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[裁判摘要]
根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的部分享有权利，承担义务。* * *物业服务企业在物业管理(含前期物业管理)过程中产生的部分收益，未经特别约定，应当归全体业主所有，主要用于补充小区专项维修资金。物业服务企业如果管理* * * *的部分，可以享受一定比例的利润。
原告:江苏省无锡市春江花园业主委员会。
代表人:常本敬，业主委员会主任。
被告:上海陆家嘴物业管理有限公司无锡分公司。
代表人:袁，该公司经理。
被告:上海陆家嘴物业管理有限公司
法定代表人:徐尔金，该公司董事长。
原告江苏省无锡市春江花园业主委员会(以下简称业委会)因与被告上海陆家嘴物业管理有限公司(以下简称无锡分公司)、被告上海陆家嘴物业管理有限公司(以下简称物业公司)发生物业管理纠纷，向江苏省无锡市锡山区人民法院提起诉讼。
原告业委会诉称，2002年6月25日，被告物业管理公司与无锡巨江房地产开发有限公司(以下简称巨江公司)签订了《前期物业管理委托合同》，约定巨江公司委托物业管理公司管理春江花园物业，期限为2002年6月165438+10月25日。合同成立后，物业管理公司安排被告无锡分公司对春江花园实施物业管理。2007年2月22日，65438+，原告业委会依法成立。2008年6月21日，根据春江花园业主大会作出的业主自治决议，业委会致函物业管理公司，明确不再与其签订物业管理合同，并要求物业管理公司及时办理交接。2008年7月17日，物业管理公司派员与业委会正式办理交接，并签订交接清单，明确物业管理公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为2327931.87元，其中小区* * *部分收入的结算期为2008年6月至6月。业委会查阅物业管理公司移交的资料后发现，无锡分公司在2004年至2007年向小区* * *收取了部分收入，0元未计入转款。为保护全体业主利益，诉至法院，要求物管公司及无锡分公司立即返还交接清单确认的2327931.87元中的2273872.32元(差额54059.55元为双方订立协议后应返还物管公司的部分)及2004年至2007年利润的70%，即
原告业委会提交了以下证据:
1.原告业委会备案证明1份、无锡物业管理区域业主委员会备案回执1份，用以证明业委会是依法成立的事实。
2.1 .原告工信委与被告无锡分公司2008年6月5438+10月65438+10月065438+10月的会议纪要一份，用以证明工信委与无锡分公司召开会议要求调取资料。
3.1 .被告物业管理公司与原告物业管理委员会2008年6月23日的会议纪要一份，用以证明双方同意在业主自治后讨论春江花园的交接事宜。
4.一份通知，用以证明原告业委会向被告物业公司发出通知，告知其春江花园业主大会决定实施业主自治的事实，并要求物业公司移交相关资料，结清相关工作人员的工资及日常费用。
5.2 . 2008年6月29日的《资料移交协议》、2008年6月29日的《资料移交协议》和2008年6月30日的《无锡春江花园对外合同修改协议》,用以证明原告物业管理委员会和被告物业管理公司同意移交相关资料。
6.2008年6月29日，原告物业管理委员会与被告物业管理公司签订了《无锡春江花园人事关系处理协议书》，用以证明双方安置相关人员的事实。
7.2 . 2008年7月23日17《无锡春江花园退出及移交协议书》一份，用以证明被告物业管理公司于2008年6月23日同意退出春江花园的物业管理，并移交相关材料。
8.2008年7月17日《物业公司春江花园一、二期结算资金划转清单》一份。证明双方于2008年就被告物业公司应移交给原告物业委员会的物业达成协议的事实。
9.2008年7月21日原告物业管理委员会致被告物业管理公司的函。证明物业管理委员会要求物业管理公司确认2008年6月23日至2008年7月7日期间与物业管理委员会签订的一系列协议的事实。
10.29 2008年7月，被告物业管理公司回复原告业委会，证明物业管理公司对双方签订的人事关系处理、资料移交、对外合同签订、材料移交四个方面的协议无异议，要求双方继续协商费用结算事宜。证明2008年7月17日的交接清单并不是双方所有事项的完全解决。
被告无锡分公司出具的11.2005-2007年度收支情况表、2004年度部分费用收取及退还日报表，用以证明被告物业管理公司2004年至2007年* *部分* * *收入5967370+0元，应予上交。
被告物业管理公司、无锡分公司辩称，2002年6月25日，物业管理公司与巨江公司经协商签订了《前期物业管理合同》，春江花园的物业管理实际由无锡分公司实施。原告业委会成立后，双方先后进行了材料等的交接，并通过和解，于2008年7月17日订立了一份交接清单，其中明确写明，截至2008年6月30日，物业公司应向业委会结算的款项总额为2327931.87元。这是前期物业管理实施过程中双方的汇总计算，是对所有应移交给业委会的资料和物业的一揽子解决方案。交接清单第十条也明确:“双方约定，各自管理期限内应当由各自承担的收入和费用，由各自承担。”根据这份协议可以看出，双方已经解决了所有的纠纷，所以目前业委会的诉讼请求超出了双方的约定范围，其超出的诉讼请求不应得到法院的支持。根据协议，物业管理公司和无锡分公司应向业委会上交的款项总额为2327931.87元。扣除业委会诉讼请求中已批复给物业管理公司的54059.55元，实际已支付1857995.72元，故仍需移交业委会。对于这部分钱，约定及时上交。
退一步说，即使转账清单中不包括* * * 2004年至2007年的部分收入，原告的诉讼请求也没有事实和法律依据，应当驳回。主要原因是:根据相关法律和地方规定，* * *的部分收入应先剔除成本计算，先补偿物业管理公司的管理费用，超出部分应保证物业管理公司利润的8%。之后如仍有结余，可由物管企业和业主* * *按一定比例享有。就本案而言，物业管理公司和无锡分公司对春江花园的管理本来就是微利，达不到利润的8%。因此，按照上述方法计算，春江花园业主2004年至2007年的部分管理收入不存在可分配利润。此外，由于该小区部分业主在2008年6月30日前仍拖欠物业管理费1，31，000元，业委会是全体业主的代表，故要求对该部分欠款行使抵销权，并从物业公司应交给业委会的款项中扣除。
被告物业管理公司及无锡分公司提交了以下证据:
1.2002 165438+10月25日，被告物业管理公司与巨江公司签订了《春江花园前期物业管理委托合同》，用以证明物业管理公司已取得对春江花园实施前期物业管理的资质。
2.1 .中国建设银行电子转账凭证一份，用以证明双方于2008年7月17日签订《春江花园一、二期结算资金划转清单》后，被告物业公司已履行支付义务557995.72元的事实。
3.2006年7月至2008年6月，《春江花园管理处经营情况说明书》证明被告物业公司在春江花园的物业管理经营是微利的，仅有利润63539.46元，原告的诉讼请求没有依据。
无锡市锡山区人民法院一审查明:
2002年10月25日，165438被告物业管理公司与开发商巨江公司协商签订春江花园前期物业管理合同，约定物业管理公司对巨江公司开发的春江花园住宅小区进行前期物业管理，范围为春江花园一、二、三期，面积32.3万平方米，建筑面积60万平方米。在约定的管理期限内，物业管理公司按照物价局核定的标准向业主和物业使用人收取物业管理服务费；物业范围内的商铺、地下车库、会所的物业费不包含在向业主收取的物业费中，必须单独列出。合同约定的管理期限为165438+2002年10月25日(即合同签订日)至业委会成立。合同还约定了其他相关事项。合同成立后，物业管理公司指派下属分公司无锡分公司实施春江花园前期物业管理。
2007年2月22日，原告春江花园业委会成立。业委会成立后，于2008年6月2日在无锡市锡山区东亭街道办理了注册登记手续。2008年6月21日，根据业主大会作出的落实业主自治的决议，业委会向被告物业管理公司发函明确与其解除物业管理服务合同，并要求物业管理公司在收到函件后15日内将相关资料及物业移交给业委会，移交完毕。物业管理公司收到该函后，于2008年7月17日派其副总经理朱继峰与业委会主任常本敬进行协商，达成了交接协议性质的“交接清单”。协议确认:至2008年6月30日，物业管理公司应返还1年7月后业委会收到的物业管理费、业主保管的各种押金、小区1年6月至2008年6月的部分收益，共计2327931.87元。其中1 890 931.87元于2008年7月31日前付清，其余437 000元于2009年4月30日前付清。协议第十条还规定“双方约定，各自管理期限内应由各自承担的收入和费用，由各自承担”。本协议附有双方确认的“结算项目清单”和“付款协议”。其中《结算项目明细表》记载春江花园小区2008年收取的部分停车费为629035元，2007年预收的部分停车费为160，180元。停车费70%归业委会管理，物业公司会交给业委会。
本案审理期间，被告物业管理公司于2008年8月26日主动履行了557995.72元的付款义务。经原告业委会申请，法院判决物业公司银行存款654.38+0.3万元，物业公司实际支付654.38+0.85799532元。
另查明，根据被告无锡分公司前期物业管理期间的财务报表，无锡分公司管理春江花园业主部分物业的收入包括场地租赁费、停车管理费、俱乐部收入三项，具体为:2005年1 415112.82元。2006年为65，438+0，808，004.50元；2007年为265438元+044933元；* * 2007年部分物业管理支出为298，654.38元+055.95元、497，204，5438元+02元、430，650元。以上支出项目包括物业服务费用、停车管理费用、会所费用(含游泳池费用、维护费用等费用)和其他营业税金(含营业税、城建税、教育费附加、价格调解基金、粮食风险基金和防洪保安基金)。双方对财务报表确认的上述事实无异议。
上述事实，有原告业委会、被告物业管理公司、无锡分公司提供的证据材料，以及本案庭审笔录为证，足以认定。
本案一审争议如下:1。双方2008年7月17日的交接协议是否已包含所有结算事项，特别是是否包含业主2004年至2007年的部分收入；二、2004年至2007年，所有者* * * *部分收入的界定和分配；三。被告物业管理公司能否对部分业主所欠的物业管理费行使抵销权。
无锡市锡山区人民法院认为:
关于争议的焦点，转让协议中体现的内容。法院认为，2008年7月17日的交接协议是双方真实意思的表示，详细约定了被告物业公司在2008年实施管理期间应返还原告业委会的款项、整个前期物业管理期间委托的业主押金以及交付时间。根据约定，物业管理公司应向业委会返还的金额为2327931.87元。但值得注意的是，该协议并未具体记载物业管理公司和被告无锡分公司从2004年至2007年实施业主物业管理所得的收入，而根据无锡分公司的财务报表，这笔收入的数字相当大。本案审理中，物业管理公司与无锡分公司对协议第十条“双方约定各自管理期限内应由各自承担的收入和费用由各自承担”的解释为:双方通过签署该条款，已就交接内容进行了一揽子结算，不存在其他争议。即使有纠纷，双方也应该各自承担，不应该互相索赔。但业委会认为，该条款仅表明对清单中所列转让内容不再有争议，并不意味着其放弃了主张部分收益分配的权利。法院认为，双方的交接协议明确交接了* * * 2008年6月至6月的部分收入，协议第十条的内容不能理解为业委会有意让出春江花园业主* * * 2008年之前的部分收入。所以协议应该是不完全的交接协议，不包括2004年到2007年的部分收入。根据无锡分行的报告，从2004年到2007年，* * *有巨额收入。作为代表全体业主行使权利的组织，业委会的职权来源于业主大会的授权。未经全体业主授权，其不能以自己的意志放弃业主的主要权利，即使表示出放弃的意思表示，也是无效的民事行为。据此，法院认为，2004年至2007年部分物业的收益未在上述转让协议中体现，该收益应依法在物业管理企业与全体业主之间进行分配。
关于争议的第二个焦点，2004年至2007年业主部分收益的界定和分配。法院认为，本案中所谓的物业管理收入* * *部分，应当是* * *部分收入与成本支出的差额，且双方在本案审理中已达成协议，即春江花园小区业主2004年至2007年的部分收支以被告无锡分公司的陈述为准。双方的民事行为均未违反法律法规的禁止性规定，法院予以确认。根据法院对这部分报告的审查，该小区部分业主2005年至2007年的总收入为5368050.32元，期间总支出为122549114元，因此总收入为4142559.18元。原告业委会所主张的2004年的收入，根据其提供的报表无法判断，双方无法统一当年的部分收入。作为索赔人，业委会负有举证责任，不应承担不利后果。故因证据不足，法院未支持业委会主张的2004年收益分配的诉讼请求。
关于收益分配，法院认为，本案诉讼收益一方面得益于被告物业管理公司及无锡分公司的管理行为，同时也应注意到，物业管理企业管理的物业属于全体业主所有。* * *一部分人有* * *物的收益权，这是法律上的权利。对于这部分收益的分配，全体业主和物业管理企业可以通过合同约定进行分配，没有约定的，应当依法进行分配。在这种情况下，双方对这部分收益的分配没有合同依据，所以应当依法进行分配。由于我国法律没有具体规定，法院认为在不违背法律原则的前提下，应当公平合理地分配部分财产的管理收益。物业管理有其特殊性。物业管理实施过程中，物业管理企业为小区业主服务，但部分业主并不为其管理买单。如果物业管理企业在支付管理费用后不能获得经济回报，对物业管理企业是不公平的。同时，小区里有一些* * *物作为全体业主，全体业主都是物的主人。如果所有者的权利被排除在收入分配之外，这显然违背了法律原则。据此，在住宅区有部分管理收益的情况下，收益应主要归全体业主所有，物业管理企业在支付管理成本后也应享有合理回报。综上，根据公平原则的要求，并参照《江苏省物业管理条例》第三十三条“扣除物业管理企业的代理费后，收益的30%用于补贴物业管理企业的服务费，收益的70%计入维修基金，合同另有约定的除外”的精神。同时考虑到2008年上半年* * *的分配方案，由原被告与被告协商确定，即业主得70%，物管企业得30%。法院认为，本案中原告业委会获得70%，物业管理公司获得30%的收益分配是合理的。据此，业委会代表春江花园全体业主享有收益4，654，38+042，559.654，38+08元，其中2，899，795，438+0.43元。值得注意的是，业委会并没有权利自行处置这部分钱。根据相关法律规定，该款应作为小区的维修基金。业委会作为执行机构，应当按照业主的意志和法律的规定使用该款。物业管理公司应先弥补物业管理企业的管理费用，盈余也应满足物业管理企业利润的8%，再对余额进行再分配的意见，因缺乏法律依据和双方约定，被法院驳回。
关于争议的焦点，被告物业管理公司能否对部分业主所欠的物业管理费行使抵销权。物业管理公司提出部分业主在2008年6月30日前仍欠131000元的物业管理费，但未提交充分证据予以证明。更重要的是，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定:“当事人互负到期债务，债务的标的物种类、质量相同的，任何一方可以将其债务与对方的债务抵销。根据这一规定，为了抵销债务，当事人应当互相承担债务，享有债权。本案中，诉讼双方是原告业委会、物业管理公司和被告无锡分公司，而欠物管费的业主是单一主体。业委会代表小区全体业主提起诉讼，虽然也包括欠费的业主，但两者有本质区别。因此，双方的债权债务主体不同，不符合抵销的法定规定。故对物业公司行使抵销权的主张不予支持。
综上，被告物业管理公司应向原告物业管理委员会返还交接清单确认的款项(扣除54059.55元)和该小区* * * 2005年至2007年部分收入的70%，即双方确认的2273872.32元，以及应返还业主的28997965438元+0.43元。鉴于物业管理公司已支付1857995.72元，仍应向物业管理委员会返还3315668.03元。由于被告无锡分公司是不具有法人资格的物业管理公司的分支机构，依法成立，具有一定的组织机构和财产，也实施了物业管理行为，故应与物业管理公司共同承担上述返还责任。据此，无锡市锡山区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第三款、第七十九条，国务院《物业管理条例》第五十四条第二款、第五十五条，参照《江苏省物业管理条例》第三十三条之规定，于2009年6月12日作出如下判决:
1.被告物业管理公司及无锡分公司均于本判决生效后三日内将3315668.03元返还原告物业管理委员会。
2.驳回原告业委会的其他诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人均未在法定期限内提起上诉，判决已发生法律效力。
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