中国目前的房地产行业前景如何？最新的国家政策是什么？
2009年下半年内地楼市明显反弹；11上海10月住宅销售均价为每平方米18686元，同比上涨32.7%，环比上涨15.0%。本月销售均价的大幅上涨主要得益于豪宅成交活跃。去年北京平均房价再创新高，每平方米11.09元，同比上涨8.7%。2009年广州平均房价稳步上涨，从11到10282元/平方米，同比上涨9.5%。虽然大部分城市房价呈现上涨浪，但深圳一手房销售均价环比下跌5.8%。
去年165438+10月，内地住宅总建筑面积共成交6.9亿平方米，同比增长54%，相关收入为人民币3.1.6万亿元，同比增长92%。与2007年同期相比，总建筑面积和销售收入分别增长了25%和52%。在建住宅总建筑面积23.4亿平方米，增长17%。虽然6月5438+065438+10月房地产商购买土地总建筑面积仍比去年同期减少15.4%，但由于2009年住宅销售紧张，平均房价上涨，房地产商在当年下半年积极扩大土地储备，尤其是近期上市的房地产商。市场还记录了65438+2月的一些收购活动。我们预计2009年住宅销售总面积和收入将分别超过8.5亿平方米和3.9万亿元人民币。
中央政府最近宣布了一系列控制房地产市场的措施，旨在抑制房价的急剧上涨。这些措施包括向低收入家庭提供更多低价住房，加强对第二套住房抵押贷款的监控，以抑制房地产投机。我们认为，这些调控措施表明，内地房地产市场已从早期的政府支持状态回归到“正常”的市场化基础。预计2010第一季度将是内地楼市的过渡期，期间政府将出台更多政策开发闲置土地，打击炒楼行为。
回顾过去，房地产销售在2009年明显复苏，尤其是在下半年。虽然年内在建开发住宅总建筑面积仍低于2008年，但一线城市主要核心区域的土地购置活动已逐渐回暖。预计2010上半年房源供应有限，但下半年会有新增房源供应，所以全年供应量应该足以满足市场需求，房价有望企稳。虽然政府的楼市调控措施必然会影响市场增长，但针对的是房产投机，所以对二三线城市和以开发中小户型为主的房地产商影响不大。最近国家接连出台政策调控房地产。多重政策下，房地产板块整体处于弱势盘整。国家之所以调控房地产市场，关键原因是近几年房地产价格上涨过快。这引起了高层的高度警惕。房地产价格上涨过快的原因不是市场需求造成的，更多的是投资房地产造成的。投机性太强，肯定会引起高层的注意。房地产价格高已经成为一大民生问题。所谓安居乐业，当然没有房子也很难安居。中国之所以出现春运热等问题，是因为很多外出打工的人买不起房，所以每年春节都要回家过年。从经济角度来看这是一种极大的浪费。房地产市场是否过高，国际上有一个通用的尺度来衡量。一个是房价收入比，一个是房价租金比。看这两个指标，国内各大城市房价都太高了。更何况普通农民工工资相对较低，在工作的地方买房更是难上加难。房价问题必然会引起高层的重视，调控房地产市场刻不容缓。正因为房地产关系到民生，中央出台政策调控房价过快上涨是必然的。对于房价的调控，主要政策是推广经济适用房和廉租房，其次是提高二套房首付(40%以上)。有些人对经济适用房有不同的看法。其中有典型的相当于美国次贷的抵押贷款，可能造成银行的坏账。这个我不认同，因为经济适用房群体和美国的次贷群体不一样。而且全球金融危机不是次贷引起的，而是美国把次贷打包卖给全球金融机构，转嫁了次贷风险。所以从这个角度来说，保障房是一个关系民生的项目，不是太多，而是太少。高房价不是中国经济发展的动力。很多人拿香港做比较。过去几年，香港政府实施的低房价政策导致香港经济增长缓慢，这被视为中国也应该实施高房价政策以确保经济快速增长的证据。其实这是片面的。作为一个拥有自由港的小经济体，中国作为一个大的经济实体，则完全不同。高房价的危害，日本的经济发展史可以见证，中国不能重蹈日本的覆辙。在中国广大的腹地，既不可能也没有必要实行高房价的政策。到现在很多人都看好高房价，低估了决策者的意愿。现在中央的政策已经很明显了，不要把它当成笑话。房价关乎民生。只有改变对高房价的认识，中国经济才能更好更快发展。住房的第一个功能是居住。没有这个基本常识，判断分析难免会有失误。经济植根民生才有持久的发展动力，房地产走大众化道路才有更多的发展前景。因此，房地产企业要想获得更大的发展空间，就应该将目光转向民用住宅项目。那么如何解读当前中央的房地产政策呢？不同的人会有不同的看法，甚至有人认为这会对中国经济造成重创。这种想法是低估了中国的智慧。作为决策者，每一项政策都要从各方面考虑，权衡利弊。房地产作为一个国家的经济支柱，对经济发展起着重要的推动作用。目前中央出台的房地产政策并不是为了打击房地产，而是为了房地产行业更健康的发展。中国房地产市场巨大。如果房地产企业能够提供更多质优价廉的住房，将会促进更多的有效需求，从而进一步推动经济的快速发展。目前，中央政府已经出台政策，推出更多的经济适用房，意图引导房地产企业建设更多的普通住房。所以从这个角度来说，中央出台这些政策后，中国的房地产不会受到打击，反而会快速发展。另外，中央政府的政策意图是控制金融风险，从当年日本高房价的结果就可以看出来。中国人口众多，房地产发展空间巨大，但这并不意味着中国会走更高房价的发展道路。让房地产回归居住的本来功能，大力发展大众化住宅，行业的空间才能大大拓展。如果不能满足这个市场需求，高房价总有一天会破灭，金融危机迟早会发生。美国的次贷危机不是因为房地产开发过度，最根本的原因是金融创新过度。所以美国的次贷危机不能作为中国要发展高房价的证据。所以从这个角度来说，当前房地产板块的调整是必然的。至于什么时候走出低谷，要看上市公司商业模式转型的速度。只有顺应上层的政策，才能获得更大的发展空间，这是国家意志的体现。在大局的情况下，发展只能从大局出发。中国的房地产市场是畸形的，用千军万马来形容也不奇怪。房地产的价格也是畸形的，房地产的利润是暴利，没有风险。在现阶段的市场发展中，房地产是一个独特的行业，即市场化不充分。最根本的原因是房地产是一个特殊的产品，它不是一个工业产品，所以市场化是不够的。地方政府和房地产开发商主导市场，购房者没有讨价还价的余地。只有改变这种状况，中国房地产市场才能健康发展，中国经济才能更好更快发展！