物业企业扩张的困惑(4)物业“泡沫”出现了吗？

此外，值得一提的是，随着“市值缩水”、“上市即破”成为2020年下半年物业管理领域的高频词，这个近年来迎来“高光时刻”的行业似乎也到了被重新审视的门槛。业内有声音认为地产股“有泡沫”。在“估值回归、价值分化”的行业趋势下，“楼市泡沫”来了吗？谁会是第一个戳破房地产泡沫的人？

破碎率达到55.6%

具体来看，2020年四季度上市的公司，如世茂服务、和晶优活、一号服务、海洋服务等。，上市首日均遭遇“破发”。较早上市的优秀商业企业服务虽然上市首日表现良好，但上市四天后也跌破首日发行价。

从股价下跌的幅度来看，2020年18家上市公司中，10月22日上市的首服10跌幅最大，上市首日跌幅约27%，创下历史新高。

值得一提的是，2021年上市的三家物业公司中，除了被誉为“港股主板纯商业运营服务第一股”的盛兴商业外，不久前上市的融万家和杜松服务均遭遇上市破发。

以杜松服务为例。6月65438+10月18，公司正式在港交所主板上市，开盘即破发，一路暴跌至交易所收盘，跌幅36%至16港元，总市值仅为512万港元。

“簇、圆效果、质感差”走到了一起。

2020年下半年以来，众多物管企业“上市即破”的背后，影响因素其实是复杂多样的。

“2020年6月5438+00和2月12是全年房源最多的两个月。”中置物业事业部副总经理牛认同“上市过于集中”也是去年物业服务企业破发上市的一个很重要的原因。

上市定价也被视为影响港股新秀企业股价表现的直接因素。

嘉里物业管理事业部研究总监唐表示，上市物业服务企业破发主要有两方面原因:一方面，其上市定价过高，相对于之前的盈利表现，估值超过行业平均水平；另一方面，企业本身规模较小，发展空间有限，业务增长不乐观。

“一些首日破发、后市股价低迷的公司的共同特点是市场竞争力不乐观，经营业绩预期一般。”唐直言不讳地说道。

不过，上述业内专家也指出，股价低迷不会成为之前破发公司的常态表现。肖云翔解释说，上市首日破发并不代表所有企业都是低价值的，真正优质的企业还是会得到资本市场的认可。

比如“一上市就破发”的合景优活和恒大地产，在上市后期都实现了大幅上涨，而上市首日未破发的金融街物业、兴业IOT和业兴集团的股价则在之后大幅下跌。

对于未来物业管理领域的“后来者”，永盛生活服务表示，“上市不是物业公司的唯一选择。有上市吗？如何上市？可以结合公司自身的战略规划来考虑。”

“房地产泡沫”来了吗？

“截至2021 1 27，在香港上市的地产股平均PE约为41.8倍，远高于港股市场整体PE。这背后有坚实的支撑:一是物业管理行业上市公司处于高速增长期，整体收入和利润保持了30%以上的平均增速；第二，相比其他盈利能力平平的行业，物业管理行业现金流稳定，风险低。”基于行业发展和企业成长的数据，牛小娟认为，当前房地产行业在整个资本市场的表现不存在“泡沫”。

唐指出，是否存在“泡沫”取决于行业的发展阶段。

“目前，行业面临前所未有的外部有利环境。企业在横向和纵向的延伸中扩张甚至走出了狭义的物业管理行业。特别是在政策的支持下，企业有望进一步向生活服务业渗透，未来企业的估值可能会更高。但由于行业处于变革期，不同企业未来的发展潜力是不一样的。估值分化将是物管股的常态，波动在所难免。”唐强调，企业不应过分追求市场价值表现，而应抓住机会创造价值，获得长期发展的能力和机会。

肖云翔还表示，判断地产股是否存在“泡沫”应该有所区分。对于一些规模不大、没有经营特色的物业公司来说，股价下跌确实是必然的。但对于优质企业来说，股价走高是合理的。

在肖云祥看来，从市场背景来看，国家政策大力支持物业管理企业开展增值服务。其次，从长期来看，股市是未来房地产的主要市场，房地产行业还有很大的发展空间，行业集中度会继续上升。

上市材料企业告别普涨，估值理性回归。不同规模的材料企业应该如何规划未来发展？

肖云祥建议，物业公司应根据自身能力适时发展自己的规模。毕竟规模是未来行业竞争的重要筹码；另一方面是提升和建设自身的管理服务能力，抓住政策出口推动服务多元化，建设标准化的产品和管理体系，在科技上逐步发展，在运营上逐步数字化，改善各类物业服务与业主的关系。

牛小娟表示，对于上市公司来说，要利用好资本市场的帮助，抓住机遇，迅速扩大规模，打造品牌；对于未上市，但规模较大的物业公司，要抓紧时间，争取在港股上市门槛提高之前冲击上市。

对于中小型物业企业，牛小娟指出，随着行业分化的加剧和资本的加持，物业服务企业规模越小，生存空间越小。可以考虑选择合适的企业互相兼并，以达到冲击上市的资格，或者卖给大企业。

“必须注意的一个风险是商誉减值的可能性。过去几年，行业内的并购越来越频繁。并购完成后，企业管理和整合可能出现一些问题，导致效率和业绩无法提升，商誉减值。”牛小娟建议道。