#泰和#你挖了太多的坑
夏达房地产
07-15 22:07
密切注意
最近雪球内部对泰禾的争论比较激烈，焦点是泰禾能否引入万科战投。之前我也解释过万科不会接手泰禾。这一次，我想分析一下这背后的原因。
万科要接手泰禾，当然是希望在泰禾低价获得超额收益。对于房企来说，收入的核心体现是土储质量。如果土地储备质量不高，万科会花钱买一堆绣花枕头，甚至帮着擦屁股还债。在这惨不忍睹的一年，以管理好著称的万科也不会急于当大头。绿城、华夏、今年的傅生，之前能把自己卖成功，都是靠自己优质的土地储备资源维持生计。纳太和宣称的价值4000亿的真实优质土地储备是否存在？
我查了泰禾2019和2017的年报，查泰禾2017年报的原因是这是拿地的最后一年。发现今年的年报使用了一个新名词——累计土地储备。此表中，列明泰禾剩余可开发建筑面积为10165438+5000平方米。按照4000亿的价值，这个单元的价格将近4万。泰禾现有待开发项目中，只有深圳宝安项目(深圳院子)的未开发土地能卖出超高价格，地价8万元。那么剩下的国家土储单价至少要4万。
可以继续开发剩余土储，以均价4万出售吗？
2017年是泰禾拿地最多的一年，也是最后一年拿地。因此，当年公布的土壤储量具有一定的参考意义，名录基本涵盖了太和大部分土壤储量。当然，一些土壤存储仍然没有覆盖。请原谅我。我以2017年度报告中标注的新增土壤储量为例，结合泰禾的公告数据对2017年度新增土壤储量进行分析，希望通过今年的项目对泰禾的土壤储量有一个大致的了解。
鼓山小院:
还是泰禾控股，总产能471，000平米。从投资进度来看，目前还处于项目非常早期的阶段，还可以算是一个土储。
青云镇:
持股2.5%，已卖出，未交易，不算泰禾土储。
金水湖项目:
持股40%，已出售，未交易，不算泰禾土储。推测后期会出售股权。
西山院子:
持股50%并交易，目前在建，投资已完成85%，视为在建工程。
漳州象山湾项目:
持股70%，交易，总容量90.7万平米，从投资进度来看，还在前期，算是土储备。
漳州角美龙池项目:
持股60%，交易，总容量36.2万平方米，投资已基本完成，处于基本完工状态，不算泰和土储。
北京孙河项目:
本项目为北京场二期，持股100%，现处于停工状态。
天津施琅项目:
这个项目是金海堆场，已经基本确定施琅收购了这个项目的股权，泰禾已经不在交易，不算泰禾土储。
崇礼项目:
目前，报告中没有反映出来。
石门院:
持股100%股份，交易，总容量13.7万立方米。从基本投资进度来看，项目处于中前期，可视为土壤储备。
奉贤湾项目:
持有100%股份，交易，总容量9.3万平方米，已正式出售，不算泰和土储。
南京江宁大院:
持有100%股份，交易，容量为5915000平方米，2019报告中未反映。项目因区域规划问题无法开工，被视为泰和土储。
庐山院子:
持股65，438+000%，交易，总容量65，438+003，5438+000，000平方米。目前正在和原所有人打官司，就撤地问题进行上诉。土地收回前，暂认定为泰和土储。
句容金尊福:
持有100%股份，交易，总容量29.2万平方米，投资进度已完成87%，已出售，不算泰和土储。
太仓货场:
持有565，438+0%的股份，总容量为65，438+058，000平方米。实际上，该项目已出售给法华，目前由法华运营，并已预售，因此不视为泰和土储。
昆山项目:
持股80%，总产能约50万平米(项目需支付溢价完成产能提升)。目前项目处于前期，可视为泰和土储，世茂有优先购买权。
句容同康医院:已售。
青山庭院:
已经和江村项目一起卖了。
大城市小庭院:
占股70%，总库容25.3万立方米。在售，部分开发，可部分记为太和土储。
武汉金沙半岛项目:
不再出现在报告中。
广州增城项目:
持股20%，不交易，预计后期会出售股权，不算土储。
惠阳金尊府:
持有100%股份，交易，总容量12.5万平方米。从投资进度来看，项目处于前期，可以记为泰和土储。
泰和崇文楼:
持股100%股份，交易，总产能4.9万平方米，投资进度77%。处于建设后期，待售，不算土储。
深圳场:
持有100%股份，交易，总容量9.2万平米，5.8万平米即将开盘，3.4万平米地价还在建，算是土储。
仁庄项目:
不再出现在报告中。
街道项目:
持股80%，交易，产能面积57.5万平方米，从投资进度来看还处于中前期，可以算是一个土壤储备。
汉宇项目:
持股51%，交易，产能面积22.7万平方米，现处于后期，投资进度69%。它是出售的，不被视为土壤储存。
综上，按照“泰禾可以自由支配的土地”，乐观估计在420万平方米左右。但在这420万平方米中，有654.38+0.03万平方米，如庐山项目，因规划问题不得不起诉原业主撤地，也有59万平方米的项目，如青龙湖，市场明显供大于求，还有深圳院子3.4万平方米地价打不开的窘境...所谓优质土储，是指优质土储项目在规划、市场、价格上的评估。其中昆山项目优质，但世茂股份，预计后期将收购泰禾股份；郑州项目，郑州近几年行情不错，保存下来的大量土储依然有吸引力；杭州项目，杭州市场，郑州，杭州项目也是优质的。此外，从项目层面收购泰禾持有的其他土储，意义不大。如果项目层面不值得收购的项目占绝大多数，那为什么要整体收购集团层面的股权？
还在太和的朋友们，在热切期待战斗的同时，希望理性思考，给自己留条后路。
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精彩评论
牛上天oss
在建16万，在建11万，资产、物业、酒店存量接近300亿。隐形债务只能靠战争投资解决。
地产之夏:好的，请补充一点更具体的信息，大概具体到项目，供大家盘点，因为说实话，我根据各种泰禾公告盘点的土储数据和你说的有很大差距，请补充一下，还原最真实的土储而不是声称的。
07-17 07:38
1
夏达房地产
$泰禾集团(SZ000732)$万科A (SZ 00002) $中国恒大(03333)$泰禾没有恒大徐老板那样的朋友圈，在这个节骨眼上真的会难过。如果万科真的想帮泰禾，难道它连二十多亿都不愿意出，不为泰禾承担负债、增信，锁定所谓的“优质”土储吗？如果万科真的在政府的压力下进入泰禾，没有一个是为泰禾推出的...
沃克鉴真回复@地产夏天:你的意思是让泰禾卖地给万科？这是优质土地的锁。股权投资和资产投资不是一个概念。在投资之前，或者重组后的战略投资者入股之前，一定要在人进来之前清理干净。直截了当地说，如果你对重组过程有什么想法，现在就要结束了。一堆话，辅以情绪，谁都可以说谁，yy。都是水，拧干了，什么都没有了。
房产夏天回复@PONYkxr:嗯嗯，soho资产都在一线核心区域，没有资产。潘如何我不做评价，但房地产投资的逻辑和李嘉诚很像。soho财务造假的可能性低，基本不用担心。关注点在于中国大陆的大宗资产市场，可以关注国家对控股行业的支持和资产证券化市场的建设。我认为黑石也在等待合适的时机。
地产夏天回复@PONYkxr:我只分析基本面，不偏爱推荐股票。首先，黑石可以说是房地产基金中最了解中国市场的，到目前为止做的非常成功。黑石看中了soho的股票，实质是soho股价低，资产被低估。然而，今年年初，黑石中止了与soho的谈判，背后的原因只能从以下几点找到:soho要价过高，疫情期间市场不确定，soho的运营(租赁业务)。...
有钱有股人回复@丫丫丫丫:大家都觉得自己是股神。
高级回复@中中中中中-地产转型:恒大先自救。
09-30 00:08