凯撒复活了，郭英成有三个狡猾的兔子洞。

粤港澳大湾区现在是各种开发商梦寐以求的淘金者。之前没有在大湾区大举布局的房企，如果进入掘金，必先造访凯撒(01638)的码头。HK)，一种本地蛇。

比如阳光城。

2065438+2009年5月29日，这家总部位于福建的房地产企业与凯撒签署战略合作协议，双方拟各出资45亿元成立合资公司，推进粤港澳大湾区及周边地区房地产开发领域的合作。

阳光城之所以选择凯撒，是因为“凯撒及其关联方在粤港澳大湾区及周边地区深耕多年，在当地有良好的口碑和相关资源。”

凯撒是大湾区有名的“地主”。在2065438+2009年3月26日的业绩发布会上宣布，老改储备项目占地约3000万平方米，99%位于大湾区，总价值约1.8万亿元。

这个“地主”来了又走，也就是在这四五年里。

2014 10，凯撒董事局主席郭英成涉案，在港避难。凯撒几乎所有的房产都被当地政府锁了起来，销售款的来源一下子没了，然后就爆发了债务危机。

融创随后进入并策划并购。没想到，凯撒财务报告造假的问题被曝光了。当时很多人离开了公司，从高管到普通员工。

他们觉得凯撒和郭英成没有复活的可能。

奇迹还是发生了:融创合并失败，郭英成重新控制了凯撒。随后，凯撒修复了与地方政府的关系，与债权人达成了重组协议，并为财务报告造假找到了“替罪羊”。两年多后，上市公司恢复了在香港交易所的交易。

2014的危机对郭英成产生了深刻的影响，使他产生了强烈的忧患意识:狡兔三窟。

因此，郭英成在资本市场上动作频频，包括a股、港股、美股，控制了6家上市公司。郭英成和富德控股的同乡朋友、财务老板张军一样，通过各种关联交易入股一家保险公司——昆仑健康，日积月累发生变化，最终因原保监会的严格监管而退出。

问题是，凯撒现在真的安全吗？

粤港澳大湾区规划发布后，总部在广深的龙光、雅居乐等珠三角房企纷纷打出横幅，自称湾区龙头。

但湾区从规划到最终实现一体化还需要时间。目前湾区的房地产体量最大，房价最高，需求最强的是广州和深圳，而广州和深圳尤其是深圳最大的土地来源就是旧改，得旧改者得天下。

没有人敢和凯撒争夺“旧改革之王”的称号。

2018财报披露的旧改数据显示，凯撒持有面积约3000万平方米(不含土储)，99%位于大湾区，对应大湾区119旧改项目，其中深市81项目，广市65438。

郭英成说，深圳老项目的毛利率约为50%，广州为40%，惠州、中山等城市约为26%。凯撒旧改项目平均毛利率超过20%。

香港某投资机构人士表示，凯撒对毛利率的估计过于乐观，旧改项目开发进度没有那么快，价值也没有那么高。但他坦言，即使上述数据打折，凯撒的旧改项目和货值仍远高于其他广深房企。

依托旧改项目持续释放，凯撒2018年实现合同销售额700.6亿元，同比增长57%；毛利增长25%至11100万元，毛利增长1.5%至29%。核心净利润增长304%至47亿元；手头现金229亿元，同比增长8%。

一位接近凯撒的人士表示，房地产企业要想在行业内站稳脚跟，在金融机构和融资领域拥有话语权，就必须靠规模说话。凯撒的目标是冲击6543.8+0000亿甚至2000亿元的合同销售规模。

然而，凯撒的负债率仍然很高。到2018年末，其净负债率从2017年末的300%下降到236%。

郭英成解释:凯撒每一个旧改项目的开发周期都是五到六年，也就是说旧改资金的沉淀周期太长，“投入之后都是负债”。

上述投资者反驳称，很多旧改项目在实施拆迁补偿建设之前，投资并不多。即使拆迁补偿既是实物补偿又是货币补偿，也不会占用企业太多资金。“凯撒债台高筑还是历史遗留问题，主要是2014之前的财报涉嫌造假，隐瞒了大量债务，需要慢慢消化。”

如今，三大评级机构惠誉、穆迪和标准普尔都给予凯撒B级评级，但其海外债务的利率仍然很高。

2065438+2009年5月23日，凯撒发行4亿美元优先票据，利率11.5%；在此之前，4月2日，凯撒发行了3.5亿美元的优先票据，利率为11.25%。

凯撒也打开了国内融资市场的局面。4月份连续发行4.75亿元和6.85亿元两笔ABS。

凯撒回应称，未来将继续改善融资结构，通过借入新的低息债务来偿还旧的高息债务，以降低净负债率和融资成本。

郭英成的两个兄弟是潮汕普宁人。他们靠着深圳的老本发了财。凯撒于2009年在香港上市。郭氏家族信托基金通过大厂、大丰、大正控制，持股比例为665，438+0.35%。

上市后，凯撒在深市的老生意越做越大，难免与长期主管房地产事务的地方官员有“灰色交易”。

2014 10，相关官员涉案，郭英成避难港。凯撒在深圳的四处房产随即被锁定，销售收款中断，债务危机爆发。

危机之下，郭氏兄弟将11.21%的股权转让给生命人寿，后者的股权上升至29.96%，成为凯撒的大股东。

随着凯撒的其他财产陆续被锁定，郭英成的日子更难过了，海内外债主纷纷上门讨债。

2015 1月，并购之王融创来了。

融创承诺以每股65，438+0.8港元及45.5亿港元的总代价购买郭氏兄弟持有的49.25%的股份，并拟向其余股东发出全面要约收购。

融创在股权交割前设定了一个前提条件:凯撒的债务重组要让融创满意。

融创从一开始就和凯撒、孙宏斌、郭英成合不来。孙宏斌是野蛮英雄，郭英成是港商，低调务实。

“凯撒不吸烟，高管和员工也基本不吸烟。融创马入驻后，双方团队在会议室就座，以老孙为首，一群融创马拿出烟来抽。凯撒的团队非常不舒服。”接近凯撒的人士表示，类似的企业文化冲突还有很多。

融创查看各项财务数据后，发现凯撒存在一个很大的财务黑洞:其债务为650亿元，而非财报中公布的297亿元。

这一消息后来被曝光，凯撒指责融创发布了这一消息，但融创予以否认。

2015年4月13日，凯撒宣布郭英成重新执掌董事会。随后，融创派驻凯撒的三名高管辞职，孙宏斌一怒之下离开凯撒总部，收购结束。

回归前，郭英成已经做好了自救的布局。

2065438+2005年4月初，深圳解除了对凯撒未售房屋的锁定，凯撒与政府的关系开始修复。9日，生命人寿借给凯撒654.38+0.377亿元，这只是公开公布的数据。就在此时，生命人寿斥资30多亿元投资凯撒股份，还以基金、债券、房地产等方式火速救助凯撒，总计约6543.8+02亿元。

2065438+2005年7月，深圳市批准了龙岗区凯撒旧区改造项目，这说明郭英成的个人问题基本过去了。

2015年末至2016年初，凯撒国内主要债权人平安、中信、信达与凯撒达成谅解。中信银行和中信信托向凯撒输血300亿，平安银行输血500亿，信达通过债转股深度介入凯撒多个旧改项目。

接近凯撒的人士表示，这些金融机构愿意帮助凯撒的原因很简单:如果凯撒倒台，债权人的利益将严重受损；如果允许凯撒继续发展，凭借其庞大的旧土地储备，其未来的利润是可以预期的。

2015下半年，房地产市场在深圳、北京等一线市场一马当先，房价飙升。

“有时我们开玩笑说，当时政府锁定了凯撒的房地产，这只是帮助它度过了楼市的衰退。解锁后，市场恢复了，那些房地产的价值增加了。”深圳当地一位开发商表示。

2016 1，凯撒与国内债权人达成债务重组协议；3月，与海外债权人达成协议；65438年2月，财务造假的替罪羊被找到了——凯撒的一些“前员工”主导了财务造假，而郭英成对此并不知情，也不承认。

2065438+2007年3月，凯撒股票在证券交易所恢复交易。

在凯撒复牌前后的短短两三年时间里，郭英成已经控制了a股、港股、美股六家上市公司，并试图成为一家保险公司。

也许是因为和老乡张军(生命人寿的老板)走得太近，才学会了张军的操作方法。也许是2014的危机太刺激了，让郭英成心有余悸。他决定打造自己的首都和产业版图。

以郭英成收购明家联合(现更名为佳运科技，主营业务为软件服务)为例。2017年9月，凯撒旗下的苏佳网络从明家联合原实际控制人周建林处受让21.25%股权，成为实际控制人。

在此之前，郭英成通过一个复杂的关联公司对这家上市公司进行了隐性持股。

2016年末，周建林通过两笔大宗交易减持29，877，338+0，000股。随后，3家公司出现在流通股股东名单中:深圳市嘉博世创新科技股份有限公司(简称“嘉博世”)持股1591900股，深圳市华盛瑞德科技发展有限公司(简称“华盛瑞德”)持股754.57万股；深圳市盛达智硕科技发展有限公司(以下简称“盛达智硕”)持有6，465，438+0.1.7百万股。

三家公司合计持股比例约为4.7%，接近5%的红线。

工商信息显示，嘉博世、华盛瑞德、盛大智硕的控股股东均为深圳正莱达实业，业内认为正莱达实业是郭英成家族控制的公司。

一位港资机构人士表示，郭英成在进入明家联合之前通过三家公司潜伏的好处是，第二天出现股权纠纷时可以进可攻退可守，手段可谓高明。

在控制了明家联盟之后，正莱达实业在郭英成布局保险资金时再度出现。

2065438+2007年2月，原保监会发出问询函，质疑昆仑健康险的四大股东——深圳鸿昌宇、深圳郑远达、泰腾物资、正莱达实业是否属于郭英成家族。

四家公司回复否认，原保监会两次问询。

2017年2月，17，原保监会公告，包括上述四家股东在内的七家股东公司将腾退昆仑健康股权。然而，公告没有确定上述四家公司是否属于郭英成家族。

一位深圳地产人士表示，在原保监会和证监会将保险资金定义为“妖精”之前，房企涉足金融领域是很正常的。当时华夏幸福、泰禾等公司涉足银行、保险、基金等领域。严监管之后，房企又撤退了。

郭英成一定很害怕，但这个首都局是有原因的。

2014年危机之后，郭英成遭遇了资本约束。

接近凯撒的人士表示，对于信达等金融机构来说，一方面，凯撒感谢它们帮助他们度过了危机，另一方面，凯撒觉得这是在为他们工作。

平安、中信、信达作为凯撒最大的债权人，通过债转股深度介入凯撒旧改项目。

棱镜网英文版了解到，中国平安与凯撒于2016年初设立了嘉兴平嘉投资有限公司。该公司从1号到6号有6个投资合伙企业，分别对应凯撒的一些旧改项目。例如，嘉兴平甲1号投资合伙企业对应的是凯撒在深圳横岗的一个大型项目。

信达还与凯撒合作设立了一些有限合伙制基金。例如，工商资料显示，凯撒与信达资产共同设立了芜湖新东镇投资中心(有限合伙)，该投资中心对应投资了深圳市贾汪集房地产开发公司。

中信银行和中信信托已捐赠300亿元人民币帮助凯撒解决债务问题。作为交换，中信介入了郭英成最大的旧城改造项目，该项目位于南山区蛇口东角头地块。这块654.38+0.7万平米的宝地，按照现在的市场价估算，价值近千亿。

据接近凯撒的人士透露，这块地在上世纪80年代由深圳划拨给深圳海运集团作为仓储和码头用地，随后香港杜德利集团出资数百万元成立深圳振华港湾企业有限公司(以下简称深圳振华)，杜德利持股49%，深圳海运持股51%。

2000年后，随着中国房地产市场的启动，该地块的价值飙升。达德利公司试图提供3255万元注册资本将其股权从49%增加到80%，并协商收购剩余20%的股权，但深航不同意。

2013，郭英成入主，向深振华两大股东发力。一方面增持达利集团股份，另一方面收购深圳海运集团大股东深圳港航投资有限公司(后更名为“深圳李鸿金融投资控股有限公司”)股权，深圳海运股权占比70%。

当凯撒陷入危机时，国盈成了资本问题的解决方案。2015年初，他卖掉了达利集团的全部股份，同时把港航投资的股份转让给了香港旭日集团的老板蔡志明，他是潮汕老乡。

危机过后，郭英成试图从蔡志明手中夺回东角头地块。然而，债权人中新已经挡住了去路。

工商资料显示，凯撒直接持有李鸿金融(前身为“港航投资”)1%的股权，另外99%的股权由鹰潭金英投资管理有限公司(以下简称“金英投资”)持有。金英投资注册资本高达66.7亿元，中信信托认购超过50亿元，凯撒集团认购超过6543.8+06亿元。

“目前，达力、凯撒和政府正在谈判和博弈。杜德利的诉求是从土地增值中获得应有的收益。凯撒希望以合理的价格从达德利手中收购股权，政府希望挖出一部分地块用于建设公共设施。最后谈不拢，只能把事情摆平。”接近凯撒的人士表示。

东角头项目只是凯撒旧改项目的一个缩影。用郭英成的话说，“在政策不确定、社会变化的情况下，改变旧的是非常困难的。”

当然，这场比赛与郭英成之前经历的风暴相比不算什么。

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