房地产融资的“三条红线”，建立长效管理机制。
近日，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议为房地产融资划定的“三条红线”引起广泛关注。
“不含预付款，资产负债率大于70%”，“净负债率大于100%”，“现金短债率小于1倍”。“三条红线”直指房企融资命，各界普遍将政策解读为房企“限购”。
在新的调控政策下，房企很难再任性地“买中买”，销售惨淡、开发投资火爆的楼市独特风光将告一段落。
销售受影响，房企压力大。
“受疫情影响，上半年代理销售业务受到较大影响。”近日，一家京津冀房屋中介的销售总监告诉记者，受疫情影响，公司全年销售目标可能难以完成。为了弥补销售缺口，公司正计划“以价换量”
数据显示，65438年6-6月，全国90%以上的房企未能完成半年销售目标，包括万科、龙湖、碧桂园、融创等龙头房企，部分销售目标甚至未达到30%。
“房子卖不出去，房企很难拿到退款。如果建的房子只能放在你手里，不能交易，那就是一堆钢筋水泥。”位于北京市朝阳区大望路的一家房地产公司负责人告诉记者，房地产企业销售计划的制定与回款需求密切相关。销售目标没有达到的同时，付款的目标也没有完成。一旦未完成还款目标，将直接影响偿债能力。
北京某商业银行负责人告诉记者:“房地产开发是靠融资实现的。以前房地产热是因为融资容易，卖房容易，资金链是循环的。现在如果支付出现问题，债务问题将非常致命。”
长期以来，房地产是资金密集型行业，高负债开发是实现高增长的重要手段。近年来，房地产融资受到严格控制，在融资渠道收缩的环境下，房企加大了境外债务的流通。数据显示，2019下半年至今年年初，房企海外发债规模同比增长70.98%。其中，大部分是短期债，在9月份之后迎来了第一个高峰期。到2021年6月，房企将累计到期债务1.5万亿元。
房企不愁钱，调控收紧。
但资金链的巨大压力似乎并没有影响到房企的开发投入。今年3月以来，随着疫情影响逐渐消退，房地产开发投资增速止跌回升，7月已实现五连涨。
国家统计局公布的数据显示，6-7月全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%。7月份，房地产开发投资单月增速达到11.7%，增速继续加快。
与此同时，火热的房地产投资开始影响市场销售价格，部分地区房价快速上涨。7月份，银川新房价格继续上涨，涨幅为2%，连续三个月领涨，唐山等城市也继续保持较大涨幅。
交通银行金融研究中心高级研究员刘学智表示，在经济复苏的需求端，房地产是最先复苏的领域，部分地区再次出现投资过热。在这种情况下，调控政策收紧成为必然，重点是房企融资收紧。
8月20日，住建部、人民银行在北京召开重点房企座谈会，研究如何进一步落实房地产长效机制。会议提出房地产融资量化管理指标，要求房地产企业剔除资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比率小于1倍。根据房企“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四个档次，实施差异化债务规模管理。
房地产的逻辑在变。
“‘三条红线’是房地产企业融资管理的长效机制。”广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，此举既保证了合理的融资需求，又控制了进入楼市的资金规模，防止楼市成为金融风险的“灰犀牛”。
在融资管理的“三条红线”规则下，后续房地产企业很难通过举债扩大经营规模，部分债务的偿还也要靠销售回款。外界普遍预计，融资新规将加速房地产销售，部分达标压力大的企业可能会降价促销。
“三条红线”划定两周后，9月6日，恒大集团突然宣布完成“金九银十”6543.8+000亿元的月度销售目标，还推出了全国楼市七折等一系列促销活动。另有消息称，碧桂园也在考虑提供更大的购房优惠，以加快房地产的销售。有业内人士认为，龙头房企率先降价促销，目的是在融资收紧的背景下，加紧抢占市场份额，降低负债率。
有市场机构梳理了50家销售高的房企的财务数据，只有12家房企符合三项标准的要求。踩一条线的房企有14家，同时跨越两条红线的房企有14家，同时踩三条红线的房企有14家。虽然“三条红线”的具体实施日期尚未明确，但考虑到目前房地产销售遇冷，房企负债规模巨大，市场普遍认为留给房企的时间不多。
“在过去很长一段时间里，房地产与财富联系在一起。无论是购房者还是开发商，都有很多因为房地产而财富剧增的案例。因为市场预期比较好，房子不卖，房企不担心融资。但在过去两年，房地产的逻辑已经发生了变化。”易居企业集团CEO丁祖昱表示，“房住不炒”的理念已经在市场上形成意识，资金不会再涌入房地产。