物业恩怨:深圳别墅群“玉岭别墅”归谁所有？
这是深圳最大的烂尾楼别墅群“御岭别墅”，位于龙岗区南湾街道南岭村。这栋别墅，建于1992，*** 124栋，占地3万平方米，因产权纠纷已荒废26年。附近，万科公园6号均价已经涨到47000元/平方米。在土地宝贵的深圳，这栋烂尾楼在今天可能价值百倍。
在巨大的利益诱惑下，一场激烈的别墅所有权争夺战开始了。
11年前，法院判决94套别墅归恒发公司所有。
在过去的11年间，玉岭别墅的烂尾楼一直由深圳市恒发房地产开发有限公司(以下简称“恒发公司”)控制和管理。
2007年，承德市双桥区人民法院查封并出售了豫灵山庄94栋在建别墅。恒发公司从法院买来的，法院确认94套别墅归恒发公司所有。
上世纪90年代初，开发商深圳市新城实业发展公司(后更名为“深圳市通发业实业发展有限公司”，以下简称“通发业”)与深圳市国土部门、南岭村签订三方协议，开发建设“裕岭别墅”项目。
1994，开发商向深圳市规划和国土资源局龙岗分局申请完善用地手续，并于1996支付了200万元首付款。但后来资金链断裂，征地(出让)手续无法完善。整个别墅项目至今未完工。
开发商负债累累，不仅欠着工程款，还欠着多家银行和信用社的贷款，其中一家是承德市郊区的裕华农村信用社。2001年，通发业同意以御岭山庄在建别墅抵付欠承德市郊区裕华农村信用合作社的贷款本息。
2005年6月5438+10月，承德市双桥区人民法院作出(2001)双桥知止第108号民事裁定书，裁定将豫灵山庄94栋在建别墅按和解协议抵押给承德市郊区裕华农村信用合作社，以抵偿全部债务。
2007年2月，承德市双桥区人民法院作出(2001)双桥支子第106-1号民事裁定书，裁定出售豫灵山庄94栋在建别墅，并强调法院有权处分豫灵山庄。
随后，深圳市天华苑房地产开发有限公司(以下简称“天华苑地产”)就94栋别墅的出售事宜与法院进行协商，最终同意以654.38+00万元的价格购买94栋在建别墅。
2007年3月，承德市双桥区人民法院作出(2001)双桥支子第106-2号民事裁定书，裁定“御岭别墅”归买方天华苑置业所有。
虽然是天华苑置业买的，但实际买单的是恒发公司。
同年5月，天华苑置业要求将豫灵山庄在建别墅转让给实际买受人恒发公司，承德市双桥区人民法院再次作出(2001)双桥知止第106-3号民事裁定，裁定94套别墅归恒发公司所有。
至此，2007年，承德市双桥区人民法院作出三次裁定，确认了玉岭山庄94栋在建别墅的销售。
“法院确认对恒发公司的权利后，相关裁定书和协助执行通知书也送达给了国土房产主管部门，送达完毕。”恒发公司的代理人、广东严俊律师事务所律师叶智华告诉记者，在随后的11年间，“玉岭别墅”一直由恒发公司实质控制和管理，恒发公司也投入了巨大的人力物力完善土地使用权、规划、施工许可等手续，解决各方矛盾。
这是一个相当漫长而艰难的过程。
“因为涉及到集体土地，要改变土地的性质极其困难。”据叶智华介绍，由于原开发商没有还清土地款，早些年土地没有完全过户，也没有竣工验收，所以没有办法办证。“2007年以后，别墅很难拿到房产证。原来深圳常用的开发商、政府、村委会协商征地、转让的程序已经行不通了。”
叶智华说，他们想了很多办法，多年来一直在推动这件事。“就在取得突破的时候，2018年3月，我们突然收到法院的传票。”
突如其来的异己——中润信德
传票来自承德市双桥区人民法院，要求开庭，因为有人提出执行异议，要求撤销2007年的裁定，解除查封。
“11年前，法院已完成送达，相关裁定书和协助执行通知书也已由法院送达国土房产主管部门。执行程序已全部完成，异议的法定期限早已过了。为什么11年后会有执行异议人？”叶智华说他们非常惊讶。“而且，每两年我们都要求法院续信，11年没有人提出异议。”
提出执行异议的是一家他们之前从未听说过的公司——深圳中润信德控股有限公司(以下简称“中润信德”)。
那么，中润信德是以什么理由成为异己的呢？原因是:2065438+2007年2月3日，65438+2007公司与原开发商同发实业大股东赵文宇签订了股权转让协议，约定赵文宇将其持有的同发实业85%的股权转让给中润信德。因此，中润信德作为通信行业的实际控制人和权利人提出执行异议。
根据中润顺德与同发实业大股东赵文宇签订的《股权转让补充协议》，同发实业拥有“御岭山庄”项目，该项目为历史遗留别墅类未完工房地产项目，公司尚有债务6亿元。中润顺德拟接手上述项目及公司，赵将其85%的股权转让给中润顺德，中润顺德先行支付赵654.38+万元，协议签订两个月后再支付500万元。
西南政法大学民商法学院院长赵教授、经济法学院院长陆教授、法学院李祖军教授等三位法学专家认为，《股权转让补充协议》以“御岭山庄”项目为标的，涉嫌恶意串通，损害第三方利益。
“早在10年前，‘豫灵山庄’就因为通发实业拖欠银行贷款而被法院查封出售。恒发公司从法院购买至今已有11年。很奇怪，11年后突然出现了一个异己。更奇怪的是，同发实业早在2007年就被工商局吊销了营业执照，并且已经成立了清算组。”叶智华认为，中润信德愿意花钱买一个营业执照被吊销10年的企业的股权，这是不可思议的。
在2018举行的听证会上，双方争议的一个焦点是中润信德是否具有执行异议的资格。
恒发公司的代理人叶智华律师表示，2005年，法院将玉岭山庄的94套别墅交给承德市郊区裕华农村信用合作社后，恒发公司已经失去了对这些别墅的处置权。2007年裁决后，与开发行业没有确切的权属关系。“除了中润信德，就连一般的开发行业都无权反对2007年的裁决。”
但法院认为，中润信德已成为通信行业的实际控制人和权利人，有权作为利害关系人提出执行异议。
对此案作出复议裁定的承德中院审判长刘俊生在接受记者采访时表示，“工商营业执照被吊销了，但不能再经营，但权利义务依然存在。”
西南政法大学民商法学院院长赵教授等人出具的专家论证意见认为，中润信德不能作为申请执行行为异议的适格主体。根据《公司法》规定，注销登记前，被吊销营业执照的公司，虽然法人资格存在，但仅限于清算组从事与清算有关的事务，不得开展与清算无关的经营活动。因此，同发实业的代言人应该是清算组，中润信德实际控制人的身份不能成立。
专家的论证进一步指出，补充协议上盖有同发实业公司的公章，同发实业公司的营业执照已被吊销。按照相关规定，营业执照、公章、合同专用章都要交回原登记机关，拒不交回是违反管理规定的行为。据此，赵文宇与中润信德签订的股权转让协议加盖了被撤销公司的公章，违反了法律的禁止性规定，股权转让协议的效力存疑。
赵认为，“如果法院能根据股权转让协议排除对公司财产的强制执行，且该财产已通过司法出售、拍卖等方式进行处置。，不仅不利于维护司法权威，还会危及交易安全规则，扰乱市场秩序。”
对该案作出复议裁定的承德中院审判长刘俊生表示，“关于补充协议，我们不做资料审查，因为执行异议复议是程序性审查，不涉及实体。经双方签字盖章的股权转让协议具有约束力。”“如果恒发公司认为股权转让协议无效或者不合法，可以再提起诉讼确认协议无效。”
但在叶智华看来，如果法院支持只要签订的转让协议是利害关系人，就可以成为执行对手，不管营业执照是否吊销，转让是否有效，那么一些被吊销企业、僵尸企业的股东也可以这样做，那些合法取得产权的企业就可能陷入无休止的诉讼纠纷，所有的产权交易都会不安。“因为你不知道什么时候会突然有人声称签了股权转让协议，要求撤销原交易或法院裁决。”
承德市双桥区法院“撤销”了11年前的裁定。
2018年4月2日，承德市双桥区法院裁定，根据承德市郊区裕华农村信用合作社与同发业达成的和解协议，2005年作出的(2001)双桥支子第108号民事裁定书，查封的在建别墅推给了农村信用社，该房产已处置完毕，不应再作出。2007年作出的三项裁决不符合法律规定，应当撤销。
这意味着，11年后，承德市双桥区人民法院作出了另一个截然相反的裁定，以“法院无权处分”为由，撤销其11年前作出的确认裁定。豫灵山庄94栋别墅的资产将归承德市郊区裕华农村信用合作社所有。
“这个裁决出来后，我们非常惊讶。因为裁定书没有采纳异议人润信德提出的异议理由，也没有采纳我们答辩的内容，而是主动将这94栋别墅判给了农信社。”叶智华说，法院判决的唯一事实依据是2005年判给农村信用社的(2001)双桥支子第108号民事裁定书，但他们从未见过这份裁定书，法院也从未向他们提供过，也未在听证程序中质证过。
恒发公司不服该裁定，后向承德中院申请复议。承德中院最终维持了双桥区法院2018的裁定。
作出裁定的法官刘俊生向记者解释说，2005年，承德市双桥区人民法院作出裁定，将御岭山庄94套别墅按照和解协议抵押给承德市郊区裕华农村信用合作社，以抵偿全部债务后，根据2004年的相关司法解释，人民法院作出的土地使用权、房屋所有权转移的裁定，自送达权利人时起发生法律效力。“也就是说，裁定书一送达受让人就生效，所有权随之转移。那么，在这种情况下，相关资产在2005年就已经归农村信用社所有了。在这种情况下，到2007年，法院不应该再介入，否则就是越权。”
但承德市双桥区人民法院在2007年的裁定书中只是强调，法院有权对“豫灵山庄”进行处置。
刘俊生法官认为这一判决本身是不恰当的。“其实双桥区法院当时无权处置。”
“后来中润信德根据相关法律法规提出了异议。双桥区法院发现了自己的错误，并于2007年撤销了三项裁决。我们也维持了双桥区法院2018的裁定。”刘俊生说，“如果没人提出异议，法院就不用管了。”
审判长刘俊生在采访中反复向记者强调，执行异议和执行复议都是程序性审查，不进行实质性审理。
但恒发公司和法律专家只是质疑，法院在一份解决程序问题的裁定书中，对实体权益的归属作出了判决。
西南政法大学民商法学院院长赵教授在接受记者采访时表示，企业通过合法途径取得的物权，参与法院组织的买卖活动，是法院的责任，即使过程存在瑕疵，也不能通过撤销裁定完全剥夺买方权利。“法院单纯收回已出售的房产，显然是不合适的。”赵对说，“如果法院组织了这次买卖，社会不能相信。正常的交易秩序怎么维持？”
叶志明律师认为，恒发公司的别墅权益在这一纸裁决后已经丧失，这已经是实质权益的变更。“执行异议法院只能对程序作出判决。这个东西归谁所有是实质性问题，不应该在执行程序上解决。”
审判长刘俊生说:“2005年判决别墅资产原归信用社所有，现在仍归信用社所有，没有发生财产转移。因此，异议的执行并未引起实体权益的变更。”
但他也承认，在2007年的三次裁定被撤销之前，也就是2018新裁定之前，资产实际上属于恒发公司。
在赵看来，这一执行异议的裁定结果实际上已经变更了产权。“虽然房产原属农村信用社，但被法院变卖，房产已过户至恒发。现在通过撤销裁定，否定了过去法院出售的合法性，产权回到了原来的状态。事实上，已经发生了实质性的变化。”他提醒，“这暴露了当前的一个突出问题，就是在司法执行过程中，擅自变更执行主体，包括滥用执行异议。”
记者多次联系承德市双桥区人民法院，但法院和本案主审法官吕文生均以“内部规定”为由拒绝了采访要求。
农信社:法院逼我们，我们被动。
无论如何，11年来从未提出异议的承德郊区裕华农村信用合作社，最终成为了这一裁决的最大受益者。
在恒发看来，“这就像是法院把资产强制给了信用社。”
刘俊生法官否认了这一说法。
承德市郊区裕华农村信用合作社的上级单位承德市郊区农村信用合作社相关负责人在接受记者采访时承认，确实是法院将资产强行划给了农村信用合作社。他说:“在这件事上我们比较被动。”因为相关资产的处置已经“很多年了，都相安无事。”
这位不愿意透露姓名的负责人告诉记者，2007年恒发公司购买别墅资产时，农信社认可，并收到了购房款。
法官刘俊生还表示，法院在变卖资产时，通知了农村信用社，10万元已经入账。“农信社对过去的房产出售应该没有异议，否则法院到时候会进行审查。”
在赵看来，如果钱收齐了，没有人提出异议，那么资产就应该被认定为已经出售。
“这几年信用社领导换了几次，我们不太了解情况。”上述承德郊区农村信用合作联社相关负责人表示，“现在法院要求我们应诉，我们也要应诉。”
法官刘俊生表示，别墅资产一直归农村信用社所有，但他们收到的654.38+00万元购房款必须返还给恒发公司。“要么退房子，要么退钱，不能让恒发公司既赔钱又赔事。如果退钱，还要考虑同期贷款利率等因素来返还利息。”他告诉记者，承德市双桥区人民法院会立即处理相关事宜，即通知恒发公司把钱取走。
这显然不是恒发公司的预期结果。叶智华说，“10多年前的地价和现在不一样，而且这些年来，巨大的人力物力都花在了推动这个烂尾工程上。”
叶智华称，承德中院复议裁定书出来后，“中润信德拿着裁定书，代表承德郊区裕华农村信用合作社找买家接手玉岭别墅。”裁决把别墅给了承德郊区的裕华农村信用社，却是中润信德在找买家接手，这让他感到不解。
如果真如叶智华所说，那么，承德郊区雨花农村信用社知道吗？
记者多次联系承德郊区雨花农村信用合作社进行采访，对方拒绝了采访要求。
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