郑州版纾困基金方案出炉，百亿资金池能拯救哪些项目？

8月8日，据新京报记者了解，郑州市人民政府办公厅近日印发《郑州市房地产救助基金设立运作方案》(以下简称《方案》)。由政府牵头设立救助专项基金，暂定规模100亿元，以母子基金的形式运作，然后各区县吸引不同类型的社会资本设立子基金。

当日下午，郑州市人民政府办公厅相关工作人员向新京报记者证实了《建议》文件的真实性，称:“此文件属实，是否向社会发布取决于相关部门。”

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李评论说:“这是中国第一个拯救房地产市场的地方基金。是有退出机制的‘引进基金’，可以循环使用。但并不是每个项目都能得到救助基金的青睐，只有那些后期能够扭亏为盈的项目才符合注资的标准。”

“介绍基金”能有四两千英镑吗？

郑州率先设立100亿元救助基金，与之前蔓延全国的“停贷事件”有直接关系。关于此次设立纾困基金的初衷，提案指出，为落实国务院稳定经济的一揽子政策措施，尽力解决房地产企业资金链断裂的燃眉之急，缓解当前房地产项目停工、房贷断供等引发的突出社会问题和可能出现的系统性金融风险，提振市场信心。

根据《方案》，郑州市房地产救助基金将按照“政府引导、多层次参与、市场化运作”的原则，在中心城区基金下设立专项救助基金，暂定规模6543.8+00亿元，以亲子基金形式运作，各区县需吸引不同类型社会资本设立子基金。

纾困专项基金的参与者也比较明确。《方案》规定，将重点引导和鼓励中央企业、省级国有企业等社会资本，以及AA以上市级、区级国有投融资公司，以市场化、法制化方式参与盘活我市未来销售收入。可以覆盖项目投资的存量房地产项目。

在运作方式上，纾困基金作为母基金，以城镇国有企业和社会资本(包括但不限于中央企业、省属国有企业、建筑企业、资产管理公司、金融机构)为实施主体形成子基金，纾困母基金出资比例不高于30%。

子基金主体成立后，子基金将聘请第三方对拟盘活的项目进行彻底评估，以项目净资产为基础确定盘活方式和价格；振兴资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金原则上不高于40%，其余资金通过积极寻求金融机构贷款进行并购等方式筹集。

这相当于母子基金分别作为“种子基金”，两次撬动了社会资本。对此，李分析:“在政府主导下，在市区设立两级母婴基金，以少量出资推动社会资金，实际上是一种引进资金的模式。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“这次郑州建立了‘母基金-子基金-项’的疏解和资金传导模式。母基金规模为6543.8+000亿元，子基金由母基金30%、市区两级机构70%设立。同时，此类子基金的40%进行投资，其余通过并购方式筹集。”

“纾困专项资金只占出资的30%，其他靠区级子资金(自有资金的40%)和社会注资。有了这笔资金，解决了短期流动资金困难，项目可以动了。有了销售返利，纾困基金成功退出，投入下一个项目。”李对说道。

“这种基金有非常好的杠杆效应。目前郑州部分重点项目硬资金缺口约为6543.8+0.5亿元。按照母子基金的运作模式，这类问题的硬资助最终以约654.38+0.8亿元‘分摊’给母基金。由此可见，通过这类基金的运作，可以有效发挥杠杆效应，让看似规模不大的100亿资金发挥良好的纾困效应。”严跃进补充道。

哪些项目是首选？六个筛选标准

根据柯睿提供的信息，郑州烂尾楼271，000平方米，共25249套，占郑州去年成交量的29%。同时，据不完全统计，郑州已停工的建筑多达数百栋。那么，哪些房产可以优先获得纾困基金的救助呢？

《方案》指出，将通过纾困专项资金，利用社会资本盘活1-2家困境房地产企业高净资产存量项目，督促困境房地产企业将置换资金专项用于缓解部分已停工、停按揭的前期投资项目存在的资金不足问题，达到“盘活一家、挽救一批”的杠杆效应，逐步化解潜在风险。

根据《方案》，净资产较高的项目将成为首选，即“未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”。

新京报记者从郑州业内人士处获得的一份《项目筛选要求》文件显示，纾困基金支持的项目应满足六项要求，包括地理位置优越、配套基础设施齐全、开发商信誉良好的房地产项目；优先考虑在公开市场上通过招标、拍卖、悬挂方式取得的政府储备项目；项目公司债权债务归属清晰，不存在股权和资产被查封、冻结的情况，不存在股东内部纠纷，项目公司名下只有独立开发项目；剩余价值充足、资产超过负债、剩余可售价值足以弥补前期负债和投入资本本息的项目；优先考虑可申请M&A贷款条件的项目，如已取得四证且投资强度达到总投资(不含土地款)的25%；项目不存在规划开发受限等潜在风险。

在满足上述六项要求的基础上，郑州开发区、各区县(市)会同辖区内房地产头部企业，在同一区域内筛选符合盘活条件的存量项目，以“一个项目一个子基金”的方式对接各级国有企业和各类社会资本。

郑州当地一家房企内部人士对新京报记者表示:“第一批救市项目要结合企业自身申报和政府的筛选标准拟定。作为前期纾困房企之一，我们已经上报了受困项目名单。”

在此前的7月27日，郑州提出棚改、统贷统还、兼并收购、破产重整、保障房租赁四种创新模式，首批由建业、康桥、世茂、融创等6家房企试水，并选择对接房企旗下的问题楼以上四种模式，推进“保交楼”工作。

据了解，此次推出的100亿元救市基金与前四款一脉相承。前面四种模式中的第二种模式提出，对于资产大于负债的项目，可以选择收购兼并的模式，由政府组织国企和金融机构对接，解决企业的现金流问题。

目前《方案》仍处于前期申报阶段，尚未有具体项目落地。多位郑州本地房企代表也对记者表示:“目前还没有涉及具体项目，还在等细则，还没到实施阶段。”

新京报记者徐倩

编辑吴欣校对刘军。