2022年，卖地收入下降30%。为什么会跌？

靠卖地发展经济的时代已经过去了。依靠经济创新发展新经济是实现长期可持续发展的必然选择。所以今天，边肖在这里整理一下经济的相关知识。我们来看看吧！

土地出让收入下降了30%。为什么会掉？

对于土地出让金大幅下降的原因，朱道林认为，土地作为一种生产要素，其市场需求必然会直接受到实体经济发展和宏观经济走势的影响，因此土地出让规模在不同时期出现波动是正常的。

“此外，今年以来，受新冠肺炎疫情和国际政治经济形势影响，中国经济增速有所回落，相应的土地市场需求也有所下降。而且改革开放40多年来，中国已经进入城市化和工业发展的后期，对各种建设用地的需求也在下降。在这些综合因素下，土地流转规模下降是必然的。”朱道林说。

苏州大学王健法学院副院长程也持类似观点。“2022年上半年土地出让金大幅下降的背后有偶然原因，也有长期必然原因。偶然的原因是疫情影响了很多城市行政部门的运作，房企线下开工困难，影响了市场信心；不可避免的原因是中国住宅市场已接近饱和”。

接受采访的学者认为，迫切需要开始深化改革。

但房地产研究机构中智研究院综合了2017年至2021年全国主要城市土地出让金占一般公共预算收入的比重，分析了全国主要城市对土地的财政依存度，其中杭、佛、宁、武、广、Xi安的数值均超过100%，成都、郑州、Xi安均超过100%。

这意味着，即使在城镇化后期，土地出让金仍然远远超过税收，是地方财政的主要来源。

对于地方土地依赖的惯性，中国人民大学经济学院院长刘守英在接受《财经》采访时指出，过去几十年，迅速膨胀的“土地财政”帮助政府以前所未有的速度积累原始资本。同时，土地出让金支持了中国数百个城市的基础设施建设，有力地促进了中国的经济发展、城市化和工业化。然而，随着城市化进程的放缓，以及“以土地开发”模式中许多潜在问题的积累，土地作为经济增长引擎的功能将难以继续。

朱道林也认为，“城市的土地是有限的，地方政府不可能永远卖地；即使还有土地要卖，也还是要看土地需求者，也就是有没有人愿意买；而且，土地市场总会受到经济波动的影响。”

其实十几年前就有观点呼吁地方政府开始经济转型，摆脱土地财政依赖，并指出了土地财政的潜在负面影响。然而，这些呼吁收效甚微。十年来，土地出让金占地方财政收入的比重从2013年的近60%上升到2021年的90%以上。

对此，程表示:“长期以来，地方政府的态度一直是‘收入还可以’、‘生活还能继续’，因而缺乏改革的动力，也没有感觉到改革的必要性。改革是由危机推动的，而‘没钱’作为诱因可以极大地改变地方政府得过且过的态度。因此，在我看来，土地出让收入的下降，与其说是地方政府的危机，不如说是推动改革、增加地方经济转型动力的契机。所以这并不是一件坏事，实际上符合变革的要求。”

不过，程也承认，短期内，卖地收入的减少无法通过其他产能的增加来弥补，这意味着地方发展将进入“阵痛期”。

过紧日子，摆脱路径依赖

追溯土地财政模式的起源，不难发现，1994分税制改革后，地方政府的财力和事权不对等，急需扩大收入来源。此外，房地产市场的快速发展带动了土地相关收入的快速增长，使得地方政府在既得利益驱动下更加依赖土地财政。这也导致了地方政府的“短期”行为，注重追求眼前的经济增长。

基于上述前提，很多学者认为“土地红利”对地方政府形成了路径依赖和思维依赖。

一方面是长期的路径依赖，一方面需要面对土地出让金大幅下降的现实。中央财经大学经济学院副教授、公共政策研究中心主任干露表达了他的担忧。“这很可能对当地的公共服务，如教育、社会保障、医疗保险和基础设施产生影响，例如，工作人员的积极性将受到影响，行政效率将降低。”

对此，程建议，面对财政紧缩，政府应该减少开支，把资金用在最急需的地方。“手里没钱，应对的办法其实就是开源节流。说白了，开源就是加税，但这肯定不行。国家一直在加大力度实施大规模增值税退税政策，不可能每个人都多缴税。重要的是减少开支。对于不太紧急的项目，如拓宽道路和修地铁，地方政府没有必要在近期拨款和开工建设。”

此外，与土地财政密切相关的房地产业可能引发的风险也值得进一步思考和研究。

复旦大学经济学院教授兰小焕曾公开表示，土地的真正权力并不完全体现在“土地财政”上，而是以土地为抵押物撬动的银行信贷等资金。在他看来，“土地财政”一旦与资本市场嫁接，加上杠杆，就形成了“土地财政”，滚雪球，推动经济快速发展，给地方政府制造越来越多的债务。

在中国，房地产企业一直依靠高杠杆、高周转来实现快速扩张。就连房地产头部企业也用这种模式。具体操作就是房企拿地后，迅速开工，使项目达到预售条件。拿到预售款后，会通过各种方式提前回笼预售款，然后开始新一轮的拿地、施工、预售、回笼预售款。

在程看来，过去的房地产开发模式给当地经济转型带来了风险和障碍。

“正是因为中央看到了背后的风险，才开始进行改革，下大决心摆脱房地产旧的发展模式。”程对说道。

近年来，中央政府在对房地产市场的多项调控政策中，始终坚持“不炒住房”的基本原则，使市场供求关系真正发挥作用，引导资本流向其他行业。还要求负有调控主体责任的地方政府精准施策，一城一策，既避免市场过热，又防止大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。

迫使发展模式转变

2022年4月12日，中国殷鉴投资有限公司和社会科学文献出版社联合发布了《中国投资发展报告》(以下简称《报告》)。

报告认为，虽然房地产市场全面见顶已经为期不远，但这并不意味着当前中国的经济发展不再需要房地产，甚至不意味着对房地产的依赖正在迅速下降。过去十年，随着房地产市场的蓬勃发展，土地出让收入成为大多数城市最主要的财政收入来源，只有房地产税可以取代土地财政。在欧美，房地产税是地方财政收入的最主要来源。

朱道林表示，房地产税本质上是一种“税收土地财政”，是通过征收各种土地税收来支撑的财政收入。“从古代欧洲的什一税到现代欧美国家的房地产税，还有中国历史上几个朝代的税收，这也是这些朝代和国家的主要财政来源。更重要的是，‘税收土地财政’比现在地方政府获得的‘财产土地财政’更具有可持续性。”朱道林认为。

不过，上述报告也指出，虽然中央已经开始引导土地财政的根本性改革，但这还需要很长时间。目前只能抑制地方过度投资的冲动，但切断地方对土地财政的依赖还为时过早。

因此，相对于“税收土地财政”的发展，朱道林认为，扎扎实实发展实体经济是更现实的选择。同时，他强调，即使短期内发展速度放缓甚至经济下滑，只要及时转变发展方式，发展高科技产业和实体经济，未来发展还是有出路的。

干露提醒说，当地发展高科技产业需要实事求是。“现在所有地方的招商引资都集中在芯片、半导体、新能源汽车上，但并不是所有地方都适合发展这些产业。一些地方政府做好小微企业就很不错了，不要好高骛远。否则最后不仅行业发展不起来，还会花很多钱，得不偿失。”

在此基础上，和程都认为，地方政府应在明晰产权的基础上，盘活存量资产，制定相应的规章制度，完善法律法规，实现存量资产的开发。

“有些股票资产可能被抵押了。在这种情况下，如何盘活资源，做到物尽其用，需要更细致的规章制度。但现在这一块是空白，地方要尽快补上，尽快优化产业结构。”干露说。

此外，2022年，作为夯实数字经济发展基础、扩大有效投资的手段，“新基础设施”多次被写入地方政府工作报告，成为打造新的经济增长引擎的重要抓手。在程看来，新增基建完全可以满足水泥、钢筋等原本依赖房地产市场的上下游企业的业务需求，在稳定就业的同时保持经济增长。

“对今天的中国来说，花钱修铁路比买地盖房子更鼓舞人心。”程说:“现在有必要激活一个庞大的习惯于路径依赖的地方政府。让它动起来，不仅是大脑，还有身体。”

对此，干露建议:“可以设立一个实验区，进行局部改造。在试验区，官员的考核标准和地方政府的责任和权力结构被重新设计。这样在进行新的探索的同时，风险也是可控的。”