信托产品常见交易结构分析
目前比较流行的信托模式有四种:贷款模式信托、股权模式信托、股权模式信托、组合模式信托。
1贷款模式
贷款是信托融资中最基本、最简单的交易方式，也是最有效的融资方式。贷款的融资方主要有房地产公司、政府平台、上市公司、大型集团公司等。
信托公司通过信托计划向投资者募集资金，向房地产公司、政府平台、上市公司、大型集团公司等发放贷款。融资方采取抵押物、担保人担保等多种风险措施，确保债权安全。到期后，融资方还本付息。
以房地产为例，由于房地产市场的特殊性，监管对房地产公司的信托融资做了详细的监管要求。房地产公司以贷款方式融资需要满足银监会规定的“432”条件。
1和“4”代表房地产公司必须取得“四证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证；
2、“3”是指开发企业项目资本金比例不低于30%；
3.“2”表示融资方或其母公司至少具备两个或两个以上资质。
1.是否满足银监会规定的“432”条件。
2.抵押评估是否合理，抵押率是否控制在合理范围内。
3.房地产项目的经营状况、取得的证书、截至信托产品发行时的开发进度、项目所在地、预计销售价格及市场前景等。
4.贷款的开发商是否有偿债能力，之前的信誉如何？如果有第三方提供担保，将调查担保人的信用等级。
5.项目是否对资金使用、销售收款账户、证书、印章等有监管？
2股权模式
相比债权信托，股权信托没有那么严格的合规要求，更适合房地产企业的融资需求。信托基金可以通过转让股权的方式为房地产企业提供开发建设资金。因此可以满足企业在征地、四证不全期间的融资需求。股权融资也有利于美化企业的财务报表。在某些情况下，作为过渡资金在四证齐全后向银行申请开发贷款，实现信托资金的投放。
操作模式:
1.信托公司直接入股开发商，接收股权，参与增资扩股等。以信托基金的形式，并成为其股东。在满足期限等条件时，由开发商或其他第三方按照约定价格购买信托的持股部分。
2.信托公司只是用一小部分信托资金成为开发商的股东，然后剩下的信托资金会以股东贷款的形式进入开发商，这部分资金的偿还顺序排在银行贷款或其他债务之后。
1.谨防风险。如果项目公司管理混乱，投入的信托资金将面临被挪用的风险。对此，要求信托公司对项目公司进行全面控制，如股权质押、证书印章监管、资金账户监管、董事会重组、重大事项一票否决等。
2.信托资金在支付了土地出让金和前期建设资金后，在项目开发后期会面临资金短缺，即信托产品募集的资金不足以覆盖项目的资金缺口，从而无法获得后续资金来源(银行贷款或预售收据)，那么房地产项目就成为“烂尾”工程，信托产品届时就会遇到风险。
3.如果房地产项目销售不理想或不能顺利获得银行贷款，到期回购资金将无法到位。投资者应重点关注承诺回购股份的股东的财务状况，以及是否有足够的经营性现金流作为回购担保。
3股权模式
企业基于自身优质权益(基础资产权利无瑕疵、现金流稳定可控)与信托公司合作，通常采用“股权转让加回购”的方式，实现整合放大优质资源的信托融资模式。
实践中，信托融资一般以租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权或特定资产收益权等方式进行。
以政府平台融资主要采用的应收账款转让回购的融资模式为例。信托公司发行信托计划，募集信托资金，接受政府融资平台持有的应收账款。以资产的未来现金流作为信托计划未来现金流入的来源，平台公司以此整合资金，到期后回购应收账款，实现信托计划的提现。
1.应收账款必须真实、准确、完整。
3.回购义务人应当签订回购合同，并对回购义务人的回购能力进行分析。
4组合模式
所谓“组合”，就是信托资金的运用涵盖了贷款投资、股权投资、股权投资、信托受益权转让等“一揽子”策略，并根据不同项目做出灵活的信托资金运用和退出机制。信托实践中常见的组合模式有“股权投资+债权投资”、“股权投资+股权投资”、“股权投资(或股权投资)+产权信托”，期限分配灵活。但由于组合模式交易结构复杂，信托公司在实践中管理难度较大。
摘要
不同的融资需求和融资主体需要设计不同的交易结构。作为投资者，非常有必要了解信托产品交易结构设计背后的原因以及相关的风险管理手段。希望这几个常见结构的列表能帮到你。
本文来自信托专家。
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