房地产销售代理适用的会计制度是什么？需要缴纳哪些税费？

五证的范围、申请顺序和作用

“五证”包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、国有土地使用证、商品房销售许可证(商品房预售许可证)。

项目原申办的是建设用地规划许可证，严格限定了用地范围、边界和占地面积。

第二个标段是《建设工程规划许可证》，限定了在这个规划地块上建设的建筑物的功能类别，属于商业、工厂、住宅、公寓等。

第三次申办的是“开工许可证”，是合法施工的申请。

第四个申办的是《国有土地使用证》，这是开发商多花的一个证件，开发商要向国家缴纳相应的国有土地使用费。房子有没有产权，要看这个证明。普通住宅国有土地使用年限为70年。

最后申办的是商品房销售许可证，有这个证的商品房就是可以合法买卖的商品房。是开发商交了土地使用费，可以合法买卖的房子。

2、应重点关注的几个问题及相应的审计证据。

(1)收入根据《企业会计准则-收入》的定义，同时应考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或房屋等建筑物。房地产开发企业在销售商品尤其是房屋时，往往采取银行按揭的形式，即购房者只需支付购房款的20%或以上，其余部分由按揭贷款银行提供。根据与银行达成的协议，购房者将在未来几年定期向银行归还贷款本息。一般情况下，在客户完成银行按揭并收到按揭款时确认收入。但根据企业管理要求的不同，现在很多房地产开发企业在收到首付款时就确认收入，有的还没有办完抵押手续。但是在应收账款的核算中，尤其是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表中会形成大量的应收账款。

审计证据收集:

(1)索要商品房预售许可证，看企业已销售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。

(2)索要企业提供的销售清单，与售楼部房屋买卖合同统计表对比，抽取一定的样本，看金额有无差异。

(3)抽查部分购房合同，特别是交房时间和办理房产证、土地使用证期限的规定。注意交钥匙手续和客户入住的手续，查看一些业主入住的相关信息。

(4)从销售代理处取得已售出楼房的结算统计数据，与认购书和企业销售清单进行比对，看是否一致。

(5)向物业管理公司索取已售和未售住宅物业管理费的收取统计资料。抽查已售商品房看业主入住情况，对未售房源进行盘点。同时可以结合售楼处的销售进度来判断已开发商品房的销售情况。

(6)关注资产负债表日后应收账款的催收情况，分析应收账款的账龄，以此判断企业是否存在虚列收入的情况，尤其是长期未完成抵押的客户。

(二)产成品成本转移房地产开发企业，尤其是大型房地产企业，在开发房地产时，由于开发周期长，产成品结算进度往往与账面成本不一致。如果按照账面成本转移产成品成本，必然会有较少的转移成本；现在开发的商品房往往分为地上和地下两部分，这也是开发商调节利润的主要工具。企业往往根据外部工程决算的审计，将房地产的成本分为地上和地下两部分，并人为切断，使地下基础部分的成本完全由地下产品承担。地上部分成本大幅下降，导致结转的主营业务成本严重不准确。还有很多水缸，企业不能用来销售，作为成本分摊的基数来达到降低成本的目的。

审计证据收集:

(1)分析账面是否有大额预付款项。对于房地产企业来说，预付款项大多是开发成本的一部分，但企业为了降低成本，往往会以账目未结清为借口支付预付款项。

(2)向开发商索要完整的预算资料和重大变更资料，向工程部索要工程竣工进度报告，向合同管理部索要企业与开发商签订的合同，分析开发商是否充分估算了商品房开发成本及相应应付施工承包商的工程款。

(3)若工程已完工，应取得施工方提交的结算资料。企业往往不记录合理估计的变动成本，等决算出来再做调整。这种做法实际上可以用来调整利润和减少负债。

(4)获取企业成本结转表，检查采用的结转方式是否合理。有的企业按照平均成本结算，但实际销售的是收入，导致收入与成本严重不匹配。注意自住楼层的成本结转是否与其他销售部分相同。很多企业自住楼层按照平均成本结转成本，销售部分按照既定的分配方式。

(5)房地产公司一般只能向总承包商询问截至资产负债表日开发商向施工单位支付的结算工程款。

(3)税费房地产公司的营业税和所得税往往是按照预收房款的一定比例预收。计算预收账款余额的应纳税额，并与待摊费用的待摊税额进行比较，计算是否少扣税款。按照我国房地产开发企业所得税征收的一贯做法，税务机关一般按照房屋销售预付款来估算所得税。年度终了，根据注册会计师的审计报告和经审计的净利润，按一定税率计算实际应纳所得税。因此，竣工商品房销售成本结转是否准确，对企业所得税和净利润的计算影响很大，成本结转的多少往往成为上市公司操纵利润的手段。

房地产公司占用的房产往往不结转固定资产，仍在开发产品中核算，不包括折旧、按视同销售应缴纳的营业税、房产税。

目前房地产公司税费最大的漏洞是土地增值税，基本不交。或者只付一小部分。房地产公司常见的欠税是印花税。

㈣利息资本化

在一定条件下，一般企业中与购建固定资产有关的专项借款，允许计入相关资产成本，即所谓利息资本化；同时，《企业会计制度》还规定，房地产开发企业借入的与房地产开发有关的利息支出，应当在开发产品完工前计入房地产开发成本。房地产公司根据用途不同，有的增加利息资本化，有的不增加，全部计入当期费用。我们应该主要注意增加利息的资本化。

审计证据收集:

1.索要借款合同，注意借款合同是否与房地产开发有关，贷款利率和贷款期限，结合资本化利率看其计算是否正确。

2.结合施工方的交付记录和质检、消防等相关部门的验收记录，判断资本化期限是否合理。

3.集团公司通过集体统一贷款向子公司发放的贷款。比如房地产公司子公司利用集团贷款开发房地产，其支付的利息不高于银行同期利息，符合资本化条件的部分可以资本化。

(5)贷款抵押

对于资金紧张的房地产公司来说，往往有大量的银行贷款。由于金融市场融资难度越来越大，获得的贷款多为担保贷款和抵押贷款。房地产公司的固定资产、设备价值不大，用于抵押的资产多涉及在售房产。要特别注意出售的房产是否会用于抵押。

审计证据收集:

索要抵押合同，分析抵押物清单中用于抵押的资产种类、价值、位置。如果抵押物是待售房产，将该房产已用于抵押的面积与销售统计中的未售面积进行比较。如果前者大于后者，说明已经出售的房产用于抵押。

(六)虚假销售

虚假销售一般分为虚假抵押，与相关方达成默契，特别是在公司需要利润的时候购买房产，等房子真正卖出去了再返还。虚假按揭是指房地产开发企业与所谓的“买方”达成销售协议，然后在商品房未真正售出的情况下，从银行套取按揭资金的一种做法。所谓的“买家”，其实是房地产开发商找来的冒名顶替者，往往是其内部员工。在找到真正的买家之前，利息往往是由房地产开发企业自己提供的。这样就可以获得银行信贷资金，获得银行信贷的利息差。一般来说，银行贷款的利率在房贷利率中是低于正常水平的。制造虚假的销售氛围，吸引其他购房者，以达到间接促销的目的。关联方购买的金额往往较大，购买的物业是利润较高的楼层，主要是为了产生利润。

审计证据收集:

(1)索要销售合同。与正常的抵押合同相比，合同条款的要素基本相同，但虚假抵押合同的内容不完整。

(2)如果房贷的本息是由房地产企业自己提供的，此时企业往往定期向银行支付等额的款项，同时虚挂一个企业；

(3)关注大额销售业务，索要合同、发货记录和货款回笼。往往虚假销售都是100%付款，但是没有发货记录。也不约定办理房产证、土地使用证等相关事宜。特别注意后期的销售回款。对于这样的销售，你应该去现场看看房子的使用情况。如果是闲置，可能会有问题。获取办理业主入住的签证信息。虚假销售往往不走这些程序。

(4)企业向员工提供住宅按揭，未从员工工资收入中扣除的，视同企业向员工提供的福利，员工需要缴纳个人所得税。如果企业没有抵扣个人所得税，可能是虚假抵押。

(7)待开发土地

房地产公司申请土地后，没有及时开发或者没有开发能力。随着市场的发展，土地不断升值，但待开发的土地却不允许转让。未按批准用途开发的土地，由国土资源局收回，另行处理。企业往往以联合开发的方式变相转让土地。

要注意待开发的土地是否划拨。

(八)应要求提供的信息不同于其他企业。

费用分配表(主要是费用分配的依据是什么，比如按预计销售金额分配)，项目决算数据，项目验收数据。