史上最全金融产品结构解析四:信托公司

根据《信托投资公司管理办法》，信托业可以经营的业务项目可以分为以下几种:

(1)受托经营资金信托业务。即委托人委托信托投资公司按照约定的条件和用途管理、运用和处分合法拥有的资金。

(2)动产、不动产及其他财产的信托业务。即委托人按照约定的条件和目的，委托信托投资公司管理、使用和处分自己的动产、不动产、知识产权和其他财产权利。

(三)受托从事法律、行政法规允许的投资基金业务，作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务。

(四)经营资产重组、并购、项目融资、企业理财、财务顾问等中间业务。

(五)承办国务院有关部门批准的政府债券、政策性银行债权、企业债券等债券的承销业务。

(六)代理财产的管理、使用和处分。

(7)托管业务。

(8)信用见证、信用调查、经济咨询。

(九)以固有财产为他人提供担保。

(10)中国人民银行批准的其他业务。

2.投资范围和投资限制投资范围

(1)投资范围很广，券商资管产品，基金资管产品，信托产品本身。

(2)信托资金运用于债权、股权、物权等可行方式。

(3)管理方式:投资、出售、同业存款、回购、租赁、贷款等投资限制。

(四)不得通过出售或者回购方式管理和运用信托财产。

(5)对银行合作产品的限制(见上文)

(六)不得向房地产企业发放流动资金贷款和土地储备贷款；

(7)不得向他人提供担保；

(八)向他人提供贷款不得超过其管理的全部信托计划实缴余额的30%；

(九)信托资金不得直接或间接运用于信托公司的股东及其关联人，但全部信托资金来源于股东及其关联人的除外；

(10)禁止将固有财产与信托财产进行交易；

(11)不同的信托财产不得相互交易；

(12)同一公司管理的不同信托计划不得投资于同一项目；

(13)集合信托受益权分割转让的，受让人不得为自然人；机构持有的信托受益权不得转让给自然人或分割。

3.信任分类

3.1资金分类:单一信托、集合信托、

3.2项目结束分类

3.2.1债权信托贷款

3.2.2权益类-真实权益类，名称股票，真实债务。

3.2.3用益权类型-一般用益权和结构用益权

3.3结构化信托和信托收益权的拆分转让

3.3.1关于加强信托公司结构化信托业务监管的通知(银监通[2010]2号)“结构化信托业务是指信托公司根据投资者不同的风险偏好，对信托受益权进行分级配置，在分级配置中按照优先级和劣后级安排进行收益分配，使不同风险承担能力和意愿的投资者通过不同级别的投资获得不同的收益。

3.3.2以分割方式转让集合信托受益权的，受让人不得为自然人；机构持有的信托受益权不得转让给自然人或分割。

限制目的:防止信托受益权转让给合格投资者以外的人。

3.4信托计划产品案例——以中信信托产品为例

3.4.1中信信托-中信容晖4号陕西恒大华府贷款集合资金信托计划-债权信托贷款

信托项目的产品结构

本信托计划信托受益权分为A类、B类、C类(或有)，无层级，各类均可分期募集，总额不超过5亿元，期限为65，438+08个月。本期优先考虑A类信托受益权，募集金额约3亿元，期限65，438+02个月。

信托收益分配模式

某一类优先级信托受益权在某一期间的记账日为该优先级信托受益权在该期间的预计终止日。自记账日起10个工作日内的任意一天为信托利益发放日。

资本利用方式

优先级信托受益权认购资金交付临汾紫晶房地产开发有限公司后，将用于临汾恒大华府项目的开发建设。

信托计划

委托人将其合法拥有的资金委托给受托人设立资金信托计划，受托人以信托贷款方式向临汾首创房地产开发有限公司发放贷款，贷款金额不超过5亿元，贷款资金用于支付临汾恒大华府项目工程价款。

保障措施

1.恒大地产集团有限公司为本信托贷款提供连带责任保证。

2.恒大地产(03333.HK)为本信托贷款提供连带责任保证。

3.临汾恒大华府销售返利的50%纳入监管账户；

4.太原君恒公司为本信托贷款提供连带责任保证；

5.太原杜明房地产开发公司100%股权为本信托贷款提供质押担保。

信息披露

本信托计划存续期间，受托人应当每季度制作信托事务管理报告，并自信托计划成立之日起每季度结束后10个工作日内通过中信金融网进行信息披露。

3.4.2中信？世纪佳缘拆分上市重组集合资金信托计划(C3期)-债权信托贷款

信托项目产品结构:

本信托计划成立于2065438+2005年7月28日。信托受益权分为A、B、C、D四类，可分期募集，募集金额不超过300万元。其中，A类信托受益权于2015年7月28日募集，募集信托本金为人民币8亿元，以现金认购。B类信托受益权于2015年7月29日募集，信托本金为人民币5亿元，以现金认购。C1信托受益权于2015年7月30日募集，信托本金为人民币2.03亿元，以现金认购。C2信托受益权募集于2015年8月10日，信托本金为人民币3.982亿元，以现金认购。C3信托受益权本次发行。

信托期限:预计不超过26个月，其中C类信托受益权预计于2065438+2007年7月30日同时终止。

信托利益的分配:

1的信托受益的记账日。C3信托受益权为65438+自信托项目成立日至C信托受益权终止日的每个自然年度的2月5日。信托计划存续期间，还款人提前偿还部分信托本金及相应利息的，受托人有权将提前还款日作为临时信托利息记账日，并将该部分信托本金及相应收益提前分配给受益人。

2.每个会计日后10个工作日内的任何一天，在支付应付信托费用后，向信托受益人分配相应的信托利益。

信托项目计划:

本信托计划是委托人基于对受托人的信任，将其合法拥有的资金委托给受托人，受托人根据委托人的意愿，以自己的名义为受益人的利益运用信托资金。本信托计划募集的资金将用于向南京新濠宁房地产开发有限公司发放信托贷款，贷款资金将专项用于:

1.浙江佳缘地产集团有限公司(中国房地产企业50强，最新一期排名第44位)上市前重组江苏地区项目公司，支付交易对价，清理当期款项；

2.因上市和获取抵押物的需要而进行的债务重组；

3.项目开发和建设。

保障措施:

1、南京紫金华府项目在建及国有土地使用权、泰兴威尼斯项目现房及国有土地使用权、泰兴新天地项目国有土地使用权提供抵押担保，本息抵押率不超过50%；

2.浙江佳缘地产集团有限公司(全国房地产企业50强之一)、实际控制人沈宇星夫妇及拟上市的境内重组主体提供连带责任担保；

信息披露:

本信托项目存续期间，受托人应每季度编制信托事务管理报告，并每三个月在信托项目成立日起15个工作日内通过中信信托官网进行信息披露。

3.4.3中信信托-石家庄钟嘉欣股权投资集合信托计划-实物股权类

信托计划产品结构:

本信托计划总规模为4.555亿元，分层结构，其中募集3亿元为优先级资金，5，000万元为中间资金，654.38+005.5万元为股权认购。信托期限24个月，12个月后可提前终止；信托计划优先受益权公开发售，预期收益率为固定+浮动，其中:固定部分，认购金额低于300万元(不含)和65，438+00.5%/年，300万元(含)~ 600万元(不含)和600万元。

信托期限:信托期限为24个月，12个月后可提前终止。

资金使用方式:

本信托计划募集的资金全部投资于石家庄钟嘉欣房地产开发有限公司的股权，用于石家庄“御龙湾”项目的开发建设。

信托计划方案简介:

信托计划以增资方式募集3.5亿元人民币用于对河北石家庄钟嘉欣房地产开发公司的股权投资。钟嘉欣是河北天洋泰富集团的子公司，从事房地产开发。此次增资将用于其玉龙湾项目的补充土地出让金及住宅项目的开发建设。增资后，中信信托持有钟嘉欣90%的股权，实现绝对控股。该项目属于石家庄市实施的鼓励市内污染企业外迁的“退二进三”政策支持的旧城改造项目。根据石家庄市政府部门批准的规划要点，该地块未来将用于住宅、写字楼、保障房等商业开发，预计总建筑面积44万平方米。信托计划将通过分红和股权转让的方式退出。

保障措施:

1.土地使用权抵押和公司股权质押。根据戴德梁行的评估，上述抵押物总价值约为9.74亿元，初始抵押率为43%。

2.担保:母公司天洋泰富集团公司提供信托本金及收益担保，实际控制人提供个人连带责任担保。

3.天洋泰富持有钟嘉欣10%的股权。

信息披露:

本信托计划存续期间，受托人应当每季度制作信托事务管理报告，并自信托计划成立之日起每季度结束后10个工作日内通过中信金融网进行信息披露。

3.4.4万达商业地产发展基金I股权投资集合资金信托计划-名股实债

预期年化收益:6.30%发行人:中信信托。

信托分类:股权类别

利润表:认购金额在300万元(不含)以下的信托受益权预期年固定收益率为6.3%；

认购金额在人民币300万元(含)以上的信托受益权预期年固定收益率为7.0%。

投资说明:大连万达商业地产有限公司收购长沙开福万达广场投资有限公司49%股权，大连万达商业地产有限公司承诺回购，并将长沙开福万达广场投资有限公司565，438+0%股权质押给我公司作为其回购和支付义务的担保，大连万达集团有限公司还提供连带责任保证。

风险控制措施:大连万达商业地产有限公司承诺回购并向我公司质押长沙开福万达广场投资有限公司51%股权，作为其履行回购及支付义务的担保，大连万达集团有限公司也提供连带责任保证。

3.4.5中信桃花源居特定资产收益权投资集合资金-收益权普通受益权信托计划

信托计划产品结构:

特定资产收益权中信桃花源居投资集合资金信托计划，发行规模2亿元。信托期限为2年，自信托计划成立之日起至第18个月结束，预期收益率为10.5%/年-13.0%/年，信托计划成立18个月后，预期收益率为13.0%/年-18。

资金运用方式:受托人将集合运用信托计划中的资金，以个人名义与云南桃源房业发展有限公司(以下简称“桃源房业”)签订《桃花源居项目特定资产收益权投资协议》(以下简称《投资协议》)及相应的担保文件，信托计划中募集的资金将投资于桃源房业拥有的桃花源居项目特定资产收益权。

信托计划简介:桃花源居项目位于云南省昆明市主城区之一的西山区马街上村花果山。为城市中心区低密度住宅项目，占地88786平方米，容积率小于1.1，以花园洋房、叠拼别墅、联排别墅为主。该项目毗邻昆明朱宝生态公园，一些房屋可以俯瞰滇池。本信托计划的主要还款来源为信托期内特定资产的预期销售收益。

保障措施:

1.土地抵押:桃源之家已将桃花源居项目土地抵押给中信信托，土地经北京中企华房地产评估有限公司评估价值5.08亿元，投资本金抵押率不到40%；

2.股权质押:桃园之家股东陈贵林、殷勇、王丽萍将桃园之家65，438+000%股权质押给中信信托；

3.全体股东连带责任保证:桃园屋业全体股东提供个人连带责任保证；

4.中信信托向桃园房业派驻董事，参与日常经营管理。

信息披露:

本信托计划存续期间，受托人应当每季度制作信托事务管理报告，并自信托计划成立之日起每季度结束后10个工作日内通过中信金融网进行信息披露。