房地产企业的融资政策有哪些？

1.房地产企业的融资政策有哪些？房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，还可以刺激投资需求和消费需求。在我国现有的市场经济条件下，房地产融资可以采取银行、信托、上市、基金等多种方式。然而，各种融资方式都有一定的局限性，这也催生了一个新兴行业的繁荣——融资服务。(1)银行贷款银行贷款一直是房地产企业经营发展的主体。资料显示，2003年，银行发放给开发商的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。在定金和预付款中，大部分是银行向购房者发放的个人住房贷款。(2)房地产信托以其制度优势、广阔的创新空间和极大的灵活性成为房地产融资的新热点。信托可以开展直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以服务于不同层次、不同口味的房地产行业。然而，房地产融资的迅猛势头以及由此带来的风险已经引起相关部门的重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合信托的规模，受信托法的限制，最多200份。信托资金进入房地产行业会受到一定影响。(三)境内ipo(四)境外ipo(五)借壳上市(六)上市公司资产置换(七)房地产投资资金综合比较:由于房地产融资的资金密集性，很少有企业具备使用直接融资的能力，房地产开发资金直接融资占比很小。我国房地产开发的资金来源可分为内部融资和外部融资1。内部融资方式包括:(1)企业自有资金:包括企业成立时投资者投入的资金、经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金、资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股权溢价等形成。)，由企业主导并长期持有。自有资金是企业经营的基础和保障，国家对房地产企业自有资金比例有严格要求。开发商一般不愿意动用太多的公司自有资金。只有在项目盈利能力可观且确定的情况下，才有可能适度投入公司自有资金。(2)预收账款:指开发商根据合同约定向买受人预收定金，以及受托开发单位开发建设项目，受托单位根据双方合同约定预收的开发建设资金。对于开发商来说，可以通过这种方式提前筹集必要的开发资金。其中，预付款主要是指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。2.外部融资的主要渠道和融资工具有:(1)上市融资:股份制房地产企业上市发行股票成为重要的融资渠道，包括直接上市和利用壳公司资源间接上市。(2)房地产开发债券:发行债券可以聚集闲置的社会资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资。当房地产企业在开发中有长期资金需求时，债券是一个重要的融资渠道。(3)银行信贷:向银行借款是开发商的主要融资渠道。短期信贷只能作为企业的流动资金，在开发项目的竣工阶段可以作为抵押申请长期信贷。中国的开发商向银行申请贷款，可以分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款包括:短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。(4)房地产投资信托(REITs)是以公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有不动产(一般为创收性不动产)或为不动产融资，并享受税收优惠的投资机构。本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位吸收公众投资者的资金，委托专门的管理机构经营管理。通过分散投资，它选择各种房地产证券、项目和业务进行组合投资。(5)商业抵押支持证券(CMBS):这是商业证券化的一种融资方式，将房地产贷款中的商业房地产抵押贷款汇集成一个组合抵押贷款，通过证券化过程和债券向投资者发行。(6)其他融资方式:利用外资、回租融资、回购融资、租赁融资、夹层融资等。二、什么是房地产融资？广义的房地产融资是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信贷渠道进行的包括资金筹集、运用和清算在内的一系列金融活动。狭义的房地产融资是房地产企业和房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷和资本市场融资。房地产项目融资的目的、类型、方式多种多样，但简单、直接、清晰的描述就是两个字:变。找钱，找有钱的企业、机构、个人，成了很多房企老板每天最重要的工作。很多房地产企业也开始成立专门的融资机构或部门，也会招聘一些有成功融资经验、融资渠道成熟的融资经理或高级管理人员。这些老板或金融家大部分时间都在和“有钱的企业、机构或个人”谈项目、融资、签约。这些有钱的企业、机构或个人被他们联合抵制成为“银主”，一个很戏谑的称呼，一个融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个融资中介(经纪人)利用好的工具，一个求财、求财、求食的借口。房地产企业融资的首要前提是能够分析企业自身和项目的情况。为什么金融家爱这个项目？并根据市场价值对项目进行评估；其次，也是最重要的，融资过程中如何保证融资方的资金安全？即融资资金进出的交易结构设计要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。事实上，在中国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例极为罕见。比如上市融资，让大部分房企等不及。目前比较适合我国房地产企业的融资方式有股权融资、收购融资和财务融资(具体概念描述请参考《房地产项目融资运作实务研究》一文)。房地产融资属于在房地产开发、流通和消费过程中，运用金融手段筹集资金和提供相关服务的一系列金融活动。在房地产融资过程中，要根据企业自身和项目的情况进行分析，然后再做评估，避免面临更大的风险。同时，融资过程应按照相关法律法规进行。