为什么房地产私募基金大多是合伙制，契约型基金相对较少？

1.有限合伙基金的载体是有限合伙企业，没有法人资格，受合伙企业法约束，而契约型基金没有法人资格，受信托法和基金法约束。房地产基金往往需要投资项目公司，合同基金没有法人资格，只能通过GP持有。GP成为项目公司的名义股东，对GP和LP都有一定的风险。有限合伙虽然没有法人资格，但是可以以有限合伙的名义持有项目股权，投资人和管理者的责权利更加明确。

2.第二点也很重要。新《基金法》实施前，我国只有公募基金可以采用契约型制度。但在12到14房地产基金大发展时期，当时私募只能通过有限合伙制进行结构化。而且合同制要求管理人必须是在基金业协会注册的基金管理公司，甚至在14之前都没有颁发基金经理牌照。所以，有限合伙制基金似乎远不止合同制。

从契约基金的先天条件来看，适合投资于二级市场相对规范的证券。现在像星浩这样的大机构也会发行一些合约基金，以FOF的形式投资于产品结构上的有限合伙制基金，然后这个基金再投资于项目公司。这样设立有限合伙的目的是扩大50个有限合伙人的投资上限，解决股东身份问题。