曾经的新工业城之王华夏幸福，在豪赌、裁员、卖楼、撤股中，到底发生了什么？
首先，中国的这个幸福的冬天
最近对于房地产市场来说，无疑是一个寒冬。万科在年会上喊出了“活下去”，中原地产甚至发出了“排队等死”的声明，但对于华夏幸福这种知名房企来说，这个冬天似乎格外寒冷。
7月10日，华夏幸福发布公告称，控股股东华夏控股与平安资管签署股权转让协议。双方同意华夏控股以每股23.655元的价格向平安资管转让华夏幸福5.82亿股，占公司总股本的65，438+09.7%。华夏幸福承诺未来三年、三年公司净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。如此苛刻的对赌协议，可见华夏幸福对资金的渴求。
10 6月10日，华夏幸福发布公告称，拟与北京万科企业股份有限公司就华夏幸福北京周边33.93万平方米住宅用地签署合作协议。暂定成交价约32.34亿元。环京* * *土地涉及10地块，总用地面积509亩，居住用地33.9万平方米。上述地块均由华夏幸福于2017年9月9日至2018年5月9日期间取得，地价约为38.33亿元。华夏幸福也被认为是亏本卖地，打折卖楼。
165438+10月10，华夏幸福通报“华夏小镇集团400多人、华夏京南集团500多人全部下岗。”华夏幸福三天裁员千人的消息也在地产圈传开了。
165438+29 10月，据七信宝资料显示，新能源法定代表人由王变更为方云舟。在这个离职年，王在10取代方云舟成为新能源的法定代表人，但就在一年前的2017，12，王学文控制的出行科技有限公司向新能源注资。即将离任的王是华夏幸福的掌门人。
严赌、打折出售房产、裁员自救、退股造车，都说明华夏幸福似乎有问题。截至65438+2月4日收盘，华夏幸福的股价已经从今年2月46.88元的峰值跌到了现在的25.92元，这让大家都在想华夏幸福到底怎么了？
二、从火锅店到独特的中国幸福
在中国每次说到幸福，都会用传说来描述房地产行业。在1992市场经济大潮刚刚爆发的时候，中国幸福掌门人王辞掉了铁饭碗，开了一家火锅店。借助火锅店积累的原始资本，王做起了日益红火的装修生意，不到几年就接手了廊坊的装修工程。从火锅店老板到装修包工头的转变，恰逢亚洲金融危机1997。在经济不景气的时候，各地的福利分房政策刚刚取消，王敏锐地察觉到了福利分房取消带来的商机。他放弃了火锅生意和装修生意，直接加入了房地产开发的大潮。第一栋楼华夏花园就是以当地一条小街华夏巷命名的，后来成了公司的名字:华夏幸福。
2000年左右，华夏幸福在河北有三个项目，成为一个小开发商。面对房地产开发的蓬勃趋势，华夏幸福并没有做好，于是王开始寻找差异化的竞争优势，他将目光放在了房地产公司不愿做的产业地产这块蛋糕上。2002年，河北固安开发区成了王华夏幸福的又一力作。由于河北南部三县距离北京较远，固安相对于土地众多、靠近北京的北部三县来说，几乎是一块难啃的硬骨头，但王看中了这块硬骨头，签订了期限为50年的开发协议。
因为之前没有先例，王的固安之行并不顺利，但中国的幸福却是一点点摸索出来的。被查出来后，称之为“政府主导、企业运作、合作共赢”，形成了“权责明确、利益共享、风险共担、通力合作”的机制。当然，今天我们知道这种模式在十几年后依然新潮。
华夏幸福依靠自己的PPP模式，规划设计，土地整理，基础设施建设，公共设施，吸引产业，经营城市。这一套东西把一个穷地方变成了一个有吸引力，有承载力，有竞争力的新城，华夏幸福自诩为产业新城运营商。2008年后，华夏幸福延伸出自己的模式，在全国一口气砸了100多个项目。华夏幸福也成为最著名、最独特的房地产企业。
第三，华夏幸福怎么了？
事实上，如果我们仔细研究华夏幸福的模式，我们会发现华夏幸福是最特殊的房地产企业。华夏幸福所有的住宅用地都属于自己的园区，整个园区的三通一平也是华夏幸福自己做的，所以华夏幸福拿地成本并不高。由于华夏幸福从事的是产业地产，其土地储备在整个地产行业中并不算高。既没有高昂的拿地成本，手中也没有土地储备，所以华夏幸福理论上应该没有任何问题。但是，中国人的幸福是有问题的，那么他的问题是什么呢？
第一，华夏幸福的发展成本太高。对于普通房企来说，最大的成本无疑是拿地成本，但是我们之前说过，华夏幸福拿地成本基本不高，但是华夏幸福不仅仅是地产商的事，也是地产商的事，所以它的地产成本太高了。华夏幸福的主要成本来自土地整理、三通一平(通水、通电、通路、土地平整)和地方基础设施建设。由于其所拿的土地并不是高区块价值的土地，需要华夏幸福下大力气招商引资，想方设法为这个工业园区寻找思路，这就需要巨大的成本，这也导致了华夏幸福产业新城的开发成本很高。
第二，幸福中国的政策风险太大。相对于其他地产商，华夏幸福发展产业地产，意味着其业务受政策影响较大。如果政策支持，华夏幸福必然发展顺利。但从2016开始，房地产市场政策出现逆转，环京地区的限购政策被层层加码，环京地区的房价大幅下跌，甚至在一些地方。2017年，北京周边地区出现雄安新区。可以说，工业限购政策已经到了史上最严，北京周边的房地产市场陷入了严重的问题，而北京周边地区作为华夏幸福的主阵地，自然受害最大。2017年华夏幸福经营性现金流净额为-16228万元，2018年上半年为-7818万元。华夏幸福的现金流压力可见一斑。
第三，复制华夏幸福的商业模式并不难。华夏幸福的成功来自于产业园区的发展。相比京津冀很多地方几乎一无所有的土地，华夏幸福可谓是画在白纸上。虽然不难，但是阻力不大，自由发展的空间还蛮大的。但当中国人幸福的模式被复制到长三角、珠三角、长江中游、中原城市群、成渝城市群等地时，就出现了问题。这是因为这些地方不同于京津冀地区，当地的工业基础已经存在，留给中国幸福走动的空间很小。很多地方的中国幸福发展都出现了不同程度的问题，想要完美复制北京周边的模式相当困难。
在此基础上，出现了我们在文章开头谈到的华夏幸福平安的一幕，严赌、裁员自救、打折出售房产、退股造车等。当然，华夏幸福的掌门人无疑是丢车保帅，壮士断腕。不管怎么保持现金流，先活下去才是最正确的。近日，华润置地前掌门人吴向东空降华夏幸福。濒临死亡的吴向东能否带领中国走出目前的困境，也值得我们进一步期待。