房地产公司委托开发房地产如何纳税？
房地产开发企业代建行为的确认标准
是否认定为代建，主要看项目立项。
典型案例:
关于广州海悦房地产开发有限公司开发经营广州“东山广场”征收营业税的批复
国税函[1998]413号07-07
广东省地方税务局:
你局《关于广州海悦房地产开发有限公司开发经营广州东山广场征收营业税问题的请示》(粤地税函[1998]97号)收悉。
广州东山商业发展总公司(以下简称贸易公司)以土地使用权出资，香港中国海外发展有限公司(以下简称海外公司)以现金出资，成立中外合作企业广州海悦房地产开发有限公司(以下简称海悦公司)，开发经营“广州东山广场”(以下简称东山广场)项目。
关于海悦公司将已竣工房屋所有权按比例分配给贸易公司和境外公司的行为，答复如下:
1.海悦公司将房屋划拨给贸易公司和海外公司，房屋所有权随之转移。因此，应按照“销售不动产”的税目征收营业税；
2.贸易公司以土地使用权出资入股，但不承担经营风险，不符合土地使用权出资入股不征收营业税的规定。
因此，应按照“无形资产转让”税目征税。
三、贸易公司与海外公司将共有的房屋再转让，也应按法律法规征收营业税。
1，房地产开发企业为其他单位建房如何征收营业税？
参考答案:根据《中华人民共和国国家税务总局关于“建筑代理”如何征收营业税的批复》(国税函(1998)554号)，
房地产开发企业在取得土地使用权并办理报建手续后，应当按照其他单位的要求进行施工，并根据施工进度提前收取房款。项目竣工后，办理产权过户手续，按“销售不动产”税目征收营业税；
房地产公司以自有施工力量建造房屋的，也应按“建筑业”税目征收房地产开发企业营业税。
2.上海市地方税务局关于"销售房地产"及其他有关营业税征收问题的具体规定。
上海地税1号[1996]43
关于房地产企业(或住宅办、住宅开发公司)接受委托建设房地产的税收问题。
房地产企业(或住宅办、住宅开发公司，下同)接受企业或其他部门委托的房地产。房地产建成后，房地产企业以房地产成本与委托方结算，此外还会收取管理费或按一定比例分摊房地产。对这种形式的委托房地产，应按下列情况征收营业税:
(1)受托方建造的房产由受委托房地产企业纳入开发计划的，不论受托方与委托方结算与否，均按结转的房产成本和管理费(取得房产的，按规定折算)征收营业税。
(二)若委托房地产系列纳入委托人的房地产开发计划按以下方法征收营业税；
1.受托方将房地产成本转移给委托方，并在房地产竣工后同时收取管理费的，对委托方转移的房地产成本和一并收取的管理费，按“服务业”税目征收营业税；
2.受托方不垫付资金，不承担房地产成本结转，只收取管理费，房地产建设成本全部由委托方承担的，对受托方收取的管理费收入征收营业税。受托人以收购不动产置换管理费收入的，其收购的不动产按规定折算计算后征收营业税。
(三)房地产企业接受各级政府部门委托建造职工住宅和动迁房的，可凭政府有关部门的房屋建筑文件，报主管税务机关审批，暂按代建收取的管理费收入征收营业税。房地产企业自行销售房地产的，应按规定对销售收入征收营业税。
3.河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知
冀地税发[2000]93号
第二，委托建房的税收问题
对建设单位委托房地产开发企业代为建房的，按“服务业-代理业”征收营业税，其营业额为向委托方收取的手续费。这里所指的代为建房行为，必须同时符合下列条件:
(一)以委托人的名义办理安居工程及相关手续；
(二)没有与委托方发生土地使用权和产权转移；
(三)事先与委托方签订合同；
(四)不以受托人名义办理工程结算。
不同时具备上述条件的，受托方以任何形式与对方进行结算，属于房屋销售行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。
4.浙江省地方税务局关于营业税若干政策和业务问题的通知
浙地税函[2004]437号
十二、关于停止执行的几个政策问题。
停止执行《浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知》(浙地税局1号[1998]71)中的以下规定，按现行有关规定执行。
(一)对未在政府有关部门办理土地使用权转让或房地产转让手续，但实际将土地使用权转让给他人或销售房地产给他人，并从对方取得货币、实物或其他经济利益的单位和个人，也按“土地使用权转让”或“房地产销售”征收营业税。
(2)纳税人接受建设单位的委托，代为建设房屋(或其他不动产)，按“劳务代理”征收营业税。这里所说的“代理房源”必须同时满足以下四个条件:
1.委托方发起的项目；
2.未发生土地使用权或产权转移；
3.受托人不垫付资金；(这个浙江地税已经取消了)
4.事先与委托方签订委托代理施工合同。
不同时满足上述四个条件的任何代建行为。受托人应按“销售不动产”征收营业税。
5、关于房地产开发企业代建项目营业税审批。
文件编号:宁地税(六)法[1998]第073号
你局《关于进一步明确房地产开发企业代建项目计税依据的请示》(税(柳)发[1998]008号)收悉。据了解，目前房地产开发企业从事代建业务有两种方式:
第一种是土地使用权属于房地产开发企业；
第二种是土地使用权属于建设单位。
以上两种方式，项目所需建设资金全部由建设单位提供，并与房地产开发企业签订项目代理合同或房屋代理协议。
房地产开发企业只负责项目的组织协调，按代理项目总投资的一定比例或按代理项目的建筑面积定额收取管理费(代理费)。经研究，现答复如下:
一、土地使用权属于房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其应税营业额均应包括工程价款及管理费(代理费)和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。
二是土地使用权属于建设单位的，房地产开发企业提供的代建业务的应税营业额应包括管理费(代建费)和价外费用，按“服务业”税目征收营业税。