世联地产:为什么给它一个动态25倍-重申，下一个“蓝标模式”！
主要内容:1。完成全国范围的布局——从资本支出阶段进入利润回收阶段:目前公司已建成华北、山东、西南、华东四大战略区域，覆盖除新疆、西藏、青海、甘肃、宁夏以外的全国所有区域。目前，公司主要办事处覆盖四个直辖市和32个主要中心城市。
从公司的发展来看，我们认为公司的全国布局已经顺利完成。前期扩张期带来的成本和支出的持续增长将逐渐进入稳定期。公司已经从资本支出阶段进入利润体现阶段。未来通过溢价竞争和并购，如果公司业务量继续扩大，有望进入寡头垄断期。
另外，从实证数据来看，中介分行的分支机构只要保持年代理费收入在5000万以上，就可以有稳定的盈利能力，进入规模经济。
公司从2010开始一直在扩张。2011年，盈利5000万以上的分支机构只有10家。目前2013，为13盈利分支超过5000万。考虑到年度数据，我们认为公司“利润体现期”的特征开始显现。
按照目前的发展趋势，我们预计公司2013年将实现3000亿的代理销售收入，同比增速48%，市场份额4.05%。预计2014年代理收入将达到4050亿，同比增速35%，市场份额4.97%(预计2015万亿年全国商品房销售金额)。
3.三大创新服务模式支撑公司成长:1)大数据平台:基于客户信息的“O2O(线上到线下)”模式的起点。
目前国内房产信息系统提供商主要是搜房和易居Kerri。以上两个系统主要是收集开发商信息和楼盘的宏观数据，通过将以上数据展示在自己的网络平台上，吸引购房者购房。以上几种方式，开发商都是被动等待购房者前来买房。以前在竞争销售市场不激烈，买家一房难求，政策变化不大的情况下，这种传统的线上到线下确实能有效吸引客户。但目前市场正逐步进入信息爆炸、不同地区消费差异异化、市场竞争加剧的时期。以上被动的方法不利于开发者主动了解客户信息，制定策略。
与传统的电子商务领域不同，世联与IMB联合开发的客户信息管理系统(CIM)主要是基于战略咨询和经纪业务。该系统与前两个系统最大的不同在于，数据来源于买家，同时引入世联战略咨询销售平台，对数据进行分析，然后转化给开发者。这种创新的online to offline的核心仍然是通过数据平台分析促进线下交易；但最核心的好处是，开发商可以根据区域客户的情况，主动调整自己的设计和销售策略。在未来日益激烈的市场竞争中，世联客户大数据平台将帮助公司拥有更强的战略咨询和销售推广能力。
按照公司年代销3000亿元计算，假设每套房销售均价为200万元，公司在1年可以收集到150000套实际成交数据。考虑到拜访不成功(假设每10个拜访客户有1个)、二手房、租赁客户等。，我们预计公司的系统一年可以收集近654.38+0.5万组买家信息。考虑到世联地产目前的全国布局现状，数据平台将在三到五年内成为公司发展的利器。
目前，该公司已全面引进新的巴克“围裙系统”，并取得了良好的效果。每一个员工(中层以下，包括案件经理)入职前都会收到一本袖珍手册，里面包含了所有与自己业务相关的制度、流程、操作方法，一切都是完全标准化的。员工入职后不会感到迷茫，所有可能出现的问题都可以在搜索手册中找到。
上述手册与世界联合会文化和企业制度框架紧密结合。员工跳槽可以带走手册，但手册中的操作程序和创业精神无法在世联之外的企业扎根。目前，越来越多的企业，如万科、恒大、招商局等，都在努力构建标准化的生产流程。世界联合会采用的标准化，可以有效连接开发者，在任何城市都可以享受同等质量的优质服务。标准化成为公司绑定客户的重要优势。
3)衍生业务初具规模:资产管理和小贷业务。
公司资产管理业务主要定位于高端商业和高端住宅，包括物业管理、写字楼租赁和行政外包。公司先后收购了安信行和青岛雅苑等物业公司。目前国内物业管理中住宅市场约400亿，非住宅市场800亿。未来物业管理规模在6543.8+0500亿左右。
从净利率看，小区物业管理利率3-5%，综合业务5-7%，写字楼8-10%。
从CBRE在中国的业务收入构成来看，物业管理收入占20%，重叠租赁、评估、行政外包、金融业务(大宗交易)占80%。
但以上三项，完全来源于物业管理的庞大规模。公司希望通过进军高端物业管理业务，抢占高端物业市场。
公司小额贷款主要是支持世联地产的代理业务。目前小额贷款的主要业务范围集中在支持首付不够的人买房。因为购房者的相关征信工作可以依托银行系统，公司小贷风险小，利润回报高。
4.未来将复制“蓝标模式”:公司不是重资产周转的房地产开发商，而是基于人力资源管理、经验输出、业务外包的综合服务商。目前公司现金充裕，全国布局的完成带来了公司固定成本的稳定。我们认为公司未来发展将复制资本市场的“蓝标模式”，通过产业链上下游的并购，实现产业链的整合和新业务的拓展。
目前公司并购主要分为三种，行业性并购、资源性并购和产能性并购。行业性并购主要是基于产业链的上下游扩张，追求协同效应；资源型并购主要是获取对方在本地区的战略优势，多是收购竞争对手，实现地区垄断；基于能力的模式主要是整合和不一致，通过不同品牌的独立运营实现业务扩张。
2)世联地产具有“蓝标模式”的品质。目前，世联通过并购世联信贷、盛泽担保、安信行、雅苑，实现了小额贷款、担保、物业行业的上下游拓展。按照全球中介银行的发展规律，公司未来的拓展方向还应该包括评估银行、设计院、商业运营团队。
在资源收购方面，公司此前收购了济南新力高益和武汉景甜狄威，向山东和武汉扩张。我们认为，公司传统经纪业务的稳定发展，将为未来产业链上下游的并购、产业链的整合以及新业务的拓展提供支持。
5.看好，重申中介行估值“三段论”:我们于2013年8月25日在《看好，公司进入中介行估值三段论第二阶段》报告中正式上调公司评级为“买入”。目前公司基本面良好，继续维持乐观判断。世联地产报告首次提出中介银行估值三段论观点；认为公司未来估值的提升来源于以下三点:1)代理业务的超预期增长(对应动态10-15倍估值，类似地产股的增长)，2)毛利率的提升，代理人结算周期的稳定，代理费平均费率， 以及行业上下游公司并购重组的开始(对应动态15到25倍估值，类似成长股)目前公司已经进入第二阶段，目前基本面的改善会带来估值的提升。
6.投资建议:维持“买入”评级。2013年8月25日，我们在《看好，公司进入中介银行估值三段论第二阶段》报告中正式上调公司评级为“买入”。目前公司基本面良好，继续维持乐观判断。公司已完成全国布局，主要办事处覆盖4个直辖市和32个主要中心城市。目前公司正处于从资本支出阶段到利率体现阶段的核心时期。同时看好公司三大创新对公司未来优势的支撑作用:1)大数据平台。基于客户信息的“O2O(Online To Offline)”模式；2)标准化生产。有效绑定大客户，保证一致的服务质量；3)衍生业务。资产管理和小额信贷。公司不是专注于资产周转的房地产开发商，而是基于人力资源管理、经验输出、承接业务外包的综合服务商。目前公司现金充裕，全国布局的完成带来了公司固定成本的稳定。主要说明为什么我们认为公司可以复制“蓝标模式”，通过对产业链上下游的并购，实现产业链的整合和新业务的拓展。预计2013年10-9月业绩增长80%-120%。预计公司2013、2014年度EPS为0.83元、0.99元。截至9月6日，公司股价为14.84元，是2013和2014的PE的17.88和14.99倍。给予公司2003年市盈率2065438+25倍，对应股价20.75元，维持“买入”评级。
风险提示:行业面临两大风险:加息和政策调控。