房地产行业如何融资？

1.股权融资。

可以通过增加注册资本而不支付利息来吸引新的投资者，但会降低原股东的持股比例。

第二，发行债券。

如果合格，可以发行债券。企业发债的条件是:65，438+0。股份有限公司净资产不低于3000万元人民币，有限责任公司净资产不低于6000万元人民币；2.累计债券总额不超过净资产的40%；3.公司三年平均可分配利润足以支付公司债券65，438+0年的利息；4.募集资金投向符合国家产业政策；5.债券。

3.向银行或其他金融机构借款。

但在目前的环境下，小型房地产开发企业很难从银行贷到款，但对于大型房企来说没问题。

4.来自基金、信托、其他企业或个人的融资。

但这种方式融资一般利率较高，会增加企业负担。

希望我的回答对你有帮助。

首先，我们先来了解一下房地产项目的整个运作流程，以及实际运作过程中需要的融资节点。实际上，房地产开发商最旺盛的融资需求是土地资金的融资。目前，由于国内房地产市场持续多年上涨，土地成本在整个项目中占比非常高。往往一块地的价格在654.38+0亿元以上。虽然可以分期付款，但土地证只能在交完款后才能办理。拖延支付土地款会影响后续开发贷款的办理和后续项目的开工。所以一般来说，房地产公司都会想尽办法尽快把土地款支付，这种资金支付的压力是非常大的。

交了土地款，拿到土地证，就可以开始申请银行的开发贷款了。在申请过程中，可以办理其他三证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑施工许可证)、备案、环评等手续。一般来说，所有手续办完，其他三证拿到之后，银行贷款的审批基本就可以完成了。

银行放款后，合作施工企业再拿出开发贷款套，归还前期土地款的融资。至于施工企业的工程款，由施工企业根据前期施工情况先行垫付。当项目达到预售条件(正负00，或封顶，视各地政策而定)时，进行销售。销售收据和银行抵押贷款将进入监管账户，并可用于支付项目费用。如果项目有两个或三个阶段，它将以滚动的方式开发。

从拿地到预售基本控制在1年甚至更短。这是目前大部分房源开发项目的运作模式，业内称之为高周转模式，碧桂园是主要代表。当然会有例子，但总体原理基本相同。

对于房企的融资，有两条路可以走，一是股权，二是债权。一、股权融资

通过吸引投资人入股，可以达到整合资金的目的，但缺点是需要按照各自的股份比例来分享收益。

1，直接模式

有实力的个人和企业直接投资入股，股权现实在项目公司股东层面。

2.间接模式

个人和股东投资房地产基金或成立有限合伙企业，然后进入项目公司的股权。

3.联合开发

也就是说，业内的拼盘一般都是小开发者用的。小开发商一般在当地有一定的资源，但资金口碑较弱，所以会找一些知名开发商一起开发房地产。目前房地产整体也在走下坡路，大开发商联合开发的案例越来越多。

在实践中，有许多联合开发和基金融资模式，第一种实际上是相对较少的。因为后两者可以带来一些资金之外的其他资源，第一种基本是财务投资，需要分享利润，一般房企都不愿意。他们宁愿以债权的形式介入这笔钱。

第二，债务融资

1，发行债券

符合条件的企业可以申请在境内或境外发行债券。目前国内房地产企业发债(主要是公司债)审批极其严格，可能很少有过关的。融资的创新有很多，比如购房尾款的ABS，上下游基于应收账款的ABS，甚至某劳务公司做的工资ABS。

目前有很多大型房企在海外发债。最新的是昨天华夏幸福发的，中小房企几乎没有机会。

2.银行

目前银行主要针对房地产开发贷款，必要条件是四证齐全。

以前可以通过信托操作夹层融资来支付土地款，但一直被监管封杀。

另外，在银行和房地产企业中，也有一种借钱的模式。以集团内其他经营企业(贸易公司)作为借款人，以第三方土地或未出售的房产作为贷款抵押，然后由集团调配使用这笔钱，一般支付土地款。

还有一个比较多的，是通过商业承兑汇票融资，直接开发票给施工企业。建筑企业找有房地产企业授信额度的银行贴现，占用房地产企业授信额度。商业票的打折渠道很多，不仅限于银行，因为银行的额度不好批。目前还有其他渠道，如网络理财平台、票据资产管理、票汇等。

3.信任

目前信托公司只能经营开发贷款，发行信托理财。可能会有一些非主流的小信托会有一些弹性，但是主流的监管意见是土地预融资不能做。

4.社会基金

这其实是目前房企操作最多的。资金来源主要是个人、企业(目前资金来源主要是国企)、上市公司等等。

操作方式主要是银行委托贷款和股票型基金(假股真债)。

还有一种是房产销售公司，会和房地产企业签订协议，包销一定价值的房产，享受一定的优惠。房地产公司先把整批房子打包给这个销售公司，做了网签，但是没过门。销售公司卖一套，换一套网上标签，过户。对于销售公司低价拿下一批房源，慢慢卖，实现利润最大化，房地产公司会在损失部分利润的前提下，提前拿到该楼盘的销售款。在这个过程中，还可以演化出一种假的房贷模式，从银行获取房贷资金。

综上所述，目前在土地融资阶段，由于银行信托等渠道的限制，主流融资主要是基于房地产基金或同业的真实股权投资和基于社会资金的债权融资(包括假股真债)，该阶段融资成本较高。目前主流大型房企50强的融资成本在13%-15%之间，各类头部房企都有这种融资，无论是民营还是国有。在开发贷款阶段，银行和信托是主要的融资来源。优质房企集中在银行，弱的主要在信托。银行的成本基本在6%-8%，信托主要在10%-12%之间。工程款主要是压榨施工企业，让对方出钱，售后再付，甚至用商业票支付。

房地产行业是典型的资金需求量大、资金成本好的行业。可以说，房地产的核心竞争力体现在资金实力上。有没有足够的钱，能不能借到足够的钱，将关系到房地产企业的生死。

一般企业可以使用的融资方式自然会被房地产企业采用，比如。股权融资，通过上市获得资金。相对于公司运营过程中的资金需求，上市的钱甚至可以说是杯水车薪，所以房地产最需要的是通过上市来增加公司的知名度和行业地位，从而在融资上更有优势。

还有债券融资。对于房地产企业来说是很常见的。而且房地产企业不仅在国内发债，在国外也发债。有分析人士甚至说，房地产海外融资的总量已经非常非常大了。另一方面，为了降低融资成本，房地产企业也会采用短期债券和长期债券相结合的方式。使用期限为1年的短期融券，结合3-5年的长期债券，既能降低资金风险，又能降低资金成本。

此外，还有银行贷款。房企资金量大，也是银行的大客户。但银行在抵押贷款时，会对房地产公司的信用情况进行评估，非常重视总销量、行业排名等一些指标。这也是很多房地产公司拼命想成长的原因。只有长大了，才能有更多的资源。但是，如果你长大了，你很可能会死得很快。最近世茂与傅生的合作是2020年的“开门红”，打响了并购的第一枪。从媒体报道的信息来看，世茂应该是占尽了便宜。傅生会“甘受”还是因为金融危机，他不得不利用自己最有利的增持来获得世茂的支持。

总的来说，房地产行业是典型的高资产负债率行业，对公司来说杠杆率高，对企业主来说财务风险大。

房地产行业如何融资？我对这个问题的看法如下:

第一，这个问题挺好的。我相信有成千上万的网友想知道答案。房地产行业会根据项目的不同阶段而定(通常是三个阶段:a、在取得《国有土地使用权证》之前)；b、取得国有土地使用权证书后；c、取得商品房预售许可证时)，实现不同的融资方式。

第二，如果房地产行业处于项目前期开发阶段，之前没有拿到《国有土地使用权证》。大多数房地产开发商采取“转让股权或引入战略投资进行合作开发”的融资模式，俗称“股权融资”。

第三，如果房地产开发商处于拿《国有土地使用权证》的阶段。你可以拿着这个《国有土地使用权证》去银行抵押贷款，从而达到融资的目的。

第四，房地产项目还可以实现在建工程的开发贷款，达到融资的目的。

第五，房地产开发商已取得商品房预售许可证的，可以通过房地产营销代理、内部认购、储存期或开盘等方式实现销售收入，实现一、二期房地产项目的滚动开发，达到融资的目的。

第六，当然作为正规的房地产开发公司，融资时必须要有核心信息:

一、项目介绍PPT。

项目融资计划。

C.项目规划设计方案文本。

房地产融资是所有行业(金融业除外)中融资金额最大、融资产品最多、创新速度最快的。房地产具有金融属性，是金融业之外又一个借钱赚钱的行业，所以房地产的融资风险控制也非常严格。在此基础上，出于风险控制的需要，房地产融资形成两种类型:1，以公司为中心的融资；2.以项目为中心的融资。另外，股权投融资也是投资房产的一种正常方式，但股权不保证收益，属于投资范畴，这里暂且不讨论。另外，民间高利贷、地下钱庄等借贷方式不在我们的考虑范围内，也不是正规途径。

以下是一些常见的融资类型:

按照分类稍微阐述一下就太没意思了。我们按照公司发展周期的维度去思考，从小公司成长到大公司，会经历多少种融资产品。

房地产公司的融资一般都是从项目融资开始的。项目开发可分为前期征地、中期建设和后期建设。我们从中间时期慢慢延伸到两端。

好吧，假设我现在是一家公司，已经完成了最初的野蛮生长和最初的积累，公司也规范了，银行也愿意借我们一部分钱。现在，我手里有一块地，手续齐全，但是手里的钱不够。我需要项目资金链上的一些杠杆来帮我撬动整个项目。所以我找到了银行。

我们知道开发贷款的提供方是银行，但是对于资质不好的公司，银行会认为公司的承诺能力不足，拒绝公司的申请。这时候公司也可以去信托设立信托计划，或者资产管理公司设立资产管理计划来借款。本质差不多，监管措施也差不多，但是价格会比银行贷款贵很多，这是信用溢价造成的。信托可以自行融资，也可以向银行融资。这就是你在私人银行买的信托产品的来源。

当你的中上项目基本能从银行拿到开发贷款的时候，公司应该在全国500强之内。

第二阶段

本来这种融资是合理的，但是近几年出现了bug。国内房地产市场发展良好！如火如荼！地价越来越贵了！地价占整个项目的50%！交了地价款，要过很久才能达到“432”的条件。同时，开发贷款只能用于项目开发建设，支付给项目方，前期投资不能套现。开发商拿不出钱来，造成巨大的资金占用，老板们的心理阴影面积越来越大。

我们做什么呢没关系，还有“拿地融资”或者“清股实债”。2012年，这种融资出现了，并取得了很大的发展。因为不是标准债权产品，所以这种融资被称为前端非标债权融资。这种钱可以从信托或资产管理计划中取出。当然，很多最终的源头也是银行。这种融资方式的核心是以投资的名义，绕过“432”的合规要求。通常项目公司拿到土地后90天内，会直接给项目公司，而不是直接付给项目方。所以这种融资相当于覆盖了之前的土地成本。太好了，比开发贷好用多了，金融机构自然多收一点。后期招拍挂资金也由金融机构垫付100%。所以一个房企没有给土地拍卖的钱，也没有太多的沉默成本。拍地后我自己出30%-40%，其余由金融机构出。如果你转身快速做项目，那么ROE回报真的很高。

如果一个企业能拿到前端融资，恭喜你，你在中国的房地产行业应该在TOP150-200以内。

获得土地的方法有很多。土地不是很干净，拆迁留下的怎么办？银行可以以支付拆迁补偿款为目的提供拆迁贷款，前提是该项目是政府批准的老字号项目。这种贷款在银行往往不占用房产额度，有政府支持。拆迁后变成干净地，四证齐全，可以走开发贷。再高级，企业也可以把拆迁贷款作为标的，做成“直接融资”，相当于把这个东西做成债券，在银行间交易商协会卖。

开发商拿到预售证就开始努力，各种广告攻击卖房！这个时候银行会提供按揭贷款，虽然不是直接给开发商，但是因为按揭放进去了，开发商就可以把钱退回到账户上，房子也就真的卖出去了，所以按揭其实对开发商来说是非常非常重要的，开发商的财务都是因为按揭而被捆绑的。

如果这个开发商开发商业地产，那么就有了“经营性物业抵押贷款”。顾名思义，这个项目未来会有源源不断的现金流入，比如租金。银行评估其现金流和市值，公司可以通过贴现从银行获得一笔钱。这种钱通常是长期流动资金，没有太多限制，非常好用。在证券市场上，开发商也可以发行ABS、CMBS等债券来套现。

第3阶段

再经过几个项目，企业已经达到了一定的规模。这时候很多公司可能就开始捣鼓上市了。如果企业登陆资本市场，那么IPO可以为企业带来大量的营运资金使用。同时，在IPO的背后，意味着公司完成了股份制改革等规范运作，在资本市场上有了评级，公司可以顺利地与主体进行融资。(当然，IPO不是公司发债的必然条件，非上市公司做私募债比较多，但没有上市公司那么容易。)

企业IPO后要做两件事，一是银团，二是发债。对于辛迪加来说，主要是考虑那些在港股上市的公司。你在国外有了平台之后，可以找很多国外银行做银团贷款。海外银团贷款额度不审批产品类型，非常好用。唯一要解决的是如何在中国拿到这笔钱。当然，每个人都有自己的方法。最近，该国正在扩大资本流入，以鼓励企业借入外债。对于公司来说，借外债需要解决两个问题，一是如何还钱，二是当前人民币贬值预期。

关于发债，境内境外都可以发。发行债券的资金可以自由、方便地使用。海外发债市场发展多年，已经非常成熟，但是国内最近发生的事情，是2065438+2004年9月的转折。在中国，国内有两种发债渠道，即银行间交易商协会，称为中标短期融资；另一个是交易所，发行公司债券。在银行间交易商协会的渠道里，只允许商业地产发债，但商业地产的要求很高，房源要在30%以下。当时有世茂等公司，价格也挺高的。公司债和IPO一样，都是审批制，其发行也受到一定的限制。2065438+2004年9月，交易商协会突然发布a股上市房企发行中奖票。一时间，开发者们兴奋不已！要知道，中标之后，你可以发行永续债，短期贷款，超短期贷款，这是源源不断的流动资金。于是，市场上各种开发商蓬勃发展。65438+2月末，万科发第一次标，4.7，保利发4.8，拉低了江夏区的价格。当时银行基准利率是6。随后央行持续降息，市场资金泛滥，出现资产荒，发债价格进入字头3。可以说，2016的房地产市场和廉价资金有很大关系。

此外，还有一种BUG类型的债务:永续债。因为这种债务没有到期日，依靠利率上升来迫使企业偿还，所以在香港会计准则中被认为是全权益。这种贷款可以让公司借更多的钱，而且账户上的负债率更低。不，债务没有增加，但是净资产增加了。但是，这也是一个定时炸弹，看一个公司，算算风险，就会加回来。到了后期，这种永续债发展出了很多永续债的品种。

当企业完成上市、发债、银团融资等手段后，公司基本处于国内TOP100水平以内。

第四阶段

企业进一步发展，就会有新的追求，比如我想让自己的财务报表更好看，公司资本运作效率更高。比如我想降低公司的有息负债率，让公司的评级维持在一个较高的水平，发债可以更便宜。于是，供应链出现了！

在供应链中，开发商是核心企业，围绕着很多供应商。在这个行业，开发商拖延工程款是常有的事。如果企业的信用足够，开发商可以给供应商开一张商业票，迟付，让项目的现金流看起来更好。这个融资，通过处理，不会计入开发商的有息负债，开发商也很高兴。好的，这时候供应商拿着票据来银行贴现，企业延迟付款1年。一般来说，房地产的供应链其实是变相的贷款给房地产，但是对于好的企业，很多银行是愿意出这个钱的。

当银行愿意给你做供应链业务的时候，你应该是50强左右的水平。

广阔的天地，伟大的成就，人的智慧是无穷无尽的，只要企业有能力，有动力，那么资本市场就会为你创造无穷无尽的产品。

第五阶段

为了获得项目，很多企业往往采用小额股票交易的形式。因为大开发商有产品优势、销售优势、建设成本优势、融资成本优势。锅是好的，但是米不够。所以在招拍挂越来越贵的时候，和拥有土地的土豪谈生意就很重要了，小额炒股成为主流。对于那些拥有土地的小开发商或者土豪来说，这个生意也是划算的。一亩地在自己手里的价值可能不多，但万科、碧桂园等开发商就完全不一样了。只要离开土地，就什么都不用做，等着拿钱。在这种市场状态下，卖品牌卖管理，加杠杆，设立基金，收管理费等形式百花齐放。另外，虽然对于大开发商来说，一个项目只占很小的份额，但是在大口径的数据公示方面，这个板块的所有销售收入都是全部计入公司成绩单的！

对于商业物业，最终手段是发行房地产投资基金(REITs)，直接上市套现。但是国内税法和风险隔离都没有办法盈利，所以这一块还是要等等。

说了这么多，能完全完成以上所有环节的开发者，基本都是国内TOP30的开发者。未来房地产公司无非是规模化、生态化、金融化的网点。要么做产业组合，要么做金融集团，给自己输血。

上面的文章有一个重要的假设，房地产公司完成了原始积累，银行愿意给你贷款。其实创业者做到这一步并不容易。另一方面，这个行业越来越集中化和寡头化。假设的开发贷500强，几年后行业内大概连500家都没有，目前的数据大概是10000家(这个数据是大公司子公司的重复计算)。

说到底，不得不说，那么多房地产金融狗，整天想着房地产公司的融资办，最后都是自己！

房地产公司一般通过银行开发贷款和信托计划融资。

一、银行贷款r1。影响商业银行贷款的利率因素:中央银行贴现率、贷款期限、存款利率、贷款利率风险、管理贷款成本和优惠利率。R2。国内商业银行贷款类型r(1)信用贷款。信用贷款是指只依靠借款人的信誉，不需要提供任何抵押物的贷款。信用贷款有五种类型:普通限额贷款、透支贷款、备用贷款承诺、消费贷款和票据贴现贷款。r(2)担保抵押贷款有两种:抵押贷款和保证贷款；R2。民间借贷融资r1。特点:形式分散，隐性金额规模小，利率不一，市场上无格式的借款合同，对还债有硬约束。在中国R2发展开发商贴现委托贷款的利弊。优点:融资有效，成本低，降低银行金融风险的可行性强。快速被金融市场接受，房地产企业同时实现融资和销售，一举两得r3。缺点:适用这种方式的企业有一定的限制，并不是所有的房地产开发商都可以利用开发商承担风险，这并不是创造新的融资渠道r .三、房地产典当融资r .典当是一种以实物作为抵押获得临时贷款的融资方式。特点:融资性、单一性、商业性、小额、短期、高收益、安全、便捷。流程:试用、检验、收货、保管、赎回。超过五日仍未赎回的典当物品为绝对典当，典当行有权依法处置典当物品。R 4。商业信用融资r1。主要特征:商业信用利用商品生产的特点，商业信用可以为买卖双方提供便利，商业信用可以巩固经济合同，强化经济责任，商业信用有利于竞争。R2。商业信用融资的具体方式:应收账款融资、商业票据融资、预付款融资等。r目前国家加大了对房地产企业的管控力度，在高压的政策环境下融资越来越难，也导致很多企业资金短缺。对于金融机构来说，房企融资也更加谨慎。毕竟有高风险也有高回报。

目前，随着通道业务的收紧和资管新规的出台，房地产行业更加依赖银行融资。

一、房地产融资首先有哪些类型？是最主流的。房地产开发贷款不难理解，就是开发商需要筹集资金开发某块土地，这种贷款就是房地产开发贷款。

还有一种是经营性物业抵押贷款，是将商业地产项目产生的与物业相关的费用，抵押给银行贷款的产品。

综上可以看出，无论是哪种贷款，都是以项目为基础的，银行会以项目本身为基础进行分析，当然也会对借款人的资质进行分析。

二、具体流程我就以房地产开发贷款为例说说一般流程。

第一，借款人成立项目公司，因为借款人集团开发的项目一般覆盖全国，所以如果要申请贷款等事宜，需要在项目所在地成立新的项目公司，然后以项目公司为主体进行融资。

然后，就是土地拍卖，通过竞价从政府那里发生，然后交钱，办理各种手续，比如四证。等这些必要的基础材料齐全了，就可以联系银行了。

联系银行后，需要提供一系列材料，包括但不限于企业的基本情况和证书、财务报表、可行性研究报告等等。银行通过审查股东背景、项目经验和借款人的经营情况，最终决定是否批准贷款。其中很关键的一点就是借款人需要有一定比例的自有资金，否则就是空手而归。

然后企业需要提供一定的担保措施，比如用土地和地上房产抵押，或者集团总部担保。如果是抵押，必须配合银行执行抵押手续。

如果企业提供的材料齐全，没有瑕疵，那么银行就会发放贷款。通常，房地产开发的贷款期限是五年。在企业需要与银行沟通，尊重理性的前提下，制定符合实际情况的还款计划，比如第一年还多少，第二年还多少。

然后，销售回笼的资金需要进入银行的监管账户，除了缴纳相应的税费等费用外，不能随意支付，必须先偿还银行贷款。

综上所述，就是房地产融资的基本流程。

第三，综上所述，房地产企业要先拿地，再办理相关手续，并持有一定的自有资金，然后联系银行，核实后贷款，再封闭管理账户资金，不得随意支取。这就是发展贷款的过程。

希望对你有帮助。

您好，房地产行业融资有几种方式:

一、向身边的人融资如果你需要的钱比较少，可以向身边的人融资，比如亲戚朋友，同学同事，或者当地的有钱人，企业家，管理层等等。

二、银行贷款融资如果你有稳定的工作或收入，或者有房产，可以向银行申请贷款或抵押贷款。

三、找投资人和投资公司如果需要更多的资金，可以找专业的投资人和投资公司。投资人一般在社交平台都有官方认证的账号；投资公司一般都有自己的官网，你可以直接把商业计划书发给他们。

四、专业融资信息服务平台专业融资平台有很多出资人，你可以把项目交付给他们；或者参加平台定期举办的融资活动，与众多投资人面对面交流。