偏见|“第二支箭”射向鱼龙混杂的房企
据中国银行间市场交易商协会(165438+10月22日)披露，万科已表示拟注册发行280亿元货架，待内部股东大会决议履行完毕后正式提交。同时，金地还提交了6543.8+05亿元的存架登记发行申请。
交易商协会表示，这是继龙湖集团等三家民营企业之后，首次有混合所有制房企提出注册发行上架意向。它继续表示，这表明最近的“第二支箭”政策框架信用增级和债券发行以及货架式登记和发行“已得到市场的广泛认可”。
这一切都始于有关部门加强对包括房地产企业在内的民营企业发债融资的支持。
交易商协会165438+10月8日明确表示，将继续推广和扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，预计可支持约2500亿元的民营企业债券融资，根据情况可进一步扩大。165438+10月9日，中债增快发布《关于接收民营企业债券融资支持工具增信业务材料的通知》。
“第二支箭”是2018年央行及相关部门采取的支持民营企业扩大融资的“三支箭”政策组合中的一环。其中，“第二支箭”由央行再贷款出资，通过担保增信、创设信用风险缓释证书(CRMW)、直接购买债券等方式向民营企业提供融资支持。
今年“第二支箭”发射扩容，相关部门从试点到落地已经走过了8个月。
3月，《政府工作报告》提出，完善民营企业融资支持机制；今年5月，中国债券公司分别在交易所和交易商协会推出了信用违约互换(CDS)和信用风险缓释证书。8月以来，交易商协会组织民营房企两次召开座谈会，推动中债增信担保支持债券发行试点。
这说明结构性货币政策在调控房地产市场流动性方面是谨慎的、渐进的。
事实上，在“第二支箭”扩围之前，无论是信用风险缓释凭证还是增债担保发行，受益企业都只是集中在龙湖、美的地产、新城控股、旭辉、碧桂园、卓悦等几家民企，其他大部分房企都没有机会。
据天风证券统计，今年以来，招商银行、民生银行、中债增等机构共发行7款民营房企保障工具，对应22美的MTN002等7家购房者，* * * 60亿元中签票或公司债；8-6月5438+10月，中债第一批增保发行的债券只有68亿元。
针对上述现象，天风证券分析，中债在提供担保的同时需要提供足够的反担保，但对于目前岌岌可危的民营房企来说，提供足够的反担保可能有一定难度。同时，提供充足的反担保物意味着实际的政策支持力度减弱。
一位房地产市场人士向观点新媒体解释了另一个原因:中国第一批增债试点启动时，房地产企业即使能提供抵押物，发债量也不多，对主体流动性的提升有限，导致部分符合条件的企业望而却步。
如重庆龙湖企业发展有限公司8月25日发行22期龙湖发展MTN001，号称“民营房企第一单全额担保债券”，但规模仅为654380.5亿元。同期列入第一批增债试点的企业，包括金地、远洋，最后都没有进行融资。
10结束时，金地向投资者解释，不使用中债融资工具的第一个原因是公司是优秀的混改企业。第二，从目前来看，有一些债增的相关收费在使用，担保比例也有争议。
与此形成鲜明对比的是，自经销商协会165438+10月8日宣布“第二支箭”继续推进扩张后，龙湖迅速成为6月65438+10月10日第一家获得收纳架注册发放的民营企业，5天后即获批。截至165438+10月16日，公司已使用注册额度200亿元申请发行首期不超过20亿元的中签票。
美的地产和新城控股也是如此。这两家民营企业各提交6543.8+05亿元的架型注册发行额度申请后，还分别于654.38+065.438+06、654.38+065.438+07实施了第一次抽奖融资，涉及金额30亿元。
平安证券在研报中指出，预计本轮“第二支箭”政策力度更大，支持目标为2500亿元，2018-2019年仅为160亿元(最终仅支持500亿元)。报告还指出，此轮信用增级主要通过担保而非信用风险缓释证书进行，同时还通过直接购买的方式支持民营企业债券，因此力度明显高于上一轮。
在这种趋势下，尤其是考虑到房地产行业流动性依然紧张的背景，万科和金地正式参与架式登记发行也是一个符合企业发展规律的决定。
新媒体称，万科此次表达的280亿元意向，创下了目前“第二支箭”的扩容纪录，这是其在2021向股东大会申请追加300亿元融资额度(大部分已使用)和今年在11上拟追加500亿元融资额度的一部分。
房地产市场人士向视点新媒体表示，金地参与发债可能是受到更大的政策支持吸引。同时，民营房企信贷服务费增幅下降约一半至0.8%/年，也在一定程度上消除了企业对相关费用的担忧。
至于万科，该人士认为，货架式登记发行可以提供增信服务，不需要选择中债，所以万科可能不会使用这个工具。
一周前，深圳市常务副市长黄敏表示，万科是深圳国有资本体系的重要成员，市政府支持万科长期稳定健康发展。
“第二支箭”是6月11以来推出的稳定房地产结构性货币的政策之一。此外，金融16条、以保函替代预售监管资金等政策也在持续实施。6月165438+10月21日，央行、银监会在论坛上继续强调，要用好“第二支箭”，支持民营房企发债融资，让业界开始看到融资环境边际宽松的曙光。
但上述政策大多是针对优质房企的。即使中债增利等机构精选企业，也基本财务健康，面临短期困难。事实上，支持违约房企进一步发债意义不大。
即便如此，企业还是可以通过获得中国增债的保障来把握更多的活力。
截至目前，交易商协会披露万科、金地等5家房企注册分配额度达到930亿元，平均每套房企注册654.38+086亿元。如果后续不进行扩张，“第二支箭”的剩余额度将被其他房企争夺，包括旭辉、碧桂园、中南建设、德信、雅居乐、新希望地产等。时间拖得越久，情况就越紧急。
就像电影《时间的灰烬》里，欧阳锋劝说年轻的齐宏:“想想吧，不过要抓紧，你要知道，你很快又会饿的。”