证监会恢复上市房企再融资，允许其还债！第三支箭的影响是什么？
本文采访了多位房地产开发商和业内专家，分析了政策对房地产的总体影响，并逐一解读了每项政策的影响。
一、恢复涉房上市公司兼并重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组标的必须是房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买住房相关资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于住房相关项目、支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等。，而不能用于土地征用、土地拍卖和开发新建筑。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，应遵循房地产行业上市公司政策，支持“同行业、上下游”整合。
中信建投证券房地产行业首席分析师朱进表示，允许借壳上市和再融资，有利于央企做大做强，同时有利于减轻民营企业的流动性压力。2016至今，没有一家房企借壳成功上市。该政策将恢复房地产企业涉房重组上市，再次开闸放水，有利于上市公司体系外现有房地产资产的企业注入体外资产，放大上市公司净资产和规模，盘活存量资产。同时，可以恢复房企再融资，将募集资金用于补充流动资金和偿还债务，有利于进一步减轻房企当前的资金压力，促进其健康发展。此外，通过股权融资筹集资金也将有助于“保本保产”政策的落实。
平安证券房地产团队表示，新政允许符合条件的房地产企业实施重组上市，允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买住房相关资产，支持融资；一方面有利于集团控股母公司拥有土地资源的房地产企业做大做强，盘活集团未上市土地储备；另一方面，有助于提高优质企业并购的积极性，在负债可控的基础上通过再融资获得优质资产，同时补充和扩大资本，实现规模的快速突破。
中指院企业事业部研究总监刘水表示，政策提出允许符合条件的房地产企业重组上市，重组的对象为房地产行业上市公司，这将加快上市房地产企业的重组，加快房地产风险的化解，加快房地产风险的出清。还将支持建筑企业，同时加快房地产企业与上下游建筑企业、装修企业的整合。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这里明确的是，对于房企重组上市，尤其是发行股份或支付现金购买住房相关资产，实施了宽松政策。对于现在的雷雨企业和优质房企都有很好的优势。其中，矿爆企业可以通过这种重组上市的方式理顺债务关系，而对于优质房企来说，有机会收购或控制这类企业。
第二，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房地产企业以非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保楼保民生”相关的房地产项目、保障性住房、棚户区改造或旧城改造安置房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金和偿还债务。其他涉及房企的上市公司允许再融资，再融资募集的资金需要投入到主营业务中。
严跃进表示，再融资是上市公司IPO后的重要融资方式，不排除引入国企等资金持股，增强房企资金实力和抗风险能力。
置信投资研究所高级研究员马洪表示，前两年几乎没有股权融资的案例。这一政策调整可能意味着，下一阶段，股权融资作为直接融资工具之一，将恢复其功能。预计房企资金来源将继续改善。
第三，调整完善房地产企业海外市场上市政策。与国内a股政策一致，恢复以房地产为主营业务的h股上市公司再融资；恢复非房地产业务的其他涉及住房的h股上市公司的再融资。
针对此文，刘水表示，表明监管层支持h股上市房企再融资，促进房企融资回暖，缓解房企流动性紧张局面，防止房企风险继续扩大。
第四，进一步发挥REITs盘活房企存量资产的作用。我们将会同有关方面，加大力度推动保障性租赁房REITs的正常发行，努力打造REITs市场的“保障房板块”。鼓励优质房地产企业依托仓储、物流、产业园区等符合条件的资产发行基础设施REITs，或作为上市基础设施REITs的追加资产。
朱进表示，应加强REITs和私募基金的作用，盘活房企存量资产。该政策侧重于促进租赁住房和基础设施REITs的发展，并再次强调扩大上市REITs。此外，建议发展房地产私募基金，不仅可以投资基础设施，还可以投资现有的住宅地产和商业地产。该政策有助于为当前的住宅和商业地产引入新的资金，盘活房企现有的经营性地产，有助于行业的健康发展。
严跃进分析，未来如何以REITs盘活部分房企的项目，同时作为保障性租赁房的房源，是各地需要研究的事情。至少目前部分城市希望将其用于购买房企住房资产中的保障性租赁房功能。相关REITs金融政策也需要加快推进。
马洪表示，央行已经明确，住房租赁信贷不纳入房地产贷款集中管理的考核指标。二十大提出“租购并举”的思路，意味着未来金融机构将加大住房租赁贷款、房地产保障性租赁房REITs等金融工具的运用，充分发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持作用。
五、积极发挥私募股权投资基金的作用。开展私募房地产投资基金试点，允许符合条件的私募基金管理人设立私募房地产投资基金，引入机构资金，投资现有住宅地产、商业地产和基础设施，促进房地产企业盘活经营性地产，探索新的发展模式。
第三方机构LP智库评论称，从海外PE(PrivateEquity)机构的发展路径来看，从单一管理股权投资基金向多元化另类资产管理机构转变是一个重要趋势。房地产私募股权基金是另类资产中的一个重要资产类别。比如黑石管理的万亿美元另类资产中，有四分之一属于房地产私募基金，这也是历史业绩回报相对稳定的资产类别。这类房地产私募基金对现房、商业地产、基础设施、城市更新起到积极的融资功能和价值发现功能。预计证监会将推出私募房地产基金试点，开启中国地方私募房地产基金良性有序发展时代。
165438+10月28日，中国证券报从一位接近监管层的人士处获悉，证监会正在会同基金业协会起草房地产私募投资基金备案细则，将尽快推出，届时符合条件的私募基金管理人可以申请试点。
马洪认为，充分发挥私募股权基金的作用，开展房地产私募股权投资基金试点，可能预示着国内部分私募股权基金可能会参考国内外成熟资产管理公司(AMC)的运作模式，开发掘金存量房地产项目，促进房地产企业盘活经营性房地产，巩固相关房企现金流。
“第三支箭已经射出了。”
一位房地产企业财务人士对本报表示，"我理解这是第三支箭"。严跃进也表示，此次政策明确了“支持房地产企业股权融资”，本质上是第三支箭已经射出。
朱进表示，“第三支箭”落地，金融对房地产的支持力度加大。继165438+10月21，易会满总裁表态支持涉房企业开展并购及配套融资，支持一定比例的涉房企业开展股权融资后，今日房地产股权融资正式放开。一个月内，“三支箭”相继落地，金融对房地产的支持力度持续加大，有助于促进行业健康稳定发展。
韩毅智库表示，证监会恢复境内外股权融资渠道的表态是市场期待已久的“第三支箭”，发言人也明确表示，资金不仅可以用于“保物业”，还可以用于主营业务，可以用于补充流动性、偿还债务、并购重组等可以说，一直资金紧张的民营房企在年末迎来了“喘息期”，尤其是相对于上一轮股权融资开启期的地产板块估值而言。但是，股权融资是一种更加市场化的行为。在目前的市场环境下，已经违约的企业的资本是否会得到认可，还有待观察。
58安居客房地产研究院分院院长张博也表示，面对不确定性增加的外部环境和房地产市场持续下行的压力，本月房企“第二支箭”密集发射，但单纯依靠债务融资，房地产行业仍难以快速渡过难关，因此将加快推进“第三支箭”。证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施，对房地产企业意义重大。
张博分析认为，从具体执行层面来看，允许上市房企民间融资更加灵活，融资金融的用途也表述广泛，主要涉及项目的建设，可以用于债务偿还，这对于缓解房地产企业的债务压力也会非常直接。同时，对于涉房上市再融资，明确要求投资主业，相对有限，但从现实情况来看，对这类上市公司的影响相对较小。
房地产政策接近“史上最宽松时期”，市场有望在2023年初逐步企稳。
中原地产首席分析师张大伟认为，房地产行业持续下滑，各项房地产政策接近历史上最宽松时期。恢复上市房企再融资是重要的政策宽松。
今年6月1至6月10，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%。其中，国内贷款14786亿元，下降26.6%；利用外资62亿元，下降13.5%；自筹资金44，856亿元，下降65，438+04.8%；定金及预付款41，041亿元，下降33.8%；个人按揭贷款2015亿元，下降24.5%。
张大伟说，总的来说，房地产行业严重缺血。最近房地产的宽松政策越来越多。相比之前的宽松，主要方向是倾斜购房者，减轻购房者入市压力。最近很多政策都开始给房企松绑，稳定其现金流，开始拯救其资金链。
张大伟说，总的来说，目前房地产市场的问题是买家的支付能力和他们对市场前景的信心。近期的政策确实会对市场产生一定的积极作用，但预计市场见底仍需要一段时间。在6月5438+065438+10月一系列重磅政策的影响下，市场有望在2023年初逐步企稳。
韩毅智库表示，回看6月5438+01，供给侧政策陆续出台，融资可解短期之急。但化解资金危机，恢复企业信心的根本还是要还钱，后续需求端的调整会更值得关注。