谁知道广州东站广场前烂尾楼的详情？

14年，刚出生的宝宝也已经进入豆蔻年华，周边地价暴涨N倍，只有它烂到今天。

最近又曝出每月广告费38万。这座被搁置了14年的烂尾楼，成了广州市民茶余饭后的谈资，背后的整个故事更加扑朔迷离。

假设2012年体育中心区域写字楼平均租金为13 2 .5元/m2，那么地上建筑面积为63928平方米的中水广场，每月也可以收取847万元，相当于每天28万元，每年近654380亿元。

事实上，中水广场从来不缺乏关注。

十几年来，很多开发商动了心思，但是他们的债务和官司让很多人望而却步。

每天消失28.2万。

从广州东站出来，中轴线景观中，除了中信广场(资料，团购，论坛)，中水广场势必是第二个抢镜的“尤物”。

以前，它像一瓶酒，因为它的外表被巨大的酒类广告包围；如今因其外观沧桑粗糙，与周围色彩鲜艳的高层建筑格格不入。

过去，中水广场与中成广场、印盒广场、京华广场、包华广场并称为广州五大烂尾楼。

但近年来随着房价飙升，后四家被盘活更名，经营不错。只有中水广场未见动静。

在土地宝贵的河北，每一分钟都是金子。

满堂红写字楼部数据显示，2012热点区域体育中心二手写字楼售价约为27343元/平方米，同比上涨5.23%。

即使是老广州国贸，去年二手均价也达到了19833元/平方米，而与中水广场相邻的中信广场为34100元/平方米。

去年体育中心平均租金比2011上涨5.7%，达到132.5元/平方米；中信广场150元/平方米，中泰国际广场110元/平方米至142元/平方米。

即使在今天，中水广场无论从外形还是地理位置来看，都是一块宝地。

若该地段写字楼平均租金为132.5元/平方米，地上建筑面积为63928平方米，日租金可达28.2万元。

事实上，如果真的运营起来，中水广场的收入可能不止于此。

地上裙楼6层商业面积11162平米，商铺租金与非写字楼相当。并且地下四层达到14080平米，也有相应的停车收入。

不过目前不知道中水广场的诉讼纠纷什么时候能尘埃落定。

一天至少28.2万，一个月847万，一年将近6543.8+0亿，租金收入继续在烂尾中无形消失。

7000多万元的地价款至今未交。

中水广场位于临河西路，距离中信广场100米，与广州体育学院一墙之隔。

据知情人透露，1994年，占地4358平方米的中水广场属于体育学院，后被广州建设房地产公司竞得。“当年征地费用大概7000万，钱到现在还没发。”

广州金鑫房地产开发有限公司(以下简称金鑫地产)2008年的审计报告证明了此事。

1997年4月、1998年6月、1998年10月，原地产财务经理廖汉通分别向广体院所办产业办缴纳50万元，即* * * 1万元。

金鑫地产于1995年8月2日由广州市建设房地产公司(以下简称建设公司)与香港新中国集团有限公司(以下简称新中国公司)共同出资成立。双方合作开发、建设、销售和租赁管理中水广场，投资总额2065.34万美元，注册资本826.65438万美元。

当时的建筑公司是广州市房地产实业总公司的子公司之一，成立于1992，是广州市房地产管理局(现房管局)设立的国有企业。

香港新中国公司由汕头* * * *在香港设立的窗口公司粤东发展有限公司和另一家公司共同设立。

“当时合作是因为资金的问题没钱开发，合资风靡一时。”建筑公司现任法人陈朝平说。

1994 65438+2月，建筑公司在拿地7个月后找到了香港新华公司。

双方已初步达成协议，成立公司持股20%，新中国公司持股80%。

双方约定合作条件为:建设公司提供中水广场土地使用权及其合法有效证件，新中国公司提供建设所需的全部资金(含税)并保证投入资金能达到工程正常进度直至竣工交付。

“商品房销售(资料、团购、论坛)由香港新中国集团有限公司作为境外独家代理销售，销售对象以华侨、港澳同胞、归侨为主，国内居民为辅。

内销和出口分别占30%和70%。“1995年，金鑫地产正式成立，双方约定广州建设地产有限公司和香港新中国集团有限公司按30%和70%的比例分享利润或分担亏损，合作期限为15。

粤港合资也引进了央企。

然而，经过半年的合作，金鑫房地产发生了重大变化。

1996年5月2日，金鑫地产董事会通过决议，引入央企中国华水水电开发总公司(以下简称三峡集团下属华水公司)参与合作公司运营，设立公司让甲方在华水公司，退守乙方；新中国公司在第三位。

金鑫公司也从越秀区小北路的建筑公司搬到了天河区天寿路的赵辉商业中心。

1996年8月23日，三方再次修改合同，重新分配项目总投资2065.34万美元。

华水公司负责出资654.38+0445.74万美元，实缴注册资本578.298万美元；新中国公司出资826.65438万美元，实缴注册资本247.842万美元。

三方约定，投资额在合同生效后六个月内投入，总投资额在三年半内完成，建设公司负责提供土地使用权。

分工明确。华水公司承担70%的开发管理费，新华公司承担30%。项目完成后，华水将获得70%的权益，新中国将占30%。

华水公司负责该项目的全部建设资金及相关税费，新中国公司负责拆迁补偿、三通一平费及相关税费，施工公司负责跑* * *及各种批文。

合作期间，金鑫公司将按建筑面积(除地下室和设备层外)支付每平方米120元的开发管理费作为建筑公司在金鑫公司的固定收益分配，建筑公司不再收取总包管理费、土建管理费等其他费用，也不享有金鑫公司的其他权益。

华水公司委派三人，建设公司和新华公司各委派一人，组成五人董事会。董事长由华水公司担任，副董事长由建设公司和新华公司担任。

经过这次合作，中水广场的建设终于正式提上日程。

但谁也没想到，国企、央企、港企三方合作，却导致一个烂尾工程。

1999封顶，曾是市文明工地。

在中水广场建设之际，天河北周边仍有大片荒地。已经建成的高层建筑有国贸、市长大厦，中信广场(资料、团购、论坛)还在建设中。

根据8月1996之前的资料，中水广场规划总建筑面积约28000平方米。

直至5月1997，广东省建委批准其建设主体建筑地上43层，部分区域46层，裙房6层，建筑面积***63928平方米，地下4层，建筑面积14080平方米，总建筑面积78008平方米，建筑高度173.4平方米。

即使在今天，中水广场的粗糙造型依然时尚，就像早期的手机和今天的对讲机一样。

建筑首层为大堂，二至六层为裙楼商场及餐厅厨房，七至二十二层为避难楼层，八至10层为公寓式写字楼，11-43A层为大户型写字楼，43层为电梯机房及蓄水池，45至46层为观光厅及电梯机房。

“当然漂亮了。是广东省建筑设计研究院在前副市长李卓斌任院长时设计的。”回忆起当年的辉煌，陈超平略显激动。

中水广场结构抗震等级为二级，结构抗震等级为一级..

在14层、22层和43B层设置加强层，以控制建筑物的侧向位移。

当时工程预算暂控制在27947.2万元，即3850元/平方米。

1997年7月29日，中水广场在未完成征地手续的情况下，取得广州市规划局批准先行施工土方及护壁工程，征地手续延期至2月30日1998。

直至2001，19年9月，中水广场完成《国有土地使用权出让合同》，拟作为写字楼使用，产权50年。

据相关资料显示，中水广场还在1999被评为广州市文明工地。

陈超平证实，中水广场大约在1999封顶，但此后由于资金链问题，项目一直中断到今天。

而随之而来的官司也一直打到了今天。

负债上亿导致未竟事业。

“原来我们和新中国的合作是资金链问题。没想到央企引进还未完成。但这种现象在上世纪90年代非常普遍，当时广州有很多烂尾工程。”陈超平说，那些年的建设资金，大部分是项目公司贷款，作为担保。

1996至1998期间，金鑫公司先后5次向中国工商银行越秀区德州中路支行借款2.694亿元。截至2005年5月20日，尚欠工行本金2.68亿元，利息1100万元，* * 3.7亿元未归还。

2005年，工行将该债权转让给中国东方资产管理公司(以下简称东方资产)广州办事处，东方资产于2006年初起诉金鑫地产追讨债务。

金鑫房地产2009年的审计报告显示，华水公司已履行三方约定的投资计划和出资中的注册资本578.298万美元。新中国公司应缴纳出资额2478420美元，实缴65438美元+0.2586万元，欠款65438元+0.265438元+0.982元。

据知情人透露，在开发过程中，金鑫地产不仅向工行借款，还向华夏银行、建行借款，均因债务成为被告。

在此期间，多家银行起诉金鑫地产讨债，工地也被查封。

21世纪初，广州房地产处于快速上升期。

很多烂尾楼都被开发商拿走了，中水广场也不例外。

“我们从未反对任何组织振兴这个项目。我们欢迎任何人合作，但这必须首先保证我们股东的利益，保证所有人的利益。”陈超平证实，这些年，有很多开发商看中了这个项目，想搬进去，但最后都失败了。

然而，当项目被搁置时，其债务利息与日俱增。

截至2009年6月26日，仅欠工行的五笔债务利息已从2005年的1.1亿增加到2.5亿。加上本金2.68亿，总负债51.8亿。

勤发公司买了70%的股权。

在广州开发商拒绝接受中水广场的同时，北方的秦皇岛勤发实业集团有限公司(以下简称勤发公司)经过多次考察，已经决定接受这个“烫手山芋”。

“当时我想把公司总部搬到南方，打算在广州盖大楼。没想到后来这么差，只好搬到珠海了。”勤发公司董事长徐继华记得，大约在2008年，他与金鑫地产的大股东华水公司有联系。

但本案中，华水公司法人陈奕诗三次以开会或忙为由拒绝了南都记者的采访。

2009年底，秦发公司与华水公司签订《担保代偿协议》，华水公司将东方资产截至2009年6月20日所欠2.68亿本金及251万利息的债权转让给秦发公司。

“东方资产免除相应利息，整个资产包折价2.7亿元转让给勤发公司。”2009年底，勤发公司与华水公司签订《股权转让承诺函》，华水公司表示同意在勤发公司清偿2.7亿债权后，将金鑫房产70%的股权转让给勤发公司。

此举也得到了华水公司的集团公司中国水利电力对外公司和长江三峡集团公司的批准。

同年65438+2月，勤发公司代华水公司向东方资产公司汇款2.7亿元用于还款。

根据华水公司2010年6月底出具的《关于转让金鑫房地产70%股权的党政联席会议决议》，评估公司于2009年2月31日对金鑫房地产相关资产及负债进行了评估，资产总额74926万元，负债总额92976万元，所有者权益为负65438+。

甚至在收购勤发期间，也有多方看中中水广场。

2065 438+00-2065 438+01期间，多家拍卖行联合拍卖中水广场。

"然而，拍卖是在上海举行的，后来受到股东的干扰."知情人士透露。

“大股东”确认尚未完成

“当年签合同后，华水公司还把金鑫房产的经营权和项目的所有资料都给了我们。”徐继华派了多名保安到中水广场看守工地，直到今天。

他曾打算收购新中国30%的股权，“但新中国谈判后，他提出加价，还有6000多万的贷款。”

徐继华说，他刚想接手中水广场的时候，以为1.5万-1.6万元/平方米的成本就能拿下。“没想到小股东在谈判中不断加价，越谈越高，后来变成了1.8万-1.9万元/平方米。更重要的是，我后来来了。

“我2007年在琶洲买了一整层写字楼，但是1.6万元/平米。”徐继华因此中断了对小股东的收购。没想到，他试图将华水公司的股权更名为勤发公司，却一波三折，官司不断。

其间，官司从广州中院打到广东省高院、国家最高法院。

“债权从东方资产到金鑫公司，再到秦发公司，涉及两次主体变更。因此，广州中院要求我们在将执行主体变更为勤发公司之前进行确权。”2011年底，广东省高级人民法院、最高人民法院先后裁定，“金融资产管理公司转让或者处置已经涉及诉讼、执行或者破产的不良债权，人民法院应当根据债权转让协议和转让方或者受让方的申请，决定变更诉讼或者执行主体。

根据秦发公司与金鑫公司签订的《债权转让协议》和华水公司与东方资产公司签订的《资产转让协议》，秦发公司向作出生效判决的法院执行部门申请变更执行主体的裁定。"

徐继华表示，最高法院裁定可以直接申请变更执行主体后，已经向广州中院申请变更执行主体，目前还在等待审批。

没想到，小股东阻止了。他们认为“中水广场的债权属于国有资产，未经法定程序，其转让是非法的。”

勤发公司的股东资格确认也极不理想。“已经处理了，现在华水公司反悔了。”

截至目前，勤发公司尚未正式确认其作为金鑫地产股东的所有权，更谈不上盘活中水广场。

中水广场久未盘活。

近日，中水广场因其巨幅广告牌而受到市民关注。

据传高达380万元的广告收入令人咋舌，大楼背后的价值更受关注。

徐继华透露，中水广场实际上欠了很多债，包括某资产公司本金7200万元(已偿还500万元)、体育学院2500万元、工程停工损失14万元、土地出让金7500万元、拖欠工人工资18万元、已支付监理费910万元、律师费65433万元。东方资产公司的5.5亿已经偿还。

去年年初，网上很多信息说中水广场整栋楼卖了9.99亿。

日前，记者联系到该委托代理人，其自称是合肥辉煌人，并告知其已经不再代理该项目。“太复杂了，里面的各种关系很乱。建议你不要买。”

有业内人士认为，如果忽略所有负面，中水广场的价格可以高达654.38+0.5亿元。

虽然珠江新城(资讯，团购，论坛)已经成为新贵，但是天河北的人气并不逊色。

中水广场也有相当成熟的配套，周边有地铁广州东站、何琳西站，楼下有何琳汽车西站，附近有何琳西、天河北的写字楼、豪宅圈。

即使已经烂了很多年，也还是个宝。

“很多人找到我，想把我赶出去，可我怎么能屈服呢？我投了3亿多。”徐继华说，最近华水公司也反悔了，双方在打官司。

不过他表示会坚持到最后，努力让项目重新焕发生机。“只要更名成功，项目就有望重启。”

但项目何时能重启，多位股东表示仍是未知数。

互连

未完工的水广场的全部故事

1992 18年8月，广州市房地产管理局政企分开，成立广州市房地产业总公司，为国有企业，广州建设房地产公司为其下属单位之一。

1994年5月6日，建筑公司征用广州体育学院内林西路西段建设办公楼。

1995年4月25日，建设公司与香港新中国公司确认合作关系，8月，金鑫地产成立。

5月2日1996引进华水公司，华水为甲方，建设为乙方，新华为丙方，华水占70%，新华占30%，建设提供土地。

1997年5月23日规划设计批复。

2月27日1998，项目获批开工，1999年底封顶。

2001 9月19签订土地转让合同。

自2001 65438年2月起，所有贷款都已逾期。

2005年7月，工商银行将565，438+08万的债权转让给东方公司，期间金鑫地产向东方公司、华夏银行、建设银行提起诉讼。

2009年底，秦发公司与华水公司签订《担保补偿协议》转让金鑫地产70%股权，秦发公司以2.7亿元返还东方公司518万资产包。

同年，小股东* * *、秦发先后向新华公司和华水公司提起诉讼。

2012，11，最高法裁定秦发直接向执行法院申请变更执行主体。

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