简述房地产市场环境分析的基本内容，并举例分析。
在当前房地产形势下，分析市场环境的目的一方面是寻求新的市场机会，另一方面是避免环境威胁。在激烈复杂的市场竞争中，机遇与威胁并存，千变万化的市场环境不断创造新的机遇和威胁。
看过很多代理公司的市场环境分析，也分宏观环境分析和微观环境分析，感觉自己一无所有。那么，我们所说的所谓市场环境，就是影响房地产企业市场和营销活动的不可控的参与者和影响力。
第一，宏观环境分析。
宏观环境是一种间接影响和制约企业营销活动的社会力量。这里的两个关键词是间接和社会力量。宏观环境包括经济因素、政治因素、人口因素、政策法规和税制因素。我国房地产企业的微观环境正受到这些宏观力量的控制和影响。
1.经济因素:包括市场的宏观经济条件和经济收入水平。
经济巅峰时，各行各业欣欣向荣，房地产需求旺盛；经济下行，市场疲软，房地产作为衡量地方经济的杠杆，首先会受到影响。许多家庭会取消或推迟房屋等耐用品的消费，其他支出的减少会导致商业萧条，商业建筑的价格可能会下降。
经济收入的高低表现为市场上的实际购买力，这是市场的基本要素。市场容量的大小，归根结底取决于消费者购买力的大小。众所周知，我们在满足购买需求的时候，会考虑到自己的实际经济收入。所以从营销的角度，我们把经济收入分为国民收入、个人收入、个人可支配收入、个人可支配收入。我觉得后两者可以合并成恩格尔系数分析法。
2.政治因素:政治上，在稳定的政治环境下，房产投资回报有保障，经营者有信心。政策方面，国家的开放程度和政策的连续性对房地产市场也有很大影响。
3.人口因素:人口决定房地产市场的规模和发展趋势。人口规模(包括婴儿潮)不仅影响住宅房地产的发展，还直接影响商业和工业对房地产的需求。因此，做商业地产要充分考虑项目所在区域的流动人口和常住人口数量。现在的趋势是人口继续从农村流向城市，城市花卉水平快速提升。此外，家庭结构的变化趋势也被人口因素所考虑，这将对房地产产品的匹配起到指导作用。
4.政策法规和利率税制:“国八条”或“国六条”都是国家通过政策法规和利率税制对房地产进行调控的手段，既体现了对经济规律的尊重，又带有行政干预的色彩。
第二，微观环境分析。
微观环境是房地产交易过程中的直接影响因素。包括供应商、营销代理、客户、竞争对手和公众。
客户是房地产产品的直接购买者和使用者，任何产品都只能满足其特定的目标市场需求。如果住宅区靠近知名学校，要制定以强调儿童教育为主题的营销策略，占领中小学生家庭住宅市场；小区靠近公园绿地，强调运动休闲赢得中老年家庭青睐。
房地产企业的市场环境还包括各种公众，如融资公司(开发商可以依赖的资金支持)、媒体公众(开发商信誉的担保人)、政府公众(这是可以理解的)、市民群体公众(商业地产中的关键点)、当地公众(安抚施工骚扰的人心)、普通公众(散户)和内部公众(建立发展信心的源泉)。
在房地产开发企业，好的产品有好的市场，物业第一，营销第二。