“分手”之际，长租公寓进入洗牌后期。
长租公寓进入新阶段。未来的住房租赁市场被认为是一个三维的宏观生态，被称为“多主体供给，多渠道参与”。长租公寓经历了规模扩张期和金融危机洗牌期，之后更多的竞争在运营和服务上，提高出租率和楼层效率才是根本。
从中等资产转向轻资产。
长租公寓的布局已经超过五年，世联行对这项业务有了新的思考。
世联行披露《关于处置部分募集资金投资项目及出售全资子公司股权暨关联交易的公告》(以下简称《股权转让协议》)称，公司拟与全资子公司深圳世联季芳资产管理有限公司(以下简称“世联季芳”)、宁波江北华研智汇产业投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“华研智汇”)签署《股权转让协议》。
但与此同时，在前述股权转让协议签署之日起七个工作日内，世界银行拟以265，438+09万元的价格收购世界银行季芳控制下的43家子公司的股权。
世联季芳的核心业务是世联红浦公寓。
世联行从2015年底开始在经济相对发达、租赁需求旺盛的一二线城市布局公寓业务。
截止2020年2月65438+2月末，世行管理的公寓项目约140个，其中约82%为中资产模式，除少数项目外，其余均为轻资产模式。
世联行表示，自公司开展公寓业务以来，中国资产模式帮助其实现了快速的规模发展，使其在几年内建立了专业的服务团队和完整的运营管理系统平台，塑造了良好的品牌口碑，构建了其在集中式长租公寓行业的竞争优势。
但与此同时，由于前期需要投入大量资金，回收期较长，在目前的市场环境下，给整体经营带来一定压力。
世联行表示，此次出售世联行集团之家股权，同时收购世联行集团之家43家子公司股权，以实现公寓管理业务向轻资产模式转型的战略目的。
资产重组完成后，世联季芳持有的所有业务均为中等资产模式的长租公寓业务。世联季芳的43家子公司中，23家为项目终止的公司(无项目)，7家尚未成为运营公司，其余65，438+03家为运营项目公司，其中25家为项目，主要为轻资产样板公寓项目，其余为酒店短租运营项目和自有物业项目。
本次交易的交易对方为华研智汇，实际承担人为珠海横琴华勤实业投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“华勤实业”)。世联行还披露了华勤产业的投资方，包括南京魔方嘉鸿公寓管理有限公司(以下简称“南京魔方”)，认购比例为65，438+08.5%。
值得一提的是，南京魔方的投资资金主要来自其母公司魔方(中国)投资有限公司(以下简称魔方)。魔方是一家以轻资产战略为主的公寓服务运营商，主要分布在一二线城市的CBD和大型园区周边，与世联季芳的业务区域分布类似。这也让一些券商猜测，世联行将在轻资产的长租公寓领域发力，并非虚幻的资本故事。
这只是长租公寓发展不均衡的冰山一角。
乐居公寓集团创始人兼CEO罗毅表示，华夏资产的运营模式受周期影响很大。如果在下行周期出租物业，组装和运营成本可控，盈利还是有希望的。但如果反过来，模式的容错性很低。一般来说，轻资产机构风险较小，但营收和利润的增长呈线性状态，在主营业务利润无法抵消中后台成本之前，会长期面临资金压力。
盈利很难
早在2016年，陈劲松就提出了“年内65438+万间，2020年50-60万间，远期1万间”的目标。他认为，当签约规模达到65438+万时，弘普公寓将在2065.438+08后盈利。
回顾世联行入驻长租公寓的六年，世联行房源整体经营状况难言乐观。截至2020年9月30日，世联季芳净资产录得-654.38+0.04亿元；2020年前三季度，世联季芳净亏损265，438+0万元。
虽然依靠政策的东风，租房市场前景广阔，但不赚钱是行业普遍现象。
目前市场上公寓业务的运营模式主要有“持有-运营”(资产导向模式)、“租赁-运营”(中资产模式)和“委托运营”(轻资产模式)。
根据万科和碧桂园(02007)支持的“持有-经营”(资产导向模式)。HK)、龙湖地产(00960。HK)，从2016开始组建长租公寓“冠宇”团队，曾“提到希望到2020年做长租公寓市场前三”，目前处于微利状态。
万科无疑是长租公寓的先行者之一。根据万科2020年中期报告，公司租赁住房业务营业收入为654.38+0.05亿元。该公司已在33个城市开设了总计65，438+027，300个停车位。已开盘项目整体入住率88%，成熟项目(开盘半年及以上)入住率93.7%。
不过，万科的“万村计划”已经暂停了新房源的扩张。万科总裁兼CEO朱久生等高层几乎都承认，长期租公寓很难赚钱。
过去一年，以蛋壳、自如为代表的中资产或轻资产模式运营的长租公寓频频陷入投诉泥沼。
上市的长租公寓品牌无一例外都在亏损。例如，清科公寓在2017-2019财年分别录得亏损2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元。
根本原因是行业高收入低租金、短期负债、长期投资的运营模式需要规模扩张、租户扩张、租金上涨的帮助，才有望持续健康运营。但当租房市场下行，房租上涨难以为继，租客减少，房间空置率上升等。，平台与业主、租客之间会有利益博弈，从而引发各种风险。
关于长租公寓的盈利问题，万科董事会主席郁亮早前的说法似乎部分代表了市场的真实情况。“在收益率方面，能达到1%-2%的收益率，我们就很满意了。”
一位不愿意透露姓名的租赁领域负责人向第一财经记者分享，长租公寓回报率只有1%-3%，一线城市普遍低于2%。目前长租业务的融资利率普遍在5%以上，是一个“赚慢钱”的行业，风险不低。
房价、地价、融资成本都偏高，租金收益偏低。在这种矛盾的持续作用下，小型长租公寓企业在过去一年中被洗牌出局。
“在央行和银监会设定的‘三通’红线、金融机构房地产贷款比例和个人住房贷款比例的背景下，整个外部融资环境趋紧，资金紧张的房企和投资客只会加快退出赚慢钱的长租公寓。”上述负责人表示，以冷静的心态长期布局，有望度过盈利难关，进一步壮大实力。
房企战略布局的“算盘”
既然赚钱难，房企为何如此重视长租公寓？
目前，前30名房地产开发商中至少有三分之一已经进入租赁市场。包括碧桂园、万科、龙湖、保利地产(600048。SH)、旭辉控股(00884。HK)、绿城中国(03900。HK)、远洋运输集团(03377。HK)、招商蛇口(001979。SZ)等。，都加速了自己在这一领域的布局。
提及开发商青睐长租业务的原因，深圳TOP10某房企运营负责人表示，长租公寓市场具有典型的“长尾效应”，尤其是在一线城市，长租公寓拥有庞大的客户群，租赁物业现金流非常好，是资产证券化的理想载体。我相信，金融市场和租赁物业市场的发展将是相互推动的。“长租公寓的融资成本占总运营成本的50%以上，而租金只能覆盖运营成本或者根本无法覆盖运营成本。REITs、住房租赁专项公司债等金融产品的成熟，也会大大降低这个市场的发展阻力。”
2020年7月，北京万科建设运营的全国集体租赁土地上的首个长租公寓(成寿寺小区)投放市场。这也是万科在长租公寓ToG领域落地的缩影。
在2020年中期业绩会上，万科董事会秘书朱旭表示，“目前北京的两个集体租赁房项目已经开业，我们与深圳、济南的人才住房集团成立了合资公司，共同建设集体租赁房，未来也希望做出更大的贡献。”
从ToC、ToB到ToG，长租公寓的业务边界不断扩大，而一些继续布局这一领域的企业也迎来了第一个发展拐点。
龙湖集团CEO邵在2020年中期业绩会上直言对长租公寓业务充满信心。它拥有非常庞大的用户群，265，438+0-35岁的用户数量非常庞大。另外整体资金成本比较低，今年完成65438+万店铺开业，收入20亿应该没问题。
他还指出，该业务在2020年开始略有盈利，这是一个开始。未来公司将根据对整个机会的把握，进一步优化重资产与轻资产的比例。同时提到，冠宇已经到了一个比较稳定的时期，毛利率也是32%到35%。现在开业半年出租率已经达到88.6%，整个进度还是很良性的。
万科近期在互动平台回应投资者称，公寓长租是解决住房问题的重要渠道，公司看好其业务的长期未来。万科认为，集中式公寓市场需求大，符合租购并举的政策方向。公司将继续坚定不移地推进这项业务。
罗毅还对第一财经记者表示，住房租赁行业在“十四五”规划中已经进入社会保障范畴，是国家顶层设计中的重要领域。并且在一线和“准一线”城市，长租需求旺盛且可持续，但供应渠道和参与者会有新一轮调整。“未来参与长租的主体会更加多元，参与方式也会结合公司自身的能力和基因。有的会从资产端切入，有的会从运营服务端切入。当然，无论是什么身份，最终都会落到操作上。强大的、系统的、迭代的运营能力，未来在行业内会更加稀缺。”