双重净利率差下的房地产公司盈利之谜
“物业管理比房地产开发还赚钱，真的不可思议。”一位投资人如此感慨。
根据东方证券的统计，上市物业公司的利润率非常离散，净利率最低和最高的公司之间的差异可以高达3倍。该机构认为，未来主导行业和公司利润率的主要因素是新交付项目、增值服务的比例以及业务能力的差异。
就职于某国际投行的赵辉(化名)告诉《中国房地产报》记者，物业公司和地产母公司在业务上联系紧密，成本和利润再分配的空间很大。“与房地产行业不同，房地产领域投资者的关注点不是单个公司的盈利能力。大家都在猜测业绩的确定性，因为这个行业正处于高速发展的阶段。所以你可以看到投资者更关注公司的扩张能力和规模，而不是盈利能力。”
头部企业净利润率分化明显。
得益于管理规模的不断扩大，房地产上市公司2019年收入和利润均实现大幅增长。碧桂园服务收入增长106.3%至约96.45亿元，毛利约30.52亿元，增长73.3%，净利润增长83.9%至1718亿元。
雅生活2019年录得收入为565438+3亿元，同比上升51.8%。毛利654.38+0.88亿元，同比增长46.0%，净利润654.38+0.29亿元，同比增长59.3%。
同期，保利地产的收入和利润也增长了40%以上。其中收入59.67亿元，同比增长465.438+0.1%。毛利121亿元，同比增长42.2%，净利润5.03亿元，同比增长49.7%。
绿城服务2019年收入约85.82亿元，同比增长27.9%。毛利约1547亿元，同比增长29.2%，净利润约4.72亿元，同比增长1.4%。
通过分析利润率指标可以发现，前两家公司不仅营收增长率高，而且似乎更擅长赚钱。碧桂园服务的毛利率和净利率分别为365，438+0.64%和65，438+07.8%，优雅生活更高，达到36.7%，净利率为25.65，438+0%。保利地产和中海地产的毛利率分别为20.3%和18%，净利率分别为8.4%和5.5%。
如果细化各公司的业务构成，就不难理解两大阵营的盈利能力已经开始从基础的物业管理服务上分化。碧桂园提供的基础物业管理服务的毛利率达到了30.2%，优雅生活也达到了25.3%。保利物业和绿城的服务均在15%以下，分别为14.2%和11.4%。社区增值服务方面，碧桂园服务毛利率高达66.2%，几乎是绿城服务毛利率最高的咨询服务的两倍，雅生活非业主增值服务毛利率接近50%，是保利物业的两倍多。
这四家公司盈利能力的分化只是物业管理行业的一个缩影。东方证券曾经统计了15家上市地产公司2019年上半年的业绩，发现其平均毛利率为28%，净利率为12%，但分散程度非常大，净利率最低仅为6%，最高为24%。
赛道靠的不是利润，而是规模。
东方证券认为，影响上市物业公司盈利表现的因素包括新交付的项目、增值服务的开展，以及收费模式、税率、管理业态等。其中，新交付项目将在短期内发挥主导作用，因为收入端增长有限，成本端刚性上升，因此存量项目利润率逐年下降，而利润率较高的新交付项目将边际影响物管公司整体利润率。在中长期维度上，物业公司的利润率很大程度上取决于增值服务的表现，因为增值服务的利润率远高于基础物业服务的利润率，所以增值服务收入占比高的公司一般利润率较高。
这是一个技术分析，而在赵辉看来，至少在短期内，头部物业公司的利润率仍然是与母公司的关联交易。比如碧桂园对非业主增值服务的毛利率达到465，438+0%，2065，438+09年该板块收入增长80%。其主要业务包括现场服务、土地开垦清洁和绿化维护服务、停车位和后期销售寄售，其大部分业务来自其母公司碧桂园。
优雅生活非业主增值服务的主要收入来源也是房地产企业，向绿地、雅居乐提供案例服务、物业营销代理、看房。该板块毛利率接近50%，2019年收入占雅生活总收入的35.3%。
以前房地产开发一直被认为是暴利行业，物业管理一直被认为是微利行业，现在却录得比房地产开发更高的利润率。这真是一个很奇怪的现象。温和派的一家物业公司并没有过多解释其净利率，只说“我们是行业正常水平”。
“物业公司的估值和利润规模有关。一块钱的利润，房地产是6倍，房产是30倍。”赵辉认为，利润率的表现取决于每个公司的选择，高利润率至少在上市融资和市值管理方面有很大优势。
更奇怪的是，投资人对房地产开发公司的利润指标很挑剔，但对物业公司特别温柔，对赚多赚少都强烈看好。“目前他们更关心的是谁的规模增长快，谁能占据更多的市场份额。”赵辉说，物业管理是一个很好的途径，投资者正在带头购买它。他们看重的是企业的稳定收益和抗周期性，短期内的盈利水平不是重点。
有投资人比较清醒，直言物业管理行业如果能保持20%的净利率和30%的复合增长率，就能和领先科技媲美了。“我一直认为，这应该是一个微利的行业，未来终将回归合理盈利状态。”