投资房地产信托，不能单纯信任抵押物。
最近手握千万资金的林女士，对平均收益率8.15%的房地产信托产品颇为动心，看到抵押物就更放心了。抵押物的房地产信托可靠吗？
有抵押物却收不到债
近日，重庆优雅房地产公司破产重整案曝光，4家信托公司、14银行卷入其中，引发关注。其中，中诚信托相关贷款产品对应的抵押物部分资产因置换问题已被自然人占用，导致追债时被查封，被判解除查封，无法执行。中诚信托相关人士表示，我们只能走法律程序，继续追讨债务。
据了解，这种情况在业内纠纷中并不少见。很多房地产商愿意向融资成本高达20%~30%的信托公司“求助”，但在抵押或担保不足的情况下，可能会在高额回报后埋下隐患。
一些信托公司试图参与房地产项目以控制风险。
信托业协会数据显示，2018年房地产信托是绝对的明星，募集资金规模连续四个季度保持榜首。据广州某信托行业内部人士透露，房地产业务仍是今年的发力重点，但在交易对手的选择上更为谨慎。多数信托公司在销售方面要求与排名前100的房地产公司合作，部分信托公司甚至将标准提高到前50名，尽量选择一线、二线城市进行房地产项目。三四线城市的项目只和行业龙头公司合作，项目位置更好，以便更好的控制进口。
此前，债权模式是信托公司开展房地产业务最传统的模式，信托资金运用包括但不限于直接发放信托贷款、股权收益权投资、应收账款买入返售等。由于金融监管的不断收紧，为了与银行差异化竞争，一些信托公司开始探索真正的股权投资，如通过股权和债权相结合的方式与交易对手开发项目，除了从债权中获得利息收入外，还从持有股权直到项目结束获得收益分配。
除了股权加债权的模式，部分信托公司也尝试以纯股权投资的方式开展房地产项目。这是一个典型的持有型商业地产项目。信托计划对项目公司出资65，438+0，000%，深度参与项目开发、建设和运营管理。
专家建议:明确主体权益和债务关系，防范风险
信托业博士后研究员应惠康告诉记者，规避防范房地产信托的风险，主要取决于信托公司对项目的筛选和管理的把握。
第一，看主体的股权与债务的关系，尤其要注意是否存在股东的隐形债务或复杂的私人债务。二是看完整性，尤其是抵押物的完整性。这个完整性包括地理意义上的完整性(保证处置的便利性)和权利上的完整性，抵押权应当是完整的。第三，要更加重视生存管理。在管理过程中，要持续关注是否有值得预警的异常情况，及时处理问题。风险暴露了，我们就会被动，这对信托公司的管理提出了更细化的要求。
资深信托研究员袁继伟表示，部分房企涉足民间借贷、高息放贷应引起高度关注，说明其融资渠道已经有限，资金链已经紧张。“优化交易对手是一方面，更重要的是预测行业的走势，根据行业的走势调整交易策略。盲目相信抵押品是不可取的。”(记者倪明)