房地产信托投融资实务及典型案例目录
第1 F节房地产集团及其金融发展路径介绍
第二节房地产集团与信托公司合作的典型案例
第三节F房地产集团的房地产基金业务
第二章是房地产信托融资的典型模式和案例。
第一节房地产信托市场透视
第二节贷款方式
第三节股权模式
第四节权益模式
第五节准资产证券化模式
第六节组合模式
第三章房地产信托的运作流程和风险控制
第一节房地产信托业务的基本流程和风险识别
第二节房地产信托项目风险控制机制
第三节投资者购买房地产信托产品的风险识别技巧
第四章不同主体的房地产信托融资及其案例
第一节房地产企业
第二节地方政府
第三节房地产私募股权基金
第四节建筑企业
第五章不同时点的房地产信托融资及其案例。
第一节“征地”时期
第二节“五证”期限
第三节财产持有期限
第六章不同形式的房地产信托融资及其案例
第一节住宅(商品房和经济适用房)
第二节商业地产和工业地产
第三节旅游房地产
第七章不同需求的房地产信托融资及其案例
第一节房地产开发建设
第二节房地产流通服务
第三节房地产资源的并购
第八章房地产基金:信托型、公司型、有限合伙型及其组合。
第一节房地产私募股权基金市场分析
第二节信托房地产基金
第三节企业房地产基金
第四节有限合伙制房地产基金
第五节组合房地产基金
附录
1.全国性信托公司的联系方式
2.国民信托公司的股东
3.2010 1季度至2011第三季度信托公司主要业务数据(含房地产信托)
4.房地产信托法律、法规和政策文件
5.房地产信托立法相关草案
6.房地产信托相关合同文本(参考)
7.房地产信托尽职调查报告(参考)
8.房地产信托关联交易文本(参考)
9.房地产信托受益权的转让
10.房地产企业信托融资清单(上市和非上市)
11.房地产基金(有限合伙)相关文本(参考)
12.房地产信托融资实务培训大纲(参考)
前言(王连洲)
《信托法网》主编、信泽金财务咨询公司总经理王伟，带着对中国信托业未来发展前景的信心和期待，两年前和我聊起了自己未来展业的一些思考和想法:用自己的业务专长办好《信托法网》和信泽金财务咨询公司，特别是准备编写一系列突出信托创新和实务操作的书籍，为推动信托制度在中国的扎根和发展做一些实际有益的工作。
本来我准备把我在NPC财政经济委员会任职期间参与信托立法的一些主要过程和经验编成系列的第一册。其主要内容包括我是如何从中国人民银行总行调到NPC财政经济委员会的；信托立法的初衷和背景；信托立法的主要过程和参与者；信托法的制定为什么拖了八年，主要障碍和争议问题是什么；信托的法律定义为什么用信托资产的“委托”而不是信托资产的“转让”？为什么信托法没有规定信托机构的业务活动；参加历届信任论坛和国内外信任调查的情况和感受等。分类整理，辅以对信托法主要精神的解读，采取两个人对话的形式，付梓写一本书。这或许能为厘清我国《信托法》制定的前因后果，总结信托制度实施过程中的经验教训，促进信托功能知识的普及，拓展业内人士未来发展的思路提供一些有趣的参考资料。这是一部有助于信托制度普及的作品，没有理由不看好它。这项工作的完成部分已经发表在信托法网的《信托周刊》上。但由于本人办公和居住的数次搬家，仍有许多反映信托法起草活动的原始资料需要收集和充实，因此付梓写书的时间不得不推迟。
目前准备条件最成熟的是王伟主编的《房地产信托投融资实务及典型案例》一书，很自然地被提到第一个满足市场需求的刊物。背景是随着信托“一法两规”的颁布实施，极大地促进了我国信托制度功能的发挥，推动了信托回归主业的快速发展。曾经懦弱受气的信任丑小鸭，渐渐变成了蓝天上的白天鹅。2011上半年，信托公司的资产规模已经远远超过基金公司，达到3.7万亿元以上，尤其是近年来应对世界金融危机的冲击，国内4万亿的投资计划，为国内房地产信托的大发展带来了机遇。2011上半年，房地产信托经历了一轮“罕见的高速增长”。二季度房地产信托资产余额达到6052亿元，较一季度的4869亿元增长约24%，占信托资产总额的16.95438+0%。在房地产企业旺盛的融资需求推动下，房地产信托的规模和占比频频刷新纪录。目前，房地产信托已经成为银行贷款之外的重要金融渠道，在社会上的认知度也在不断提高。面对稳中偏紧的货币政策，房地产信托依然备受各界关注。而市场上急需的房地产信托专业书籍几乎是空白，市场上为数不多的与房地产信托相关的书籍多为理论探讨或学术著作。这对信托公司和专业人士都没有任何帮助。鉴于此，王伟等人率先编辑出版了《房地产信托投融资实务及典型案例》一书，目的是将金融信托与房地产有机结合，也是为了让读者在“实务总结+案例分析”的氛围中掌握更多房地产金融的实用知识。
本书聚焦房地产信托最新实用的运作模式，以“房地产信托能为房地产项目解决什么问题”为切入点，从房地产信托融资的主体、业态、类型等角度全面阐述了利用信托解决房地产项目融资的迫切需求。本书直击市场热点，向读者介绍房地产信托融资的业务流程、模式、案例，涉及房地产基金前沿实用信息、实用知识、实用案例、融资技巧。同时，该书以“专业知识阐述+经典案例展示”的模式，为读者呈现经典生动的房地产信托融资实务案例，为房地产、金融专业人士提供完整的知识信息和实务参考方案。这些都鲜明地突出了本书的实用性、实用性和实用性，成为信托公司、房地产企业、银行、证券公司、保险公司、律师事务所、房地产评估公司、担保公司、投资公司、私募基金等机构的从业人员以及金融、法律、投融资等领域的研究人员和科研院所的学生不可多得的珍贵读物。
王连洲
2011 9月21
后记(新泽进)
“路漫漫修远兮，吾将上下而求索。”
本书以房地产信托投融资实务操作和典型案例为重点，对信托模式在房地产金融领域的创新实践进行了初步探索和总结。作为“鑫泽金智库系列”的第一本书，我们真诚希望从“房地产信托”这一热点话题入手，与各位同仁交流探讨。
首先感谢金融界的领导朋友们对本书的深切关注。他们不仅为编写提供了思路，还分享了宝贵的经验，让我们有勇气和信心推出这样一本“难”的小册子。特别要感谢在金融界和法律界享有崇高威望的王连洲先生。他不仅担任“新泽进智库系列”主编，还为本书作序，并从各方面给予重要指导和大力支持。
其次要感谢中国信托业的60多家信托公司。作为充满活力和创造力的非银行金融机构，他们不仅是房地产金融创新的实践者，也是本书众多案例的始作俑者。我们不是在编写信任读本，而是在总结信任实践。众多信托公司的丰富实践和宝贵经验无疑为本书提供了最生动的素材，这也是本书诞生的源泉。我们希望这本书能起到传播信托公司价值观的作用。
再次，我要感谢《新》编辑团队的丁、甄昊、和黄玲，感谢他们为策划和撰写本书所做的大量工作。刘险峰、王小慧、杜志恒、于乐、袁惠邦、赵小花等同事也参与了本书的部分编辑和校对工作。总之，本书是团队合作的结晶，是上述同仁齐心协力的成果，也是信泽金在信托研发领域的又一次全新尝试。
最后，我们要感谢经济管理出版社对本书出版发行的大力支持，特别感谢郭丽娟女士为本书的编辑、校对和出版付出的巨大努力。每当我们打开数百页手稿和其中的各种图表，我们都会对郭丽娟女士和其他编辑同事在字里行间所做的不懈努力留下深刻印象。我们希望在大家的共同努力下，这本书能成为传播中国信任理念的有益尝试。
“信任滋养金融，信任丰富财富。”让我们继续秉承“信托为财富”的理念，在中国金融改革和财富管理创新的大潮中传播信托的实用价值，造福社会。我们真诚期待读者对本书的不足之处提出宝贵意见，也欢迎各位同仁就信任的各种话题与我们交流。
新泽金R&D中心图书编辑组
2011年11月