这家企业持有2万亿粤港澳大湾区旧货价值，被称为“旧改革之王”
虽然上半年房地产行业降温，房企融资收紧，但凯撒依然交出了一份让投资者和市场满意的成绩单。
下半年将有6543.8+020亿的价值进入市场。
没有完成年度目标的压力
上半年，凯撒实现合同销售额347亿元人民币，同比增长37%。合同销售面积654.38+0.96万平方米，同比上涨38%。其中，大湾区的合同销售额占58%，大本营深圳的合同销售额占30%。
此外，旧改项目占总销售额的33%，盐田佳兆业城市广场、深圳凯撒未来城、深圳平湖凯撒广场销售强劲。
根据凯撒公布的875亿的年度目标，目前凯撒已经完成了年度目标的40%左右。
在盈利能力方面，凯撒也呈现上升趋势。上半年，凯撒收入同比增长34%至人民币2，065，438+0.1亿元。公司毛利率达33.4%，同比上升65，438+0.8%，公司净利润上升24%至27.8亿元。
期末，凯撒的资产负债率降至82.7%。凯撒副总裁吴建新表示，“这在业内是比较好的水平”。
净负债率方面，提前实现了原定降至200%的目标，6月末已降至191%，较2018年末下降45%。凯撒首席财务官刘透露，下半年将继续将净负债率降至180%。
截至6月30日，凯撒的现金及银行存款(包括银行存款、现金及银行结余和受限制现金)为人民币299.8亿元，速动比率为65，438+0.3倍，流动性充裕。
凯撒的债务削减措施
最新数据显示，截至7月的销售额为400亿，接近目标的一半。吴建新表示，下半年公司仍有6543.8+020亿的货，大部分位于大湾区，按计划9-2月进入市场，化工转化率低于50%即可完成全年目标。
重新注入粤港澳大湾区
约2万亿旧货要放行。
上半年，凯撒继续以大湾区、长三角、华中、华西、环渤海五大城市群为重点，新增土地收储项目15个，占246万平方米，平均每平方米土地成本约6600元。
按权益建筑面积计算，大湾区新增土地储备占新增土地储备总量的60%，长三角和华中地区分别占19%和13%。
截至期末，凯撒土地储备2600万平方米，预计价值超过5000亿元。其中，一线及重点二线城市占76%，大湾区占55%，大湾区占70%的货值。
6月底土壤储量分布
旧改方面，截至6月底，凯撒旧储土地面积近730万平方米，旧储土地价值近2000亿元，占比近40%。
此外，还有3200多万平方米的旧改项目未纳入土储，其中大湾区有128个旧改项目，其中深市88个，广市12个，中山18个，预计将带来近2万亿的总价值。
未来，凯撒计划每年改造800-1万平方米的旧土地。据了解，凯撒旧土改的土地收储成本仅为3000元/平方米左右，通过低成本旧土改拿地使凯撒保持了较高的毛利率和收入。
据悉，未来1-2年，凯撒预计计划供地的旧改项目有9个，价值约114亿元；未来3-5年，深广两地有13项目，价值约4200亿元。
麦凡在演出会上提到了具体案例。上半年，凯撒已改造三个旧改项目，分别为深圳福田口岸项目、上海徐行小镇项目、广州小平村项目，可售面积73万平方米，可售金额404亿元。下半年，在大本营深圳，深圳福田东山项目、深圳南门墩项目、深圳百灵达项目有望纳入土储，其中深圳福田东山项目已进入开发阶段。
旧改项目改造细节
今年以来，本地拍卖市场竞争激烈。基于行业下行风险和融资持续收紧，不少房企拿地变得更加谨慎，部分头部企业甚至表态将停止拿地。
对此，郭英成表示，凯撒看好大湾区的发展和购买力，未来将继续在大湾区进行土地收购储备，多渠道寻求优质土地，而小城市或不适合的地方将逐步减少土地收购，优化投资结构。
此前，今年6月，国务院常务会议提出要“加快城市旧社区改造”，“加大对旧改造的资金支持”，这对旧改造之王凯撒来说是一个利好因素。
掘金“深圳先行示范区”
今年2月初，粤港澳大湾区发展规划纲要正式发布。8月18日，《国务院中央关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式发布。深圳先后承接了两次重大政策红包，这是改革开放后的第二次历史性机遇。
他补充道:“过去，我们是一家房地产企业，现在我们的定位是做一家城市运营商。”目前，除了房地产，凯撒还有文化体育、航运、科技、互联网等产业。
“关于试点示范区，当然是鼓励大家去深圳旅游，鼓励大家去深圳旅游或者在深圳买房。总的来说，中国的房地产市场，我认为大湾区，尤其是深圳，是相对稳定的，这也符合我们的投资目标。”郭英成说。
以下为凯撒2019中期业绩发布会现场问答实录(有删减):
麦凡:我们上半年销售347亿，完成全年875亿的40%左右；下半年有6543.8+020亿货，分布在三四季度，集中在湾区城市。现在销量还是可以的，我们觉得完成今年的任务没问题。另外，我们认为下半年市场不会有大起大落。
刘:我们将继续做政府债务。我们今年定的减债目标，3月份发布的时候本来打算年底实现200%，现在半年时间实现了190%。当然要看公司的整体情况，比如销售等。我们的目标是到年底降到180%。
吴建新:我想补充一点，除了净负债率下降以外，我们可以看到我们的资产负债率已经下降到82.7%，这在行业内是比较好的水平。
郭英成:事实上，我们很幸运。作为广东的企业，首先要感谢国务院和党中央对广东的关心和照顾，特别是这次的特殊支持。在粤港澳大湾区宣布之后，我们来到了深圳先行示范区。
我们真的很幸运。以前我们只是一家房地产企业，现在我们的定位是城市运营商，所以除了房地产，我们还有航运和体育，包括足球。
第一个示范区，国家最希望发展的肯定是科技和金融。我们在国内还有一家上市公司，嘉云科技，主要是互联网类的；最后，更重要的是我们的土地。市区重建是我们更有竞争力的部分，我认为这应该是我们未来更有竞争力的部分。
从今年上半年来看，我们的财务指标，无论是从负债、利润率还是销售价格，都在逐步改善，希望将负债控制在行业可接受的水平；目前，我们的债务结构相对合理，我们正在继续优化。
中国房地产作为一个整体，我认为大湾区，尤其是深圳，是相对稳定的，这也符合我们的投资目标。
今年以来，一二线城市相对较好，我们的占比达到80%左右。我们仍然有能力抵御经济各方面的风险。
现场提问:净负债率已降至180左右。具体怎么做？目前，中央政府正在收紧各种融资。大家都在控制销售端和融资端。就市场而言，大家都在收紧。刚才提到要加快供销。公司会不会不担心完不成一大堆货？现在同事都在说不拿地了。凯撒是怎么想的？
郭英成:我们将花两年时间使我们的负债率达到行业内的竞争水平。就债务结构而言，无论是在国内还是国外，只要融资便宜，我们都会追求。
减少债务有很多方法。第一，我们尽量降低重资产的比例。这是我们一直在努力做的事情。之前我们很多小资产都是租出去的，我们也尽力变现了。大宗资产和优质资产，如深圳凯撒中心和上海凯撒中心仍将长期持有。
关于房地产，国家楼市调控收紧主要是为了让房地产健康发展。我们优势明显，主要是深圳。上周深市推的项目销售都不错，大湾区人也比较有钱。
至于要不要拿地，其实每个公司都不一样。如果我们有钱，我们会继续在大湾区寻找一些好的优质土地。我们正在逐步减少小地方或者不符合要求的地方，希望我们的投资结构继续逐步优化。
饶勇:对了，根据政府工作的数字，2018年，我们人口增加了58万，相当于内地一个中等城市。很多年轻人把深圳当成创业热土，所以人气和购买力都比较强。
谭立宁:刚才你提到很多时候外界喜欢看负债率，因为按照房地产会计准则，我们出售的资产都是原价接收的，特别是从凯撒的情况来看，我们很多项目都是老牌项目，我们的成本很便宜，所以单看比率并不能反映公司的实际情况。
房地产行业，第一当然要看负债率，第二当然更重要的是公司资产变现，能产生多少现金流来覆盖利息。这是核心指标。与同行相比，我们几乎高出一倍。所以不能只看负债率这个指标，还要看利息保障率这个数据。
结束