王诗雨房地产投资信托基金
德龙记忆
在王诗雨的职业生涯中，最让他难忘的是他在庞大的德隆帝国中担任友联战略管理中心金融产品总部总经理的经历，“手里能调动几百亿的资金”。王世贞曾任德恒证券副总裁。半年后，他被调到友联总部。这也是德恒证券7名前高管在重庆受审，而他安然无恙的重要原因。
细心的人可能不会忘记，曾经在媒体上十分活跃的王诗雨，在2001年突然从公众视野中消失了。
“我一直在为自己寻找一个大舞台。然后我遇到了唐万新。”文化的网络印刷也呈现在王诗雨与记者的对话中:他的话里会有很多文字。“唐万新既是一个庸俗的武将，又是一个温文尔雅的君子；他既强又弱；它既粗糙又精致。他是一个非常有魅力的人，不管他是显赫还是贫穷。”即使在唐万新坐牢的时候，王诗雨也不羞于欣赏他的气质。
“金融是国家的命脉。作为投资银行家，我希望看到中国的金融服务水平在国际金融市场上占据自己的位置。国内主流投行从事的是简单的服务——发行股票。”王世贞抬头看了看记者，把目光投向了远方。
“德隆的银行、保险、租赁、证券、信托、金融等机构，以及唐万新的器重，给了我一个‘广阔’的平台让我起舞。我的视野突然变得清晰了，我考虑的不再是简单的交易行为，而是金融混合结构的设计。”
在此之前，有着14年投资经验的王诗雨，虽然并不认可国内主流投行发行股票的操作模式，但由于没有合适的舞台，他也只能做一些改制、重组、上市、并购等简单的服务。中国商界巨头德龙集团倒闭后，德龙之魂王诗雨和唐万新将友联打造为国际级金融混业平台的梦想搁浅。“巨人的陨落是一场悲剧。其失败的原因是复杂的，不能简单地归咎于谁。德隆事件对中国经济造成的伤害是非常深刻的，包括中国股市。”从王诗雨伤心欲绝的语气中可以看出，他对德龙的感情非同一般。
“我应该去哪里？哪里会有这么大的舞台让我驰骋？”走下德隆的舞台，王世贞自问。
“房地产行业改革正在酝酿中”
密集的金融重拳频频落在房地产资本市场。一是2003年的121号文件；接下来，2004年6月5438+10月1，扩大商业银行和城市信用社贷款利率浮动区间的政策开始正式实施；仅3个月后，2004年4月25日，对不符合相关要求的商业银行实施差别存款准备金率制度。在Xi安的中城联盟会议上，“投降”二字终于从业内最强硬的人口中喊出，处于“失血”危险中的开发商陷入了恐慌。这一切都被安静坐在台下的演讲嘉宾王世贞看到了。他心中的迷雾消散了。“我该去哪里？”困扰他很久的问题终于有了答案。
“2003年121号文件的出现是一个信号，可惜开发者并没有觉醒。更令人遗憾的是，时至今日，大多数房地产开发商还没有跳出与政府博弈的二元结构思维模式。”王诗雨的语气低沉，他用“不可思议”来形容他对这一幕的惊讶。
虽然我很惊讶，但作为一个有着十几年投行经验的老江湖，从中国房地产资本机构和产业结构的角度来分析这种情况，并不奇怪，反而合乎逻辑。
我国房地产企业70%以上的资产结构依赖银行贷款，开发商资产太少，债权人对债务人形成软约束。开发商对银行资金的过度依赖导致风险过度集中，遇到宏观调控自然会恐慌。
由于特定历史时期创造的爆发式需求，给开发商带来了前所未有的机会，更不用说用贷款的钱赚取更多的利润了。当然，链条是无穷无尽的:建材、挖坑、打地基、施工、盖房子、卖房、卖物业。如果资金链断裂，产业链如何维系？
“中国房地产发展近20年来，仅仅依靠行政、税收等消极调控手段是不够的。如果不通过金融创新调整产业结构，必然会出现后宏观调控现象:一批中小公司会死掉；烂了一批(楼房和土地)；然后就是大量银行坏账的形成。如此严重的后果必然损害健康的经济肌体。”王世贞描述的后监管现象，让记者听后感到心酸。“如果把‘三七开’(30%自有资金，70%贷款)改成‘三三四’结构(30%贷款，30%自有资金，40%其他金融产品提供支持)，那么房地产市场会健康很多。”王世贞继续说道。
“1993海南遗留下来的不良资产到现在还没有消化。这个教训还不够深刻吗？”王世贞提高声音，盯着记者问。
事实上，在金融体系不健全的前提下，如何拓宽狭窄的融资渠道也是困扰开发商的问题。毕竟理论上很多融资渠道:股权融资(境内外上市)、产业投资基金、发行公司债、信托基金、租赁融资等。都是纸上谈兵，很少有能真正落到实战阶段的。
有人说:“中国房地产资本市场已经进入了一个牢不可破的时代。”王世贞认为:“中国房地产行业的改革正在酝酿。”自从6月1993，有关部门宣布暂时终止房地产公司在中国a股上市，投行和房地产公司就像小国寡民。鸡和狗虽然听说过对方，但是从来没有接触过。疏远的原因很简单:互无需求。金融界有识之士在2003年121号文件出现后，数次尝试与地产商建立合作伙伴联盟，但因种种原因未果。
从金融的角度，王诗雨认为中国开发商的“明星效应”比股票更具“中国特色”。“看着被媒体围得水泄不通的开发商，我觉得很好笑。”说到这里，他嘴角微微上翘，笑容有点牵强。
“这种现象在世界上也是独一无二的，这也说明了中国房地产的劣势——开发商主导市场。”2004年福布斯排行榜
中国大陆富豪榜和福布斯全球富豪榜做了一个粗略的对比:中国大陆富豪榜前100人中，超过50%的人涉足房地产；但世界500富豪中只有约30人是房地产开发商(中国有5人)，这也印证了王诗雨所说的“独一无二”。“这种现象极其不正常。国外房地产行业几乎金融化、证券化，开发商的作用被弱化。但是，中国的房地产还不成熟，还处于开发商主导市场的阶段。”“宏观调控为中国金融和房地产行业的融合提供了条件，我们应该抓住这个有利时机。”王世贞掌握了张开的手成拳状。放眼全球投行，外资为中国入世承诺叫好——金融业将于2006年全面放开，而他们则如火如荼，呈现攻城略地之势。毕竟这是海外金融机构进入中国房地产市场的大好机会。
摩根士丹利是最突出的。虽然其举手投足总给人“东升西落”的感觉，但这并不妨碍摩根士丹利地产基金在谢国忠的“泡沫论”中屡屡出招。人们怀疑它有“踏空市场，乘虚而入”的企图，但与此同时，似乎还有其他资金实力雄厚的海外基金想在中国惩罚方遒。