湖州商品房预售资金监管得到加强和提升。
主要内容如下:
各区(县)建设局，人民银行县支行，县银监大队，银行业金融机构及有关单位:
为进一步加强我市商品房预售资金监管，全面保障预售商品房项目建设，维护预售商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场持续健康发展， 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》的有关规定，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的《关于规范商品房预售资金监管的意见》， 和省建设厅、人民银行杭州中心支行、浙江银保监局《关于贯彻落实住房城乡建设部意见进一步规范商品房预售资金监管的通知》，结合我市实际，现通知如下:
首先，明确监管部门的职责
建设部门应当履行商品房预售资金监管职责，对商品房预售资金监管实施监督检查；中国人民银行负责指导商业银行做好监管账户管理工作；银行保险监管部负责监督检查商业银行预售资金监管的操作风险和合规性。
二、招标确定监管银行
商品房预售资金监管实行银行专户监管制度，通过公开招标方式建立商品房预售资金监管银行(以下简称监管银行)库。
第三，签订三方监管协议
建设部门、房地产开发企业和监管银行应就商品房预售资金的收取和使用方式、监管金额及违约责任签订《商品房预售资金监管协议》(以下简称《监管协议》，详见附件1)。
监理协议应当作为商品房预售方案的内容之一，与商品房预售许可证申请书一并提交。
四。监管账户的设立、变更和解散
房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当在监管银行库中选择监管银行或其分支机构，并设立商品房预售资金监管专用账户(以下简称“监管账户”)。监管账户应当在商品房预售许可证和商品房买卖合同中载明，并在商品房预售现场显著位置公示和在建设部门网站公示。
监管账户一旦建立，原则上不允许变更。确需变更的，应当经监理协议三方(建设部门、房地产开发企业、监理银行)同意，并重新签订监理协议。原监管账户的预售资金全部转入变更后的监管账户。
商品房预售项目完成不动产首次登记后，由房地产开发企业申请，经建设部门核实同意，解除商品房预售资金监管。
动词 （verb的缩写）监理定额的确定
保证工程竣工交付所需资金作为监理定额，由建设部门综合核定。
监理金额=总建筑面积×单方工程造价(空白)×110%。
总建筑面积应包括地上和地下的所有区域，以预计的图纸面积为准。项目的建设成本根据总预算清单确定。单方工程造价(空白)低于4000元/平方米的，按控制价4000元/平方米确定。控制价根据建筑市场动态调整，三县可根据实际情况制定并发布。110%中，10%为不可预见费用。
所有的装修工程都需要将所有装修的费用纳入监理定额，监理定额是所有装修的面积乘以所有装修的备案价确定的。全装修未确定备案价格的，以有资质的造价咨询机构出具的全装修工程造价为准。
六、预售资金存储
在项目预售过程中，首付款、按揭贷款及其他形式的购房款等商品房预售资金应当直接存入监管账户，不得存入其他账户。
房地产开发企业应当在购房人签订商品房买卖合同前明确告知购房人监管银行及监管账户，并协助购房人或按揭银行将购房款存入监管账户。
购房人申请抵押贷款的，房地产开发企业应当向抵押银行提供监管账户，由抵押银行直接向监管账户发放抵押贷款。
七。监管基金的拨款
监管额度内资金根据商品房开发项目建设进度拨付，首付款节点不得在纳入预售许可的项目地下结构前完成。
(一)1/2主体结构竣工前，申请使用的资金累计不得超过监管额度的40%；
(二)主体结构竣工验收前，累计申请使用资金不超过监管额度的60%；
(三)竣工备案前，累计申请使用资金不超过监管额度的85%；
(四)房屋所有权首次登记完成前，累计申请使用资金不得超过监管额度的95%；
(5)高层、超高层、全装修工程，可根据实际情况增加1-2个监理节点。
在节点允许的比例范围内，房地产开发企业应当根据监管协议提供相应材料，向监管银行申请使用节点额度内的资金。经建设部门核实同意后，监管银行将在两个工作日内拨付资金。
解除商品房预售资金监管后，总承包建设单位在申请提取监管额度内未使用的资金前，应当完成结算。
加快推进预售资金数字化监管，实现资金申请、审核、拨付“全流程网络化”。
八、安全资金专款专用。
监理额度内的资金应专项用于工程建设，包括工程建设所必需的建筑材料、设备、施工进度款等相关费用(不含营销费用、财务费用和税费)。监管额度内的资金，监管银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得转让。
监管账户记录的累计资金达到监管额度后，超出监管额度的资金应优先用于税收、质量保修金、物业专项维修资金、项目土地抵押和在建工程抵押贷款。
九。违规和处理
(一)房地产开发企业有下列情形之一的，建设部门和监管银行可根据监管协议，视情节责令整改并暂停其预售资金的使用:
1.未按规定将商品房预售资金存入监管账户的；
2.以收取其他资金为名，变相逃避预售资金监管；
3.未在商品房销售现场显著位置公示监管账户的；
4 .提供虚假材料申请使用预售监管资金的；
5.违反监管协议使用商品房预售资金；
违反预售资金监管规定和监管协议的其他行为。
(2)有下列情形之一的，建设部门应会同中国人民银行和银监部门视情节责令整改、暂停或取消监理银行的监理资格。
1.违反预售资金监管专用账户管理相关规定的；
2.发现房地产开发企业有非法存储预售资金行为且未及时报送建设主管部门的；
3.预售资金支付不及时；
4 .未经建设部门核实同意，擅自在监理额度内拨付资金；
其他违反预售资金监管规定和监管协议的行为。
监管银行监管资格暂停期间，不得承接预售资金监管业务；未经建设部门核实同意，监管银行擅自收回资金，不能收回的，承担相应的赔偿责任。
对违规的监管银行，由中国人民银行和银行业保险监管部门根据各自职责进行处理。
(三)相关单位以提供虚假证明或者其他手段协助开发商品房预售资金的，依法承担相应的法律责任。
X.其他事项
本通知发布后新申请预售许可的商品房项目，严格按照本通知执行。
附:1。湖州商品房预售资金监管协议(示范文本)
2.审计账目需要提供的材料。
湖州市住房和城乡建设局
中国人民银行湖州市中心支行
中国银行保险监督管理委员会湖州银保监分局
2022年9月16日
附件1
湖州市新建商品房预售资金监管协议
(示范文本)
甲方(房地产开发企业):
乙方(监管行):
丙方(建设部):
为促进我市房地产市场健康发展，确保监管额度内的商品房预售资金(以下简称预售资金)用于本项目建设，保护各方利益。根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《省建设厅杭州中心支行浙江银保局关于贯彻落实住房和城乡建设部进一步规范商品房预售资金监管意见的通知》等法律法规和文件的要求，在平等自愿的基础上订立本协议。
一、监理项目
预售商品房项目名称:
位置:
第二，监管账户
帐户名:
账号:
开户银行:
监管账户仅限于本项目预售资金的存放和使用，不允许现金。不得办理查询、质押、担保以外的网银业务，不得用作保证金账户或其他业务。
第三，监督期限
监管期自商品房预售许可证签发之日起，至房屋所有权首次登记完成之日止。
第四，预售资金的交存
甲方进行商品房预售，预售资金包括首付款、定金、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。由采购方按合同支付，且必须全额缴入监管账户。
动词 （verb的缩写）资金监管金额
商品房预售资金监管额度根据建设工程造价、工程装修标准和其他不可预见费用综合核定。该商品房项目总建筑面积为:10000平方米，毛坯单方工程造价为元/平方米，全装修面积为元/平方米，全装修价格为元/平方米。监理资金金额为人民币10，000.00元，用于施工(含农民工工资)、设备安装、材料采购、配套施工、代建等相关项目的竣工交付。
六、资金使用监督
甲方应根据付款计划和工程进度在以下环节使用监管资金，首付款节点不得在列入预售许可证的项目地下结构前完成。
(一)1/2主体结构竣工前，申请使用的资金累计不得超过10000元；
(二)主体结构竣工验收前，累计申请使用资金不得超过一万元；
(三)空白备案完成前，累计申请使用资金不得超过一万元；
(四)装修工程竣工前，申请资金累计金额不得超过一万元；
(五)不动产首次登记完成前，累计申请使用资金不得超过1万元；
(六)解除商品房预售资金监管后，可以申请退出剩余的全部监管额度。
七。各方的权利和义务
(1)甲方
1.甲方应将项目预售资金全部存入乙方根据本协议设立的监管账户，不得将监管资金作为乙方及其他金融机构借款或债券的担保。
2.甲方在使用监管资金前，应根据本协议的约定提交资金使用申请及相关证明材料，提交的申请材料应真实有效。
3.甲方自愿接受丙方对监管账户资金存放和使用情况的监督检查。甲方应密切配合本项目资金监管相关事宜，真实、快速提交相关资料，确保预售资金的安全可靠。
(二)乙方
1.乙方有权督促甲方将预售资金全部纳入监管账户。如发现预售资金未存入监管账户，应及时向丙方报告。
2.乙方应安排专人负责该项目的预售资金，并根据指令在2个工作日内向甲方拨付资金。
3.定期向甲方和丙方反馈监管账户信息(包括金额、收支明细、资金使用原因及其去向等。)，并接受丙方的核查和监督。
(三)丙方
1.丙方应协调建立资金监管三方信息共享系统(包括监管账户信息、监管项目信息等)。).
2.丙方有权监督甲、乙双方是否执行本协议及相关规定，并可随时检查工程进度及相关资料。
八。违约责任
(1)预售资金监管期间，甲方未将预售资金存入监管账户、未按规定和约定时间使用预售资金或提供虚假信息套取监管资金的，丙方将依据相关法律法规进行处理，并可采取通报、警告、停止网签等措施。
(二)乙方弄虚作假、违反规定或拒绝接受相关职能部门依法依规进行监督检查的，丙方有权采取通报、警告、取消监管资格等措施，并提请中国人民银行、银保监会等部门处理。未经丙方核实同意，乙方在监管限额内拨付资金的，应当负责追回资金，无法追回的，应当依法承担赔偿责任。
(三)监管账户被有权机关冻结、扣划或出现其他情况，导致乙方、丙方无法对账户进行管理或因甲方未能遵守本协议而造成的一切后果，由甲方承担相关法律责任。
(4)甲、乙、丙方任何一方未能按照本协议的约定履行其义务，均构成违约，守约方有权要求对方采取补救措施全面、充分履行；对方在合理期限内未采取补救措施，仍不履行或者不完全履行的，应当承担违约责任。
(5)遇有群体性上访和投诉、非正常停机等情况。、或逾期或未完成业务的风险，可根据实际情况对预售资金的使用情况进行综合审计。
(六)甲、乙、丙方工作人员违反本协议规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，有关部门将追究其责任。
九。其他人
(1)本协议自三方签字盖章之日起生效，监督解除时终止。
(二)本协议未尽事宜，三方可签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。
(3)本协议一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力。
甲方签字:乙方签字:
地址:地址:
法定代表人签字:法定代表人签字:
委托代理人签名:委托代理人签名:
电话:电话:
丙方签字盖章:
地址:
法定代表人签字盖章:
委托代理人签字盖章:
联系电话号码:
年月日
来源:湖州市住房和城乡建设局