房地产重组并购受益最大的公司有哪些？
28日晚间，证监会重磅消息，AH等地房地产公司恢复股权融资(不能用于拿地)。领导选了央企地产公司$大悦城(SZ000031)$快速发表一篇论文，和大家分享一下我对公司和地产行业的看法。
第一，央企/国有地产公司业务韧性强。
在几轮调控政策下，房地产行业已经到了季前赛的“三月九”。统计局数据显示，今年6-10月份，全国房地产开发投资1-1.3945亿元，同比下降8.8%，降幅比6-9月份扩大0.8个百分点。
其他关键指标，如房屋施工面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售额，完全哑火。
中指院发布的《2022年中国房地产企业100强研究报告》显示，今年中国房地产企业100强席位数量发生了翻天覆地的变化。央企/国有地产公司排名整体前移，保利、中海、华润均跻身前5，业务更为均衡的大悦城控股升至第23位。
大悦城上半年完成签约金额285亿元，较去年同期下降265，438+0%，好于同期房地产的市场表现。与2021年末的排名相比，柯睿的交易金额榜单上升了17位，至第32位。大悦城的业绩能跑赢房地产市场，主要是因为背靠中粮集团，现金流优势更大。
第二，时代的变迁！房企的确定性从拿地变成了现金流。
房价上涨的周期，开发商拿地=业绩的保证，随着房地产的黄金周期过去，房企拿地的热情明显降温。今年上半年，由于现金流不足，民营房地产公司不敢拿地，缺钱周转，项目交付率差，股债双杀事件频发。房地产行业的“确定性”从拿地变成了现金流，央企/国企通常没有类似的问题。
以大悦城为例。银行融资渠道方面，大悦城年初与招商银行、浦发银行签订了200亿元M&A融资合作协议，6月5438+065438+10月与农业银行签订了300亿元意向授信合同，包括固定资产贷款、M&A贷款、债券等。
非银渠道授信方面，大悦城年内两次向控股股东中粮集团申请70亿元授信额度(一笔3年，一笔1年)；太平人寿还授予大悦城75亿元授信额度，期限为1，融资利率不超过同期金融机构贷款利率。
票据方面，大悦城于2022年6月成功发行15亿元公司债；9月16日，公司再次公开发行总额不超过50亿元的公司债券。2022年上半年，大悦城平均借款成本为4.84%，较2021年末的4.87%略有下降。
9月6日，乐居财经发布了2022年上半年住房存量融资成本排行榜。11国内房企股票平均融资成本不到4%，港股子公司$大悦城地产(00207)$融资成本3.9%，排名第十。
相比保利、金地、绿地等房企，大悦城的流动率更好，是近五年来为数不多的流动率持续提升的房企。在中指研究院发布的《2022中国房地产企业100强报告》中，大悦城被评为融资能力10强，稳健性10强。
第三，大悦城同样重视地方经济发展。
除了依靠央企融资的天然优势，大悦城合理配置轻重资产，现金流始终保持稳定。虽然大悦城目前主要收入来自商品房销售，但公司物业风格的变化更值得关注。
相信很多投资者都发现，区位优势越明显，综合配套越齐全，规模越大，高端的商家容易受到消费者的青睐。
去年，大悦城开始输出轻资产商业项目。2021，天津、昆明、鞍山、长沙四个大悦城项目实现轻资产战略。年内，大悦城新签广州黄埔欢乐汇及成都金牛大悦城合约。明年年底前，创始人故乡沈阳的FTC金融中心将是大悦城首个商业轻资产项目。
今年，大悦城商业(购物中心)项目明显不同于以往:
(1)突出独立门店，做差异化竞争。
沈阳大悦城的E馆处于正在开业的状态，已经签约的“赫图”、“五八”、“香蕉人”、“原料店”等品牌都是之前当地没有的。10月25日开盘的165438+绍兴国家悦城，首次有45%的品牌知名度。大悦城商业今年重点引入新品牌，与同区域项目进行差异化竞争。
(2)注重场景化运营，打造差异化、动态化的邻里关系。
除了周边设施，大悦城商业项目更注重内部场景化运营。一些已经开业的大悦城拥有不同的景观，如展厅、户外广场、文化创意剧院、创意空间和红关仁，消费者可以在购物的同时放松身心。2022年卡塔尔世界杯期间，一些大悦城也有世界杯的联合主题活动。
(3)增强消费者粘性和转化率。
年内，大悦城采取了一些营销模式，如零售、餐饮折扣券+会员积分产品等，吸引消费者到大悦城，完成引流、获客、沉淀的转化。
以沈阳大悦城为例。夏季，69元推出多项活动购买100元餐饮券，适用于商场10多家餐饮门店，起到了刺激居民消费，拉动区域经济的作用。新开的大悦城有更实惠的五折优惠券购买活动。
大悦城通过“悦购券、悦直播、悦集市”整合话题、品牌、商圈、场景，全国多个大悦城客流量、销售额、新会员数年内再创新高。
(4)大悦城物业出租率仍有提升空间。
今年上半年，大悦城平均商业出租率为90.5%(购物中心为93%，写字楼为90%)。
在大悦城采用了新的玩法后，即使在疫情的影响下，绍兴郭进大悦城的开业率也超过了90%。
上半年，受央企物业减租政策影响，6-6月大悦城租金收入减少6.8亿元，归母净利润减少2.56亿元。但经过此役，租客会更愿意选择央企/国企的物业。随着大悦城在更多区域的“复兴升级”，商业出租率仍有进一步提升的空间。
(5)住宅房地产保持稳定。
住宅地产方面，大悦城上半年拿地7宗，土地面积24万平方米，建筑面积41万平方米，总地价款77亿元，平均楼面价18776元/平方米。
截至6月底，公司土地储备主要分布在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售价值约为265，438+065亿元。
除了租金下调，大悦城今年利润下滑主要是因为存货减值。近期，我国陆续出台了支持刚需、退税返还、降低首套公积金利率、保障房贷款发放、“不动产16条”等政策。预计全国一二线核心区域房价不会继续下跌。大悦城这两年拿地成本明显下降，存货减值不可持续。
第三，在可能预见的行业整合浪潮中，大悦城等中央地产公司是排头兵。
《提高中央企业控股上市公司质量工作方案》要求，分类推进上市平台建设，通过吸收合并、资产重组、跨市场运作等方式支持盘活，或通过无偿划转、股权转让等方式退出，进一步聚焦主业和优势领域。
165438+10月28日，证监会表示“自即日起恢复涉及住房的上市公司并购重组及配套融资”，明确发行股份募集资金可用于存量住房相关项目、支付交易对价、补充流动资金和偿还债务。能做到“同行业、上下游”一体化，不能用于拿地、开发新地产(简称地产“新五条”)。同时，政策中提到了“确保楼房交付和民生”、棚户区改造和旧改。年内，大悦城以“看见生活之美”为核心理念，升级“悦品牌”，满足居民在不同人生阶段对美好生活的向往，符合住建部等部门联合发布的《进一步提升产品、工程、服务质量行动计划(2022-2025年)》中“推进建设完整社区、充满活力街区”的要求。央企/国有地产公司在民生领域执行力较好，有望最大程度受益于“新国五条”。
从股价表现来看，虽然年内三大指数均下跌，港股地产板块下跌，但国有地产公司保利、招商蛇口(SZ001979)$逆势上涨，国有地产公司法华也创历史新高。
中粮集团是国资委首批认定的16家央企之一，与多国政府签署了合作框架协议。大悦城是中粮集团旗下唯一的房地产投资管理平台，在可预见的行业整合浪潮中处于优势地位。
与此同时，证监会表示，h股地产主业重启/其他房屋相关h股再融资，对港股大悦城地产也将是一大利好。大悦城有27家购物中心(包括轻资产和非标准化产品)在运营，总商业面积约300万平方米。包含16大悦城，总商业面积239万平方米，单个项目面积约1.5万平方米。无论是项目数量还是面积都超过越秀房托...但大悦城地产目前市值不到越秀房托的一半，也只是房托的零头，估值修复空间很大。
另一个没人注意到的细节是，“央企现代能源”、“央企科技领先”、“央企股东回报”等一系列央企“1+N”指数正在陆续发布，与“不照搬海外发展经验”、“中国特色估值体系”相呼应。
上周末，统计局发布的1-10经济数据显示，四大类企业中，国有企业营收增速最高，也是唯一净利润同比正增长的企业。无论是经济转型还是举国体制，都离不开央企/国企的不断努力。
随着“1+N”央企指数的扩容，以及更多基金公司发行央企指数产品的预期，未来机构持股在央企中的比例将会增加，大悦城等央企中的优质公司也将间接受益。