什么是联合开发房地产？
所谓房地产联合开发，是指根据双方协议，一方提供建设用地使用权，另一方提供资金、技术、劳务等的房地产开发方式。，并合作开发土地、建设房地产等项目，承担风险，享受收益。提供土地使用权的一方称为土地供应地；另一方是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑商。这个意义上的房地产联合开发是狭义的。从广义上讲，任何由双方共同承担的房地产项目，都可以纳入联合房地产开发的范畴，不限于一方出资的土地，也可以由双方共同出资。不限于房地产开发经营，也可用于建房自用；不仅双方是法人或者其他组织，而且是法人或者其他组织与自然人或者自然人之间的合作；不限于在城市规划区国有土地上建设，也可以在集体土地上联合建房。
在现实生活中，我们可以看到，从组织形式和合同性质来看，房地产联合开发是一种典型的联营合同。根据双方合作方式和组织形式的不同，联合开发房地产可以采取以下三种方式:
(1)组建新的法人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定:“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，以固定的价格用于合资、合作开发经营房地产”，从而确立了以土地使用权作为出资进行房地产合作开发的法律依据。双方投资或提供的土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发。双方按投资比例或通过合同承担风险，分享收益。这种以项目公司的形式进行开发，可以相对降低纠纷发生的概率。但同时也有很多不足:比如成立项目公司，成立规范的管理机构需要一定的时间，费用昂贵，容易错失商机；比如土地使用权出资，就必须办理土地使用权出让手续。一方面需要一定的周期，另一方面当土地使用权以划拨方式取得时，这个程序就无法完成。更重要的是，项目公司的利润只能在缴纳所得税后交给联合开发方，这对合作方来说当然是不经济的。
(二)组建联合管理机构。即由双方若干人员组成联合管理机构，其职责是协调双方在联合开发中的各种关系，对合作中的重大问题进行决策，具体经营管理开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于，它只能作为内部管理机构，不能作为独立的民事主体，不具备订立合同等民事权利能力，也不能独立承担民事责任。共同开发的双方必须对共同管理组织的法律地位有明确的认识，注意避免利用共同管理组织的名义进行相关的民事活动。实践中曾出现过建筑企业为支付工程款而将某项目“联合办公”诉至法院的案例，这显然是列错了被告。另一个案例就没这么简单了:某项目联合开发双方组成的“联合管理委员会”，不仅锻炼了内部能力，还公然挂排、刻章、签订《建筑工程施工合同》，最后施工单位以拖欠工程款为由将双方告上法庭。为了避免这种情况，共同开发的双方必须对共同管理机构的法律地位有清楚的认识，并注意避免对外使用共同管理机构的名称。
(3)不成立项目公司或联合组织，但根据合同独立履行义务和分享利益。这种方法主要用于相对简单的项目。
后两种模式相对于成立项目公司的运作模式是相对松散的合作模式，因此合作中双方容易产生纠纷，而实践中一个有争议的问题是:共同开发的双方是否对项目产生的所有责任(无论是以任何一方的名义直接产生的)承担连带责任？如果合同以双方约定的投资为重点，即一方提供土地使用权，另一方提供资金，项目建成后双方共同出售，共担风险，享受收益，那么这种合同就是合伙合同，这种联营就是合伙联营，双方对共同开发项目所产生的债务承担连带责任。如果合同规定了合作双方在共同开发中的权利和义务，如果双方独立经营，如果合同一方明确只提供土地，另一方只负责在土地上完成一定的建设任务，建设方完成建设任务后会得到一定数量的房屋作为回报，那么这种合同就是加工承包互惠的混合合同，双方对各自的行为独立负责。如果双方在合同中约定，一方只提供资金，不参与项目的任何运作，仅在项目完成后取得一定数量的房屋作为回报，并在合同中约定不承担项目开发过程中产生的任何风险和责任，则属于形式上的共同开发，以达到相互融资的非法目的，不符合我国法律的相关规定，应认定为无效合同。
有人认为联合开发项目是双方共同经营，共担盈亏。本着权利义务对等的原则，利益相同的双方应对任何一方因项目而发生的债务承担连带责任。至于联合开发协议中各自责任的划分，只能作为内部收回的依据。根据这种观点，只要法院能够认定债务是由共同开发项目引起的，就可以判令共同开发各方承担连带责任，而不必具体区分谁的责任或哪一方签字，也不受共同开发合同中各自责任划分的影响。这种观点主要是因为共同开发的行为在法律上没有界定。事实上，共同开发的行为，由于双方签订的合同内容不同，承担的权利义务不同，其法律性质和法律后果也不同。因此，房地产联合开发合同成为房地产联合开发行为中最重要的关键点，签订完整的联合开发合同是避免纠纷的关键。
二、房地产联合开发合同纠纷的特点
房地产开发项目有大有小，从建筑面积几千亩到几十万平方米的小区，到独立的单体建筑。房地产开发投资大，生产周期长，涉及的法律法规政策广，容易产生纠纷。房地产联合开发合同纠纷的特点是诉讼标的大、纠纷内容复杂、纠纷当事人诉讼利益重、诉讼周期长。此外，此类纠纷涉及面广，涉及法律法规和国家政策。无论是最高人民法院公布的案例，还是网上公布的案例，全国各地都有很多关于合作开发的争议。据不完全统计，合作开发纠纷在房地产诉讼案件中占有很大比重。
据网上报道，成都金地房地产公司和新特实业有限公司联合开发了一个花园项目。金地房地产公司负责整体开发，新特公司股份土地使用权合作开发。两公司在合作开发某花园项目过程中，因新特公司提供的土地大幅升值，提出增加开发收益，而负责整体开发建设的金地公司认为新特公司的要求违反了合同的初衷。同时，在金地公司卖房的实际过程中，新特公司认为价格偏低，有损其利益。其多次派人到某花园张贴“客户须知”，影响房屋销售，从而引发双方矛盾。这导致了严重的暴力事件，当地公安局也为此成立了专案组。
第三，房地产联合开发合同的主体。
房地产联合开发是指各方* * *共同出资，根据各方约定，经国家职能部门批准，由* * *共同开发房地产项目的联合经营。根据现行法律法规，房地产联合开发应当合法有效，合作项目必须经政府相关职能部门批准，取得规划、用地、固定资产投资、施工等相关行政审批手续。同时，联合开发合同不得违反国家法律法规。因此，房地产联合开发合同的主体是一个特殊的主体。
只有具有合法房地产开发资质的企业才能开发房地产。国家法律和地方法规对开发企业的注册资本和专业技术人员条件都有明确规定。还规定了开发企业资质等级的条件和不同等级企业可以开发的住房面积。制定这些特别规定是为了保证进入该领域的公司应具备相应的条件和开发能力，并严格区分不具备开发资质的企业。具有房地产开发资质的企业，既可以独立开发，也可以联合开发房地产项目。虽然不具备房地产开发资质，但有土地使用权的企事业单位可以参与有土地使用权的联合房地产开发项目。有土地使用权但不具备开发资质的企事业单位，虽不能单独开发房地产项目，但以自有土地使用权与有资质的房地产开发企业联合开发，并经国家职能部门批准的，其联合建造合同认定有效。这类特殊主体签订有效的共同建设合同的前提条件是:必须拥有土地使用权，且土地使用权必须作为共同开发的出资形式。联合开发合同必须经政府职能部门批准，联合开发的另一方必须具有相应的房地产开发资质证书。
自2005年8月1日起，最高人民法院《关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，合作房地产开发合同是指当事人订立的以土地使用权和资金作为* * *投资，* * *收益和* * *风险进行合作房地产开发的协议。合作房地产开发合同的当事人一方具有房地产开发经营资格的，应当认定合同有效。双方均不具备房地产开发经营资质的，本合同无效。但当事人一方在起诉前已经取得房地产开发经营资质或者已经依法合作设立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。未经有批准权的人民政府批准，土地使用权人以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同共同开发房地产的，该合同应当认定无效。但是，如果在起诉前已完成批准程序，则该合同应视为有效。
四、几种类型的房地产联合开发合同纠纷。
(一)无效合同引起的纠纷
1，叫房地产联合开发，其实是贷款。无开发资质的企业以出资方式参与房地产项目的联合建设。这种合建的特点是:(1)合建合同的参与方至少有一方既无房地产开发资质，也无土地使用权出资。(2)共建合同明确写明担保条款(有的是现金担保，有的是房屋担保)；虽然有些没有具体规定担保条款，但他们往往有一个在项目完成后返还本金和利息或支付股息或分享利润的协议。(3)无开发资质的投资方不参与共建过程或开发运营。
2.名为房地产联合开发，实则是项目转让。房地产项目的转让必须符合法律、法规规定的条件和程序。有的项目业主以联营合同形式将开发项目转让给其他企业，不到有关部门办理项目移交和土地使用权出让手续。这种共建的特点是:(1)这种合同的转让方一般是拥有项目开发权的房地产企业，而受让方是房地产开发公司，有的不是房地产开发公司，有的甚至是自然人。(2)这类项目的转让，有的根本不具备项目转让的条件，也没有经过职能部门的审批。(3)联营合同双方既不办理工程过户手续，也不办理土地使用权过户手续。(4)这类合同的标题是联合建造合同，内容是开发项目权利义务的完全转移。
3.无房地产开发资质的企业参与联合建设。没有房地产开发资质的企业以联建合同的形式参与联建。这种共建的特点:(1)共建方有一方没有开发资质。(2)无开发资质方不仅出资，还参与项目开发和运营。(3)联营合同未办理职能部门审批手续。
4.基于违法建设工程的联营合同。比如项目没有经过国家职能部门审批，合建双方都有违法建设，一方没有土地使用权。如江西省南昌市工商行政管理局与中国人民保险公司南昌分公司房地产合同上诉案，二审法院认为，《共同开发项目协议》是市工商局、万信社与市保险公司签订的共同开发房地产项目的协议。协议签订时，市工商局作为起运地，不享有该楼的土地使用权，也没有办理该楼建设和用地的合法手续。虽然南昌市国土局在5438+0997+10月批准将原划拨给东湖区商品房开发公司的土地移交给市工商局，但明确规定划拨土地不得转让或联合开发。本案二审期间，南昌市国土局同意将划拨土地使用权转为国有土地使用权，并向市工商局颁发了国有土地使用权证书。但市工商局至今未与市国土局签订土地使用权出让合同，未缴纳土地出让金，未办理联建审批手续和土地使用权变更登记手续。因此，一审法院依据国家相关法律规定，认定共同开发协议无效是正确的。
(二)违反房地产联合开发合同的违约行为引起的纠纷
1.未按合同约定按时投入共建资金的。这种违约比较常见。违约方往往会因为各种原因而无法按照合同约定进行投资。主要解决办法是修改出资比例和分红比例，或者重新约定按照实际出资比例进行利益分配。有的是通过违约方承担一定违约金，重新达成补充共建合同的方式解决。
2.违约方未按合同约定分配房屋或利润。这种纠纷往往出现在联营合同的后期。按照代理这类案件的惯例，参与共建的当事人最常见的分配方式是房屋的分配，因为关于房屋的约定是最简单、实用、易操作的。利润分配存在很多不确定性和变数。此类纠纷的违约方往往将对方分得的房屋出售或用于抵押贷款，严重损害了守约方的利益。
3.一方根本违约，且长期违约，不再具备按约定投资的实力，不愿意主动退出共建。此类纠纷往往由守约方提起诉讼，要求违约方承担违约责任，解除合同。
4.双方或双方都违约了，孰轻孰重。这种共建纠纷的诉讼往往耗时较长，当事人之间矛盾较深，难以解决。
5.一方会背着另一方，和另一方重新构建。因违反共建合同引起的纠纷损害了守约方的利益。这些纠纷有的是由守约方发起的，有的守约方被列为被告或第三人参与诉讼。违约方背着对方进行联建，往往是因为违约方缺乏资金，以联建的形式引入对方的资金，也就是所谓的联建，实际上是贷款。
共建合同中违约的形式多种多样，绝大多数是以上五种类型。有其他违约情形的，如联建方未按时移交土地，或未按约定按时办理联建审批手续等。简而言之，违约的形式多种多样。
五、签订房地产联合开发合同应注意的问题。
因为房地产开发是一项周期长、投资大、涉及面广的系统工程，涵盖了从土地使用权取得、拆迁安置、招投标、项目设计、施工、监理、设备安装到房屋销售、物业管理的全过程，是一项完整的系统工程，涉及方方面面，所以特别复杂。房地产联合开发合同应详细规定房地产开发过程中内外部双方的权利和义务，因为双方的利益在合作中是矛盾统一的，在利益的整体一致性上存在相对利益的冲突，所以双方的关系在合作过程中一旦处理不慎就容易产生纠纷；一旦发生纠纷，由于目前我国相应的法律规定并不具体，实践中对其法律性质的理解也不尽相同，诉讼周期一般都很长，后果难以预料。因此，在签订联合开发合同时，除了一般房地产开发应注意的问题和应明确的内容外，还应从几个方面把握房地产联合开发合同中的内容和要点:
(一)、合同责任应明确。对每项义务的履行方式、时间、地点做出详细约定，杜绝模糊条款。建议用附件和附图进行具体说明。供应商应提供准确的信息，如位置，面积，使用年限，土地使用权的性质，批准文件或证书，并承担责任。建设方主要应对资金支付做出明确承诺。
(二)合同双方应明确分担收益和风险及损失。对房产的面积和位置做出明确约定。共同开发的最终目的是获取收益，一般体现在房产的分配方式上。在这个阶段，双方的利益冲突最为尖锐，所以也是矛盾频发的一个环节。房产的价值和地段有很大的关系，虽然同一个项目，地段的不同往往导致价值的不同。有些联合开发合同只是简单约定了分配比例，没有提及具体位置，所以分配上的纠纷也就不难理解了。此外，由于规划变更等原因，经常出现共同开发合同约定的面积与竣工面积出现差异的情况，如何处理也应事先约定。
(3)合同内容应合法。中国人民银行发布的《贷款通则》第61条规定:“企业不得违反国家规定办理借贷或变相融资业务”，从而构成合同无效，当事人希望通过共同开发达到的盈利目的也随之落空。另外，根据我国法律规定，划拨土地使用权不得与他人联合开发。由于其无偿、低补偿，法律对其转让有特殊规定。《城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得国有土地使用权的，房地产转让应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，受让人应当按照国家有关规定办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。因此，在未办理上述手续前与他人以划拨土地方式签订的联合房地产开发合同，应认定为无效。最后，合作建房协议要在国家主管部门办理审批手续，不办理当然无效。
(4)注意约定违约责任。房地产项目周期一般较长，流程复杂。不当细化具体的违约责任可以促使当事人善意履行义务，也可以保证项目的顺利进行。比如，供应商未能在约定时间内提供符合“三通一平”条件的土地，合同又缺乏可响应的违约条款，不仅对供应商造成不了压力，还容易导致施工方严重质疑其履约能力和诚意，从而激化矛盾，打破合作。但如果有明确的违约责任，比如延迟一天，那么几平米房产的分配就会相应减少。如果延误超过几天，对方可以解除合同，并支付一定数额的违约金。
(五)联合开发要注意手续的完备性。联合开发涉及很多关系和程序，比如成立项目公司，当地的土地使用权要及时过户到项目公司名下，避免耽误开发时机；对于从事房地产开发的公司，需要特殊的资质，不及时办理会影响项目立项和审批。
(六)明确联合开发房屋的性质。注意确保联合开发和住房协议的性质和有效性。双方应在合同中明确表示合作意向，共同承担共同开发房地产的责任。同时，避免混淆土地使用权出让合同、购房合同和共同开发房屋合同的性质，减少纠纷。
(七)签订房地产联合开发项目的对外合同。在房地产联合开发项目中，涉外合同的签订比较混乱，比如所有合作方在合同上签字盖章，进而导致对外承担连带责任。
(八)保障联合开发房屋各方权利和义务的方法和建议。对于以出资方名义进行的开发建设，保护土地提供方的利益非常重要。实践中，由于房地产开发的程序要求，在项目预售前，土地使用权必须过户到开发商名下。由于项目名义开发商主要控制项目的建设和销售，土地使用权转让给项目名义开发商后，土地提供方很难对合作方进行有效约束。因此，在签订房地产联合开发合同的过程中，供地方应约定土地使用权转让与保护自身利益的关系，包括抵押权的设立，以及项目建设资金使用的监管方式等。还要保护资金提供方，所以在涉及联合开发项目之前，最好聘请专业的律师事务所提供全程法律服务。聘请律师处理纠纷远不如提前预防有效。