先试试！深圳可能实施“填海造地”解决土地短缺问题
总结起来，这七项内容涉及两大焦点:一是深圳如何腾出土地空间，解决土地资源稀缺的问题；第二，在土地市场交易制度开放方面，深圳可能会迎来新的突破。
业内人士称，这份《建议》更多的是为深圳坚定改革提供“强心针”，鼓励深圳“大胆试、大胆做”。
腾诺土地空间
有限的土地会用于住房建设还是工业发展？这对深圳政府来说是一道很难的选择题。
对于深圳来说，房价飙升一直是亟待解决的痛点。
中国房价报价网二手房价格数据显示，6月深圳二手房均价达74929元，较去年底上涨14.37%，位居全国涨幅榜第二。
随着房价的飙升，深圳与其他三个一线城市的差距进一步拉大——深圳6月二手房均价比北京高20%，比上海贵36%，是广州的2.09倍。去年底，深圳房价仅比北京高4%左右，比上海高20%，是广州的1.83倍。
房价大幅上涨的主要原因是土地的长期短缺。今年4月，深圳住建局发布《2020年住房发展实施方案》，其中提到，深圳住宅用地占建设用地的22.6%，低于国家相关标准中25%-40%的下限，难以满足人口快速增长条件下住房需求增长和品质提升的要求。
一方面住宅用地捉襟见肘，但另一方面为了保护制造业的优势，工业用地不能少。
中国城市经济专家委员会副主任丁松6月28+02日在接受时代财经记者采访时提到，从国际经验来看，国际大都市如纽约、伦敦、巴黎等都在10%的工业用地范围内，京沪不足20%，但深圳设立了30%的“工业红线”。
这条从城市建设和土地利用“十三五”规划(2016-2020)开始的“工业用地红线”，明确规定到2020年，深圳工业用地比例不低于30%，即不低于270平方公里。
在红线下，深圳的工业用地和居住用地如何平衡，是很多专家重点关注的问题。
对于《方案》中提到的“二三产业混合用地”，深职院房地产研究所所长邓博士在6月5438+03接受记者采访时表示，这是一种提高土地利用效率的方式，香港也有很多类似的案例。
但现实中，各地仍采取严格的土地用途管制，土地的出让和使用都要按其用途分类进行。北京金讼律师事务所主任、房地产律师王雨辰对13时代财经表示，过去土地用途分类比较单一，一块土地要么是工业用地，要么是商业服务用地，兼容几种用途的混合用地在制度层面缺乏统一规范，地方政府对这种尝试也比较谨慎。
但就深圳而言，由于近年来的产业转型，过去大量的工业用地需求逐渐转变为商务办公等第三产业的服务型用地需求。
中国(深圳)综合开发研究院产业经济研究中心主任周军民对13时代财经表示，土地不足是深圳长期的现实问题，目前没有很好的解决办法。他认为，有限的建设用地将主要偏向上市公司、世界500强、中国项目等大中型企业，以及技术“卡脖子”的大型产业投资项目。
王雨辰认为，要落实《规划》中推进二、三产业混合用地的要求，可能的途径不仅是在土地供应上减少单一工业用地出让，增加二、三产业混合用地比例，而且在存量土地上放宽规划用途变更审查，在符合国土空间规划总体要求的情况下推进二、三产业用地转型。比如在之前的工业区升级中，将现有存量工业用地转化为新增工业用地(即M0，允许在统一规划的基础上划拨一定比例的配套商业办公用地、居住用地和公共服务设施用地)。
“在30%的工业用地中，如果商业用地占5%，那么5%的空间可以用于其他用途。这不仅为深圳的产业改革项目提供了出路，也可能是为下一步提供更多住宅用地埋下伏笔。”邓对说:
丁松的想法更加具有突破性。在他看来，这次提到“盘活工业用地”，有很大的想象空间。“如果每年能减少1%的工业用地，10年就能腾出10%的工业用地(近90平方公里)，对深圳未来经济影响深远。”丁松说。
此外，文件还提到，深圳政府在农用地转为建设用地方面要“放权”。周军民说，这项政策主要是用来解决村集体实际上已经发展成为村里的工业作坊和农业用地的历史问题。深圳很多农业用地集中在大鹏、坪山、光明等地区，但实际上数量和比例都很少，还是要保护和保留。
土地市场交易制度应先行先试。
值得注意的是，这份文件的另一大方向是完善土地交易市场建设。《方案》中提到，要完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系；试点实施土地二级市场公告登记和转让制度。
土地二级市场是指土地使用者在开发建设后出售和出租新建房地产的市场，即一般指商品房首次进入流通领域形成的市场。
邓说，“发展土地二级市场在一定程度上可以更好地配合前面提到的二三产业混合用地”。
深圳目前建设用地不多，更多的是从存量土地中挖掘土地。邓指出，以前很多企业急于拿地，后来发现其实发展不起来，尤其是更复杂的工商混改。所以需要一个公开透明的交易市场，让那些缺乏能力的人把手中的土地重新放到市场上，提高现有土地的利用效率。
目前，土地二级市场政策还缺乏典型案例，但深圳已经建立了由市规划国土委牵头的“产业用房供需服务平台”。
“但是，由于相关配套改革措施和政策(如如何解决税费问题等。)，房屋平台的整体利用率没有达到最优状态。”邓对说:
为此，《方案》为深圳下一步的政策突破留下了空间。《方案》第二十六条提到，本方案提出的改革政策措施，涉及现行法律或者行政法规调整的，经全国人大常委会或者国务院授权后，可以实施。
这也让人思考，深圳会在土地上市和流转方面迈出更大胆的步伐吗？
以小产权房为例，之前就有不少媒体曝光过深圳小产权房的“灰色”交易链条。王雨辰透露，这些都是灰色地带的隐形交易，其结果将是无效合同的风险。
即使购房者需要承担非常大的风险，前CICC首席经济学家洪亮也曾撰文指出，大城市相当一部分住房是以小产权房为补充的，深圳是最多的。
这是因为深圳房价合法流通量居高不下，很多人无奈选择小产权房。
但同时也形成了小产权房“非法抢占”有效房源的恶性循环。RealData首席市场分析师徐小乐曾表示，深圳土地供应不足。除了地理条件，还有大量的小产权房、农房、城中村、工厂宿舍不具备上市流通条件，无法形成有效的住房供给。
此外，王雨辰还指出，深圳的小产权房与其他地方的小产权房有很大不同。
“其他地方的小产权房土地所有权都是村集体所有，但深圳的特殊之处在于，2005年以后，经过城市化进程，深圳辖区内的集体土地早已转为国有土地。虽然仍保留了大量城中村的称谓，但在土地权属上，深圳没有城中村，深圳的城中村呈现出农村向城市过渡后的特殊状态。”王雨辰说。
值得一提的是，国家不允许小产权房上市流通。今年5月20日，自然资源部也明确强调，小产权房不允许办证。
因此，深圳如何利用好《方案》第二十六条提到的“做好与相关法规改革废止的衔接”，先行先试，创造性突破小产权房问题，值得关注。
王雨辰指出，“小产权房真正上市流通还有很长的路要走，需要更长时间的实践和理论储备。”