还债来了，房企安保战打响了。
9月10日，广州产权交易所披露，越秀地产拟转让其子公司佛山市南海越秀地产发展有限公司100%股权。
9月9日，重庆产权交易所披露，华侨城拟转让襄阳文成实业发展有限公司90%~100%股权..
9月4日，田放发展发布公告称，拟通过天津产权交易中心公开挂牌转让其持有的苏州金鑫* * *创置业有限公司51%股权。
这只是近期房企转让股权的部分样本。据中国房地产报记者不完全统计，2019年以来，包括阳光100、华侨城、悦泰、泰禾集团、中国金茂、万通地产、新城控股等多家房企转让旗下子公司或项目股权，甚至直接出让土地。
改善现金流可能只是目的之一。根据已披露半年报的房企数据，TOP50上市房企平均资产负债率达到81.1%，近七成房企超过80%的红线，有的甚至攀升至95%。更能反映房企杠杆水平的净负债率，已经成为这个行业“不能说的秘密”。
卖项目，求生存。
泰禾集团董事长黄其森在一次媒体见面会上公开表示，泰禾2019年的销售目标是1500亿元，但更重要的是还钱。今年的支付目标是1000亿元。“感觉泰禾这几年做的还不错，没有大家想象的那么差。”
黄其森回应泰禾“卖卖”举动。2018年末市场传出泰禾资金链吃紧的消息后，泰禾依靠出售旗下多个项目回笼资金缓解公司现金流紧张。3月至5月，泰禾先后出售杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州七个项目的部分股权。6月24日，泰禾向五矿信托出售增城李涛、增城莫砺锋29%股权，回款654.38+0.822亿元。泰禾此前向世茂地产出售了该项目的565.438+0%股权。6月29日，泰禾出售济南章丘项目。
泰禾不是唯一一家通过转让资产回笼资金的。
8月30日，新城控股宣布转让旗下6个房地产项目，涉及交易总价32.92亿元。7月以来，新城控股已转让项目20多个，回笼资金超过100亿元。
中国企业资本联盟副理事长白文熙认为，房企出售项目存在现金流压力，或者直接变现项目升值空间。从这波房屋转让项目来看，有快速向头部企业集中的趋势。房企融资环境持续恶化，卖项目的情况会越来越频繁。
今年6月，SOHO中国重新启动物业出售计划，推出部分在售物业，涉及上海、北京两地13项目，资产总值约78亿元。
8月30日，潘石屹在SOHO中国2019半年度业绩会上表示:“我们持有的写字楼金额非常大，资产600亿，负债只有178亿。出售这些分散的房产是非常理性的考虑。”
但在这背后，SOHO中国上半年实现净利润5.67亿元，去年同期约为11100万元，同比下降48.9%。完成这些资产的转让后，SOHO中国将关注一线城市核心区域的土地市场机会。如果没有合适的土地，资金将用于还贷。
资深证券市场评论员布纳欣认为，房企不断出售项目是为了加强现金回笼，以应对未来的不确定性。此轮调控时间长、力度大，对房企资金周转率的压力显而易见。
做企业，你得适应环境。
历史总是惊人的相似。2019初秋，和十年前一样，焦虑和迷茫写在每个地产商的脸上。
万科集团总裁兼首席执行官朱久生说:“好学生喜欢难题。对万科来说，努力做个好学生，回答难题。”
阳光城执行副总裁吴建斌直言，这是他从业以来融资最困难的一年。
融创中国董事局主席孙宏斌表示，按照目前的政策，严控融资端，严控资金流入房地产是正常的。在这个逻辑下，市场会受到很大影响，土地市场会下滑，商品房的销售也会受到影响。
刚刚过去的8月，房企融资出现断崖式下滑。根据同策咨询研究院监测的40家典型上市房企数据，2065438+2009年8月房企完成融资金额折合人民币368.26亿元，环比下降5.815%。这是房企月度融资总额第二低的月份。2065438+2009年5月，上述房企月度融资总额为368亿元。
国家统计局数据显示，6月5438-7月，房地产开发企业到位资金同比增长7%，比上月回落0.2个百分点，增速已连续3个月回落。
布纳欣认为，房企卖项目的行为并不难理解。短期来看，销售回报变现较慢，出售项目股权是较好的变现手段。
从“高价拿地”到引起同行关注的中国金茂，在不到一个月的时间里，先后出让了8宗地块的项目股权。从这8个项目的具体情况来看，其中4个是以引入新股东的形式出售，另外4个是直接挂牌出售。
从去年6月65438+10月开始，伴随华侨城的资产出售，其上市转让了深圳、上海、海南、Xi、重庆等地的多家公司的股权和债权。2018年，华侨城转让18子公司股权和1资产包，是上一年的两倍多。华侨城表示，转让资产主要是为了加快现金回笼。
绿地香港董事局主席陈军认为，房地产其实已经进入了一个风险投资的时代。每一笔投资都是充满风险的，也会给一些相对稳定的公司机会。
今年6月5-9日期间，深陷债务危机的悦泰公司与世茂地产签订了5份合作开发协议，将其5个项目的部分股份打包出售给世茂地产，交易总价63.95亿元。世茂房地产相关负责人表示，两三年前，许多房企发行了大量公司债券，而这些债务中有许多将在今年和明年陆续到期。这类企业目前再融资或发债都有些困难，所以今年很多房企不得不选择出售项目，市场并购的机会也相应增加。目前，世茂已宣布收购金额近200亿元，收购商品价值接近2000亿元，接近年度投资计划的70%。
值得关注的是，失去资金支持的房地产开发商迎来了新一轮偿债高峰。恒大研究院数据显示，截至2018年末，房企主要渠道有息负债余额20.3万亿元，预计2019 ~2021到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿元。
白文熙认为，房企生存的核心是现金流。从行业环境来看，未来土地和资金更难获得。中小房企被“扼住了命运的咽喉”，没有发挥的空间。大部分会破产或者被兼并；一些风格激进的大中型房企也会陷入流动性困境。