房地产开发商资本运营的特点及分析
一，房地产开发企业资金流的特点
征地前主要资金流向:土地评估费、土地竞买保证金等。这一阶段资金处于净流出状态，主要资金来源为自有资本。
征地期间的主要资金流向:土地款、税费等。这个阶段时间短，但资金流出量大，资金来源主要是自有资本。
项目开发前期的主要资金流向:这期间的费用主要包括项目规划定位费用、项目设计费、项目调查费和政府各部门收取的费用。在这一阶段，资金流出规模占项目投资的比例很小，但这一时期的资金规划非常重要，需要有效完成项目的融资安排，资金的主要来源是自有资金。
开发建设期主要资金流向:主要为土建费用、装修费用、基础设施费用、公共设施费用、开发管理费等。项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。
项目销售或租赁期间的主要资金流向:该期间为收入产生期，费用主要包括项目推广费用和项目代理费用。
上述环节中，前四个环节为资金流出期，资金来源主要为项目自筹资金、银行贷款、部分销售资金。其中，土地款和建设成本是这一时期的核心资金流出。前者发生的时间很短，而后者是在整个项目建设期内陆续度过的。销售或租赁期是与资金回收的唯一环节，销售型物业的资金流入一般呈现先大后小的特点，即在销售前期，资金快速回笼，在销售后期，资金流入放缓，最终归零；但出租物业显示，初期资本回收较少，之后随着经营进入稳定期，资本回收稳步增加。
二，房地产开发企业资金管理的关键
一般来说，资金管理按生产流程可以由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用等几个关键点组成，房地产企业也不例外。
1.投资计划是资金管理的前提。
房地产企业具有资金需求巨大、资金周转周期长的特点。一旦出现现金流短缺，将严重影响项目进度，可能导致工程烂尾。因此，在自有资金充足、现金资产良性循环的基础上，房地产企业制定严格的投资计划，保证现金流和投资能力是前提。
2.资金计划是资金管理的基础。
从项目开展的过程来看，在获得项目前的评估阶段，项目的所有资金计划安排都要完成。这一阶段的评估结果将直接影响到是否对项目进行投资，而为了更准确地完成这一阶段的工作，开发企业必须对项目定位、设计、施工方案、项目融资、项目销售计划等进行合理细致的预测，工作的任何偏差都将对后续的资金使用和回笼产生影响。因此，评估工作越准确、信息量越大，编制的资金计划就越接近未来的实际资金需求，企业面临的财务风险就越小。
3.资金筹集是资金管理的关键。
对于资金需求巨大的房地产开发企业来说，融资能力无疑关系到企业发展的命脉。企业的内生资金受到企业积累的限制，短时间内难以大规模增加；金融危机后，传统的开发贷款越来越不靠谱。市场的大起大落增加了开发企业准确预测未来资金回收的难度；在这种情况下，企业拓展融资渠道无疑是必要的。
跟随企业的资金计划，尽早接触出资方，听取他们对项目的想法和建议，并融入到项目中，有助于企业更便捷地获得融资。
对于房地产开发企业来说，这个阶段无疑是整个资金管理过程的重点，而融资管理恰恰是这个阶段的核心。目前，对于开发企业来说，银行开发贷款仍然是最主要的融资手段。然而，中国对银行信贷的管制相当频繁，而且极不稳定。为了避免“靠天吃饭”的被动模式，作为房地产开发企业，不断提高借贷能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期任务。在经济多元化发展的今天，融资渠道趋于多元化。在目前的经济环境下，以下渠道也可以借鉴:
融资方式
解释
特性
困难
企业内部融资
通过抵押、质押、票据贴现、强化销售获得预付款，利用留存收益获得资金。
可用性强，资金规模有限。
低的
通过股票市场上市寻求融资
在公开市场发行股票或通过购买壳公司间接上市。
耗时，难以批准
高的
债券融资
通过发行公司债券或企业债券从市场上筹集资金的行为。
通常融资期限较长，融资成本较低。
高的
经营性物业贷款
以自有经营物业作抵押，以经营收入或租金收入为主要还款来源的贷款。
对开发商的资信和物业的经营收入要求高，期限长。
中间
并购贷款
商业银行向收购方或其子公司发放的用于支付M&A交易价格的贷款。
对企业资质要求高，周期长。
高的
信托融资
向社会公众募集信托产品的融资行为。
对企业信用有更高的要求。
中间
委托贷款
委托人提供合法来源的资金，委托银行或信托机构根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用和协助回收的贷款业务。
短期和高成本
中间
投资基金
即通过与国内外投资基金合作获得项目资金，无论是股权合作还是债券合作，都是一种融资行为。
高成本
中间
回租
把自制或外包的资产卖出去，再回租给买方使用，从而获得现金流。
在保留资产使用权的前提下，使资产所有者获得所需资金；高融资比率
低的
回购融资
房产持有人将房产出售给一家金融机构，然后通过抵押从同一家金融机构回购房产。
高融资比率
中间
不动产投资信托公司（RealEstateInvestmentTrust）
以公司或信托(契约)基金形式运作，将募集资金运用于房地产交易管理或抵押贷款投资，并将收益分配给股东或投资者的投资形式。
专业管理
高的
4、资金的使用是资金管理的保证。
资金用途是指在项目开发过程中，如何将募集资金投入到各种用途中。为了严格控制资金的使用方向，需要提前编制全面的收入预算和支出预算，强化预算约束意识，对超支项目进行严格审计。强化成本管理意识，在保证质量和工期的前提下，尽可能降低项目的开发成本。
三，房地产开发企业资金管理的核心
从企业战略的角度来看，企业资金管理要解决的核心问题是:资金分配、资金效率和资金安全。
1，资金分配
资本配置是广义的资本运用概念，是企业长期投资战略和短期投资战略相结合的一种资本运用规则。房地产开发企业需要根据自身的发展战略制定自己的资金配置计划。
具体来说，企业需要考虑配置多少现金资产来保证项目的正常运转，配置多少土地资产来进行未来的开发，配置多少在建项目来保证销售的连续性，配置多少待售的物业项目来及时回笼资金，从而达到资金的平衡。
房地产企业要合理配置不同资产的资金，确定合理的现金偿还到期债务的数量，确定合理的土地储备数量，同时避免超出企业能力的投资，控制风险。
2.资金效率
房地产企业占用资金量巨大，资金效率低下会大大增加企业的财务费用，从而影响企业的收益。首先，企业需要保证自己有足够的资金满足正常的经营需求；其次，通过增加资金流入，控制资金流出，达到资金平衡。
从资本支出的角度来看，影响支出的项目主要有产品设计、建材选择、施工管理费用、财务费用和营销费用。据此，开发企业可以通过改进产品设计、合理选择建筑材料，建立和完善现代供应链管理体系。同时，他们可以尽可能控制所有的管理费用，提高与金融机构的谈判能力，达到降低费用、提高资金效率的目的。
从资金流入的角度来看，缩短回收期无疑是提高资金效率的最佳途径。具体措施包括减少土地闲置期，提高项目准备效率；在确保工程质量的前提下，加快工程建设进度；制定合理的营销方案，快速销售，实现资金快速回笼。
3.资本安全
任何企业，资金安全管理都是财务管理的关键环节，房地产企业也不例外。一般来说，资金的安全管理可以通过建立和完善资金约束机制和监督机制来实现。
首先，通过建立资金使用的约束机制，减少资金使用的违法行为。一般来说，企业可以通过建立审批授权制度、严格报销管理、建立不相容岗位分离制度、加强资金管理责任制的落实来实现资金管理的约束。
仅有约束机制并不能完全保证资金安全，健全的资金监管机制才是防范风险的关键。企业可以定期和不定期检查各种约束机制的实际执行情况，定期检查实物资产，监控每一笔重要资金的流向，定期进行全面检查，完善内部审计制度，从而降低资金风险。
四、房地产开发企业投资过于冲动，可能导致资金压力复发。
综上所述，2009年以来，受房地产市场回暖和宽松货币政策的影响，房地产开发企业再次成为银行的宠儿，导致大量信贷资金流入房地产市场，从而缓解了企业自筹资金的压力。目前，由于市场普遍担心过多的信贷资金流入房地产市场，造成房地产泡沫，银行近期严格执行二套房交易的信贷审批标准，上半年大规模的新增信贷也会限制银行下半年的放贷。预计三四季度银行信贷会收紧房地产行业。
在缺乏足够的信贷支持的情况下，预计市场交易量将明显下降，价格将趋于稳定。今年二季度以来，土地交易再现火爆，未来开发企业将再次面临缴纳土地出让金的问题。因此，市场繁荣期的过度扩张很可能导致开发企业再次面临资金短缺的压力。在政策调控密集、市场波动频繁的背景和预期下，看清资金管理的本质，加强房地产开发企业的资金运营管理，无疑将是一项长期的任务。