“国家队”信用垫底，“发债+信用保护”助推房企融资。
继碧桂园、美的地产、龙湖集团之后，随着新城控股、旭辉控股的加入，首批5家“民营房企发债试点企业”均现原形。
5月24日，新城控股发布2022年第一期中期票据发行招股说明书。首期6543.8+0亿元，期限“2654.38+0”年。信用风险缓释证书由中国信用促进公司和上海银行联合打造，成为中国信用民营企业支持工具推出的首个房企信用风险缓释证书。继新城控股之后，新京报记者了解到，旭辉集团正在申请发债额度，也将尝试“发债保障工具”模式，目前正在按计划进行，将于近期正式发行。
随着上述五家房企“尝鲜”信用保护工具，这种新的融资模式能否在民营房企中普及？
代言“国家队”提振市场投资信心
根据新城控股披露的2022年第一期中期票据发行募集说明书，本期债券注册金额为30亿元，今年首期发行6543.8+0亿元，期限为“265.438+0”。中国程心国际资信评估有限公司给予发行人的长期信用评级和债务评级为AAA。
据官网，中债信用促进公司，5月24日，中债信用促进公司与上海银行联合打造信用风险缓释凭证，总额度不超过6543.8+0.3亿元，支持新城控股融资总规模不超过6543.8+0亿元。这是中债民营企业支持工具推出的首张房企信用风险缓释凭证。
与此前龙湖、美的地产、碧桂园尝试的信用风险缓释合同不同，新城控股选择的信用保障工具是信用风险缓释证书，由“国家队”背书。
克而瑞指出，上述前三家房企采用的信用风险缓释合同属于信用保护合同(合同)。合同达成前，交易双方签署主协议，协商一致后提交合同申报，不得在二级市场流通转让；新城控股选择的信用风险缓释证书由发起机构创设，可在银行间市场交易。
那么，为新城控股中奖船票提供“保险”的中债信用促进投资有限公司的真实身份是什么？其为新城控股的中奖票“保驾护航”有什么特殊意义？
据官网介绍，中债信用促进投资有限公司是国内首家专业的债券信用促进机构。2009年9月，在中国人民银行的指导下，由中国银行间市场交易商协会、中国石油天然气集团有限公司、国家电网英达国际控股集团有限公司、中国中化集团有限公司、北京国有资本运营管理有限公司、首钢集团有限公司、中银投资资产管理有限公司发起设立* * *
可以看出，中债信用促进投资有限公司的成立是为了满足发展直接债务融资工具，解决低信用发行人特别是中小企业融资难的市场需求。
IPG中国首席经济学家白文熙评价:“新城控股发行了第三方增信票，增信工具由中债增信公司和上海银行共同打造。前'国家队'的背景非常清晰，说明国家队已经为优秀的民营房企提供增信支持，解决融资问题，其促进楼市和房地产行业复苏的意图非常明显。这相当于用政策工具让国家队出钱买保险，帮助企业降低融资成本，提振市场投资信心。”
“债券发行信用保护”模式陆续落地。
加上新城控股和旭辉的发债计划，目前，民营房企已陆续落地5单信用保护工具。
此前，龙湖集团率先试水“公司债券信用保护工具”新模式。5月16日，龙湖集团宣布发行2022年第二期境内公司债券，发行规模5亿元，期限3 3年，发行利率4%。这只债券开创了民营房企第一只公司债的信用保护合同。与此同时，5月20日，龙湖集团与中信证券-联易融-信联1号二期支持供应链金融资产专项计划(简称“龙湖供应链ABS”)顺利完成簿记建档，宣布成功设立首张民营房企信用保护证书。供应链ABS发行总规模为4.02亿元，优先级利率为3.50%。基础资产是对龙湖供应链上游306家中小型供应商的应收账款。对应的信用保护凭证名义本金为4000万元，保护标的发行规模为4亿元。
5月20日，美的地产成功发行2022年(第一期)公司债券，发行规模6543.8+0亿元。美的地产表示，在上交所的指导下，中国证券金融股份有限公司与国泰君安证券为本期债券创设了信用保护合同，提供了相应的增信支持，也是在首批“民营房企信用保护工具”加持下，单次发行规模最大的一次。最终，本期债券吸引了众多机构积极认购，认购倍数达到1.36倍，票面利率为4.5%。
5月20日晚间，碧桂园发布公告称，已完成2022年第一期公司债券簿记建档工作。该债券简称为“22 Bidi 01”。中国证券金融股份有限公司与中信建投证券创设了信用保护合约，吸引了包括国有银行、股份银行、证券公司在内的多家机构积极参与竞标，票面利率占4.5%。
关于信用保护工具的效用，克鲁表示，信用保护工具可以将信用风险与市场风险分离，达到分散风险的目的，降低整体市场系统性风险。对于房企而言，信用保护工具的运用将有效扩大优质房企的直接融资规模；同时也可以提高债券的信用等级，降低债券的发行成本。
能否帮助民营房企突破信贷困境？
那么，监管层为什么要在这个时候帮助龙头民营房企采用“发债保护工具”的模式呢？
事实上，信用保护工具“出山”的背景正是基于民营房企发债难的困境。去年以来，少数民营房企出现债券违约，引发民营企业发债信用危机，难以大幅融资。
从目前来看，信用保护工具试点房企都是民营龙头房企，且都有良好的评级背景，财务稳健。未来，龙头房企率先试点后，信用保护工具能否推广到更多的民营房企？会解决民营房企面临的信用问题吗？
对此，柯睿分析师方凌、易天宇表示:“信贷保护工具仅针对个别优质房企，政策的信号意义仍大于实际拉动作用，后续创始机构的持续动机有待观察。特别是目前行业风险尚不明朗，受疫情影响销售疲软，市场信心短时间内难以快速恢复。未来民营房企融资难的问题能否得到有效解决，还有待于接下来的政策导向和市场走向。”
柏文Xi认为，这些外部增信工具确实是民营房企急需的，解决了民营房企在资本市场融资的信用缺失问题，为民营房企债券融资提供了必要的信用保护和升级，实际上是民营房企发债的一种信用“托底”措施。因此，虽然目前的信用保护工具涉及的项目比较少，但反映了当前政策层面释放的积极务实的信号。
“用创新的金融工具帮助民营房企解决流动性困境的努力自然值得鼓励，但市场的真正复苏需要购房者的积极参与。如何尽快恢复市场信心，让楼市活跃起来，才是推动行业复苏需要考虑的核心问题。”白文熙补充道。