16房地产融资方式
房地产开发是一种资金、技术和管理密集型的投资行为。开发一个房地产项目占用的资金量是非常巨大的。没有各种融资手段的帮助，开发商将寸步难行。同时，作为产业链的第一环，融资渠道一直是房地产发展的瓶颈，需要金融业和完善的资本市场作为后盾。
房地产开发中不同的项目、不同的环节或不同的房地产公司有不同的风险和融资需求，因此需要对房地产的融资渠道进行分析，确定最优的融资结构。以下是房地产融资的十六种方式:
1.自有资金:
开发商使用自有资本或通过各种渠道扩大自有资本基础。例如从附属公司贷款，以支持项目发展。通过这种渠道筹集的资金，开发商可以长期持有，自己支配，灵活使用；必要的自有资金对开发商也是强制性的？门槛？。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。中国房地产企业很多，但有规模有实力的企业很少。随着投资规模越来越大，对自有资金的需求会越来越大，很多实力不足的中小地产商会被排除在外。
2.预付款:
预付款通常受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商来说，销售回款是风险最低的最佳融资方式。提前回笼的资金可用于工程建设，缓解自有资金压力，将部分市场风险转移给买家。对于买方来说，由于少量的钱可以获得较大的预期增值收益，只要看好房产的前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须位于？结构封顶？只有这样，我们才能从商业银行获得个人抵押贷款。目前中国大部分购房者都是贷款买房。没有住房贷款的支持，房地产开发商很难提前卖房，也很难获得预付款。房地产项目从建设开始，都做了些什么？五证？，到？结构封顶？平均需要1年左右，是资金最紧缺的时候。预付款不足会使自有资金压力更大，项目发展难以为继。
3.建设单位提出:
一种是施工方提供一些工程材料，也就是？材料的供应？；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发建设资金拖欠约占全年房地产开发资金总额的10%，其解决的资金有限，仅缓解，不能解决根本问题。121号文件严格限制施工企业流动资金贷款的使用，禁止施工企业利用银行贷款资助房地产开发项目。从2004年开始，国家下大力气还清拖欠农民工的工资，导致工程款的还清力度很大，使得建设单位开发和商业使用所筹集的资金更加有限。
4.银行贷款:
在我国，房地产项目的开发高度依赖银行贷款，银行贷款一直是房地产开发企业的主要融资方式。据保守估计，房地产开发资金的50%以上来自银行贷款，如果施工企业垫付资金，拖欠供应商的材料款，至少要包括其中的70%。近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷:房地产企业资金链突然吃紧主要是因为货币政策从紧。银行之所以愿意贷款，是因为他们反复考虑了房地产公司的品牌、项目进度、未来收益，最后还是有限度的给了贷款。在当前形势下，银行信贷仍是中国房地产企业的首选。方便，实际经济成本低，财务杠杆大。可以通过调整长期负债和短期负债的债务结构来避免偿债压力大的弊端。但由于银行贷款门槛大幅提高，面临资金瓶颈，开发商迫切需要开辟新的融资渠道。
5.房地产信托:
目前信托产品主要有两种模式:一种是信托投资公司直接投资房地产项目，另一种是债权融资。与银行贷款相比，房地产信托计划融资具有降低房地产开发企业整体融资成本、资金筹集灵活便捷、资金利率调整灵活等优势。由于信托制度的财产隔离和权利重构的特殊性、灵活性和独特功能，可以以财产权、收益权、优先购买权等模式进行金融创新，然后与银行贷款充分结合，形成新的组合融资模式，即信托+银行。：
6.上市融资:
上市融资包括境内上市融资和境外上市融资。房地产企业可以通过上市快速筹集巨额资金，募集资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此对于一些大型开发项目，尤其是商业地产开发有很大的优势。商业地产的开发需要较大的资金规模和较长的投资周期，可以为其提供稳定的资金流，保证开发期间的资金需求。从企业规模来看，由于上市门槛相对较高，规模大、信誉好的大型房地产企业大多可以利用其融资，一些有发展潜力、急于扩大规模和资金实力的中型企业也可以考虑买(借):壳上市进行融资，以满足增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。
7.房地产资产证券化
不动产证券化是将低流动性、非证券性的不动产投资直接转化为资本市场上的证券资产，使投资者与投资对象的关系由直接的财产所有权转化为债权所拥有的证券的金融交易过程。资产证券化的好处是，开发商在吸收投资资金后，虽然要让出一部分收益，但可以快速获得资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目。也有助于房地产投资和消费的实现，依靠证券作为房地产产权的转让载体，可以吸引更多的资金进入这一领域；同时，基金价格的变化包含投资者对基金投资盈利能力的判断和市场预期，有助于聚集房地产购买力和市场价格发现。《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》2005年6月5438+2月1日:正式实施为抵押贷款证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》对信贷资产证券化发起机构资格、资本要求、证券化业务规则、风险管理、监督管理和法律责任等作出了明确规定，为不动产证券化的规范化提供了有力保障。
8.联合开发:
联合开发是房地产开发商和经营者以合作方式开发房地产项目的一种融资方式。这种方式可以有效降低投资风险，实现商业地产开发和商业网点建设的可持续发展。房地产开发商和运营商实现联盟合作，整体协调，使双方获得稳定的现金流，有效控制经营风险。目前对开发商获得贷款的条件有明确规定，即房地产开发固定资产投资项目的自有资金必须为:35%及以上。因此，对于中型开发企业来说，在难以获得银行贷款的情况下，选择联合开发可以获得融资保障，避免资金链断裂。商业地产商大多是住宅开发转来的，对商业特性和商业规律的把握存在偏差。套用住宅开发的模式，开发商、投资者、经营者、物业管理者无法有机结合，会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现所有开发环节的整合和重新定位，房地产开发商和运营商的强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和运营商的品牌效应可以有效改善商业地产的租售状况，使其在吸引客流、营造商业氛围方面得到保障。
9.开发商的贴现贷款:
开发商委托贷款贴息是指房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房的人发放委托贷款，开发商在一定期限内进行利息补贴。它的本质是什么？卖家信用？。对于商业银行来说，委托贷款业务不仅可以规避政策风险和信用风险，还可以获得手续费等可观的中间业务收入。对于房地产开发商来说，委托贷款业务有利于解决销售阶段的资金回笼问题，实现提前销售。返还的资金可以列为自有资金作为销售利润或者直接投入项目建设，可以较好地解决35%开发商自有资金不足的问题，使其更容易从商业银行获得开发贷款。同时，商家提供的折扣提供了非常有吸引力的营销主题。买家更有安全感，刺激了房地产的销售。开发商也可以根据情况，将未来固定的、可收回的抵押贷款抵押给银行，从而获得一定比例的真实贷款，解决暂时的资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有开发商都能尝试。因为相当一部分基础资金会在较长时间内分阶段投入和回收，所以只适合有实力、有规模的大型房地产企业，开发的项目都是高利润、高品位的精品社区。
10.售后回购和回租:
售后回购是指开发商将其开发的物业出售或典当给贷款机构，以获得大量现金进行再投资；同时，未来将以类似分期还款的形式赎回房产。这里所说的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回购不仅可以让开发商获得高比例的融资用于其他项目的持续开发，还可以绕过普通公司不得相互拆借资金的国家政策禁令，赎回房产后还可以获得产权。这种融资方式尤其适用于因持有大量难以长期出售的存量物业而资金周转不灵的开发商，对盘活资产、启动再投资具有极其重要的作用。但在售后回购过程中，会有两笔交易税费，还要向贷款机构支付较大的销售利差用于贷款利息，因此资金成本较高，操作前要仔细分析经济可行性。售后租赁是指将开发商开发的物业出售，然后回租自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有物业的开发商可以获利两次:一是他转让物业的所有权，使开发资金立即变现，减少资金占用，获得销售利润；同时保留物业的使用权，以便在未来的租赁中获得长期的经营收益。整个运营的关键在于后期运营能否兑现承诺的投资回报，即运营能否达到前期规划的盈利水平。所以，在销售之前，一定要有客观、详细、可行的商业计划书和值得信赖的委托运营机构，否则就涉嫌销售欺诈。这种方式特别适合开发产品为酒店、商场等商业楼宇融资的房地产企业。
11.海外融资:
海外房地产基金的进入有利于中国房地产业的发展。一方面可以缓解国内房地产行业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的可持续发展；另一方面，融资方式的多样化也可以起到分散金融体系风险的作用。然而，由于中国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外房地产基金投资中国仍存在许多风险。国外房地产投资基金对开发项目本身的要求很高，在投入项目后要求在运作过程中规范透明，而国内部分房地产企业运作不规范，海外房地产基金在中国的发展还存在一定障碍。
12.融资租赁:
根据《合同法》的规定，不动产融资租赁合同是指承租人自行或者通过出租人选定房屋，然后出租人从不动产出卖人处购买该房屋交给承租人使用，承租人支付租金。出租人通过收取租金获得收入。在存款利率下降的情况下，出租人更愿意通过这种无风险的方式获得比利息更高的回报。与银行贷款相比，房地产融资租赁具有更简单、更快捷的优势。虽然租赁的租金相对较高，但相比银行贷款，申请流程更简单快捷。此外，租赁条款可以根据承租人的现金流需求进行安排，还款方式更加灵活。这些特点更有利于房地产企业的健康持续发展。
13.非上市增资扩股:
私募融资受美国次贷引发的全球股市大跌和经济衰退影响，被迫放弃2008年3月20日恒大地产在香港的全球公开发行(IPO)，可见国际资本市场的彻底寒意。在这种情况下，恒大地产选择了未上市增资扩股。其中，香港新世界发展有限公司董事长郑裕彤出资654.38+0.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局出资654.38+0.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林证券等其他5家机构出资21万美元。
14.夹层融资:
夹层融资是介于股权和债权之间的一种信托产品。在房地产领域，夹层融资对于不同债权和股权的组合具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美房贷渠道收窄，地产商融资为:15%:至:0%:辅以夹层融资。对于房地产开发商来说，可以根据募集资金的特殊要求进行调整，股权进入后，还可以向银行申请贷款资金回报。:对项目要求较低的不要求？:四证？完全投资者对控制的要求较低。对于夹层融资的提供者来说，还款方式灵活，投资风险比股权小；退出比传统的私募股权投资更确定，流动性更强。
15.债券融资:
由于房地产项目具有资金量大、风险高、流动性差的特点，加上我国企业债券市场运行机制不健全，企业债券不能按期偿还的情况较多，因此国家一直严格控制房地产债券的发行。为了规范债券市场，监管部门采取了严格的债券审批程序，特别是严格控制房地产项目债券审批的措施。这样的约束使得我国房地产债券融资门槛较高，不易进入，发行成本较高，是一些民营企业高不可攀的融资方式。
16.项目融资:
所谓项目融资，是指以项目的资产和收益作为抵押的融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险共担等特点。因此，对于大型商业地产项目，可以考虑通过项目融资来实现融资目标和风险屏蔽。
房地产融资相关政策房地产业的增长不仅可以刺激整个国民经济的发展，还可以刺激投资需求和消费需求。在我国现有的市场经济条件下，房地产融资可以采取银行、信托、上市、基金等多种方式。但是，各种融资方式都有一定的局限性，这也催生了一个新行业的繁荣？融资服务。
(1)银行贷款
长期以来，银行贷款一直是房地产企业业务发展的主体。资料显示，2003年，银行发放给开发商的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。大部分定金和预收款是银行发放给购房者的个人住房贷款。
(2)房地产信托
信托以其制度优势、广阔的创新空间和极大的灵活性成为房地产融资的新热点。信托可以开展直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以服务于不同层次、不同口味的房地产行业。
然而，房地产融资的迅猛势头以及由此带来的风险已经引起相关部门的重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合信托的规模，受信托法的限制，最多200份。信托资金进入房地产行业会受到一定影响。
(3)国内ipo
(4)海外ipo
(5)借壳上市
(六)上市公司资产置换
(七)房地产投资基金等。
综合比较:由于房地产融资的资金密集性，很少有企业有能力使用直接融资，房地产开发资金直接融资占比很小。
我国房地产开发的资金来源可分为内源融资和外源融资。
1.内部融资方式包括:
(1)企业自有资金:包括企业成立时投资者投入的资金、经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金、资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股权溢价等形成。)等资本由企业自己控制并长期持有。自有资金是企业经营的基础和保障，国家对房地产企业自有资金比例有严格要求。开发商一般不愿意动用太多的公司自有资金。只有在项目盈利能力可观且确定的情况下，才有可能适度投入公司自有资金。
(2)预收账款:指开发商根据合同约定向买受人预收定金，以及受托开发单位开发建设项目，受托单位根据双方合同约定预收的开发建设资金。对于开发商来说，可以通过这种方式提前筹集必要的开发资金。其中，预付款主要是指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
2.外部融资的主要渠道和融资工具有:
(1)上市融资:股份制房地产企业上市融资成为重要的融资渠道，包括直接上市和利用壳公司资源间接上市。
(2)房地产开发债券:发行债券可以聚集闲置的社会资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资。当房地产企业在开发中有长期资金需求时，债券是一个重要的融资渠道。
(3)银行信贷:向银行借款是开发商的主要融资渠道。短期信贷只能作为企业的流动资金，在开发项目的竣工阶段可以作为抵押申请长期信贷。中国的开发商向银行申请贷款，可以分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款包括:短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
(4)房地产投资信托(REITs)是以公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有不动产(一般为创收性不动产)或为不动产融资，并享受税收优惠的投资机构。本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位吸收公众投资者的资金，委托专门的管理机构经营管理。通过分散投资，它选择各种房地产证券、项目和业务进行组合投资。
(5)商业抵押支持证券(CMBS):这是商业证券化的一种融资方式，将房地产贷款中的商业房地产抵押贷款汇集成一个组合抵押贷款，通过证券化过程和债券向投资者发行。
(6)其他融资方式:利用外资、回租融资、回购融资、租赁融资、夹层融资等。
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