为什么很难要求「三分之二业主投票」？

业主大会决定制定和修改业主公约和业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，使用专项维修资金和继续筹集资金，必须经物业管理区域内全体业主所持表决权的三分之二以上通过。“这个规定本来是为了保护每个小区全体业主的利益，但实际执行中很难操作。原因是什么？本刊特别邀请了业内专家、业委会主任、物业公司老总以及相关律师来探讨这个问题。问:国务院《物业管理条例》规定的有关业主大会的重要事项，需要三分之二以上业主通过。这一规定在实践中难以操作的原因是什么？三湘世纪花城业委会主任金鑫:我是业委会兼职主任，可以说对此深有体会。对于业委会来说，在实践中，这确实是一个让人头疼的问题，也是几乎每个小区都会遇到的问题。在我看来，之所以难以操作，是因为在条例规定的必须经三分之二以上业主同意的四种情形中，还包括了专项维修资金的使用决定和续用方案。而这正是每个社区经常发生的事情。正是因为维修资金的频繁使用，“三分之二”在现实中几乎成了“不可能完成的任务”。洪松公寓业委会主任顾维成:确实是这样。说白了，难点其实在于会议。以上海为例。大市场越来越多，少则几百户，多则几千户。这么庞大的业主数量，你觉得这次业主大会应该怎么开？所以我们社区现在选择的是以书面意见的形式对各种问题进行投票，具有一定的可操作性。另外我觉得，在专项维修资金的使用上，是不是可以先在前期制定一个使用标准，由业主大会通过，然后在实践中按照既定的标准来操作？比如，所需专项维修资金不足3万元的，由业主委员会授权实施；3万元以上不满65438+万元的，开业主大会表决；如果金额高于654.38+万元，则全体业主投票。我觉得这样做的话，可操作性会大大提高。SIC上海公司总经理李胜来:除了专项维修资金的使用问题，实际操作中还有很多问题存在同样的问题。而“三分之二”操作难的根本原因。我总结了一下，无非四点。第一，我们业主参与社区活动的意识比较薄弱。第二，在一些小区，业主大会组织者的能力有限。也就是说，他们没有足够的能力把小区里的业主聚集到一起，所以没有“三分之二”。第三，主办方自身的公信力。没有足够的公信力，很难获得大多数业主的信任。第四，关于业主大会的一些问题，社会上没有专门的组织给予正确细致的指导。这也是很重要的一点。上海房地产研究院副院长王庆兰:的确，“三分之二”问题发生在中国，和我们国家的文化背景有相当大的关系。这不仅说明业主在参加业主大会的时候并不积极，而且造成了一个现象，就是在一些小区，出现了两个极端。其实，制定或修改业主公约或业主大会议事规则并不难。我们的政府为此类问题提供了细致的模型。我们业主大会要做的就是根据自己小区的实际情况进行调整。如果能充分做到这一点，很多困扰业委会的问题都可以通过制定业主公约来避免，可以解决一些实际操作中的难题。问:“三分之二业主投票”的难度会影响首次业主大会的召开吗？上海业主咨询有限公司总经理刘:现在比较普遍的是，第一次召开业主大会的时候，会对业主公约和业主大会议事规则进行表决，这两项内容需要三分之二以上的业主同意才能通过。那么从这个角度来说，“三分之二”的问题必然会影响第一次业主大会的召开。显然很难让三分之二的业主投赞成票。尤其是现在，很多业主本身对具体的法律法规并不了解，对自己的权益也没有很强的意识，导致操作难度加大。三湘世纪花城业委会主任金鑫:我在处理业委会工作时遇到的问题正好相反。因为我们社区知识分子多，维权意识强。但与此同时，他们对如何更好地行使自己的权利，保护自己的利益并不太了解，这给我们业委会的工作带来了麻烦。比如我们小区一个业主是学校老师，维权意识很强，我们让他签维修资金使用权委托书的时候，他死活不愿意给我们签。因为他担心一旦签了这个字，他就失去了一项权利。上海东湖物业公司总经理李峰:物业管理条例中“三分之二”的规定，给小区管理增加了很多困难。先说业主公约的制定，因为我们管理的小区是上海比较高端的楼盘，投资人比较多。很多业主都是外地的，平时不住在上海，有的是外地人。所以这部分业主几乎找不到人，怎么参加业主大会？如果一个社区的投资者比例超过三分之一，“三分之二”从何而来？洪松公寓业委会主任顾维成:要在实践中解决这个问题，还是需要专业人士的指导。如果能在社区里找到一个专业的领导来做这些事情，那是最理想的。如果不行，最好在外面请人。上海房地产研究院副院长王庆兰:这个问题我有一点不同的看法。在我看来，“三分之二”的规定不会影响第一次业主大会的召开。如果我们仔细阅读《物业管理条例》中的“三分之二”条款，就会发现它并没有规定必须全体业主出席才能召开首次业主大会。也就是说，“三分之二”与召开首次业主大会无关。你刚才说的，因为需要对业主公约和业主大会议事规则进行表决，间接导致第一次业主大会需要使用“三分之二”规则，这个问题是不存在的。为什么这么说？因为没有规定业主公约和业主大会议事规则必须在第一次业主大会上表决。如果改变这种常规做法，那么“三分之二”问题对首次业主大会的影响就不存在了。上海东湖物业公司总经理李峰:王总刚才说的，实际上反映了规定制定者的理念和规定实施者的理念之间的矛盾。目前每个小区的第一次业主大会组委会事实上并不专业，他们对一些问题的处理也不够完善。将业主公约的内容和业主大会议事规则的制定从首次业主大会中分离出来，改为选举业委会委员，在实践中可能更为合理。这样做有三个好处:一是可以顺利召开业主大会，选出小区的业委会团队；第二是业主公约草案和业主大会议事规则由选举产生的业委会制定，会更加专业严谨；第三是对业主公约和业主大会议事规则的表决可以通过书面征求意见的方式进行，操作性更强。问:很多小区关于选聘和解聘物业公司的矛盾是否与“三分之二业主投票难以操作”有关？上海市建伟律师事务所律师宋:确实有很多案例证明，因为物业公司解聘需要三分之二业主同意，所以业主与业主之间，业主与物业公司之间矛盾很大。我曾经碰到过这样一个案例:一个小区的物业管理公司是小区开发商的子公司，它在管理小区的过程中服务很差，几乎所有的业主都对它有意见。所以业委会决定召开业主大会，想辞退物业公司。但最终，赞成票没有超过三分之二。原因很有意思，因为小区里有大面积的商铺，产权归开发商所有。按照相关规定，这些商品房每100平方米算一个投票权。结果加上小区内开发商拥有的几套住房，统计出来的票数刚好超过三分之一。这就造成了一个结果，也就是说，在这个小区里，按照“三分之二”的规定，是不可能辞退物业公司的。三湘世纪花城业委会主任金鑫:现实中要成功辞退一家物业公司，难度相当大。即使以书面意见的形式要求业主投票，在比例上仍然很难超过三分之二。因为除了利弊，还有弃权。相当多的业主会因为这样或那样的原因选择弃权。这时，“三分之二”就成了一些服务质量差的物业公司的“帮手”。问:部分小区在书面征求业主意见时，业委会会规定，业主弃权的，视为同意。这样会不会产生矛盾？上海业主咨询有限公司总经理刘:其实这是解决“弃权”问题的一个好办法。但这是在书面意见真的送到业主手中的前提下。如果提交的意见根本没有到达业主手中，那么这部分比例就不能算作赞成的一方。否则肯定会造成业主之间的矛盾。这涉及到业委会成员的专业性。只要发书面意见，每一条都要签字登记，这样问题就完全可以避免。SIC上海公司总经理李胜来:现在很多小区都开始用一种新的方法。在征求意见时，他们并没有把弃权作为同意这种说法，而是用大多数业主的意见来代替。例如，业委会的十个成员中有六个同意实施操作。这样就体现了少数服从多数的原则，同时也能更好地保护大多数业主的利益。洪松公寓业委会主任顾维成:每个小区都可以根据自己的实际情况做一些细节上的调整，但是在这个过程中，有一点不能忘记，就是小区的规定要建立在遵守国家规定的前提下。三湘世纪花城业委会主任金鑫:我们小区现在做的比较务实，操作起来相对方便。一种是投票时，车主可以委托他人代为投票，即签署委托书。对于一些投资人比较多的社区来说，这是一个很好的解决方案。还有一种是把整个小区按照面积分成小业主小组。需要表决时，业主小组开会达成统一意见，再委托业主小组代表表决。这样在操作上就避免了很多问题。