大家好，我刚接手了一家物业管理公司，现在我们收物业费很困难，现在连工资都发不出来。

自我国物业管理行业出现以来，收费难的问题就一直伴随着，很多同事都对此进行了深入的探讨。综上所述，物业管理收费难的主要原因有:

1.业主不了解物业管理的实际意义。

2.对物业管理服务不满意。

3.工程质量出现问题转嫁给物业。

4.业主不交费的侥幸心理

5.业主的消费观念问题

6.企业内部管理问题

7.自我建设、自我管理的遗产。

8.服务等级收费标准的制定和价格审批制度的不完善。

有太多话要说，长话短说，直奔主题！针对新建住宅小区物业管理中如何提高收费率的问题；

一、深入分析小区业主不交物业费的原因。

1.有些小区业主是拆迁户。他们刚搬进来的时候，原物业管理公司是按照商品房的标准向他们收取物业管理费的。几个月后，当原物业管理公司得知被拆迁房屋应参照的物业费是按照每套售后公房8元/月的标准收取时，仍然按照普通商品房的标准收取。他们给出的解释是，房地产开发商是按照普通商品房的标准建房的。即使有问题，也应该由开发商解决，与物业管理公司无关。原来物业管理公司踢皮球的态度引起了很多业主的不满，于是很多业主开始拒付物业费。

2.有几个业主自从搬到这个小区后丢了很多自行车，连燃气助力车都被偷了。他们认为自己向物业管理公司交了管理费、保安费、车辆管理费，但物业管理公司没有尽到自己的义务和责任，没有真正保障自己的财产安全。原物业公司说，保安只负责维护小区的秩序和安全，自行车丢失不是他们的责任。业主无法接受这种解释，于是一些业主也开始拒绝再交任何费用。

3.还有一些业主反映的问题，与房屋性质有关。一些商品房业主入住后才知道，这是一个商品房、拆迁户的房子、售后公房混合的小区，售楼小姐在买房时并没有向他们解释。虽然大家都住在一个小区，享受的服务基本相同，但感觉并没有因为住在商品房里而得到更好的服务，只是收费标准高了很多。于是，这部分业主也开始拒绝缴纳物业管理费。

4.少数业主不交钱是因为买房时开发商的销售承诺没有兑现，房子质量有问题。比如面积缩水，规划变更等。，业主多次向开发商寻求赔偿，甚至要求退房，但开发商不予理睬，问题长期得不到解决。无奈之下，他们只好拒绝交物业费。

原来的物业管理企业在管理中，把过多的精力花在一些自己解决不了的问题上，忽略了“物业管理的本质”——管理和服务，造成了业主欠费——企业亏损——管理不善——服务下降——业主长期不交费的恶性循环。

第二，尝试“心理服务”，对症下药。

第一，宣传收费。鉴于收费标准，经咨询相关专家，我们决定按照相关法律法规执行。一方面，在大厦大堂张贴通知，公布新的收费依据和标准。另一方面，我们要求政府相关部门与原物业管理企业多收的原物业管理费进行协商，要求全部清退，我们代为退还给拆迁户，得到了叫好。

第二，讲道理。针对车辆被盗引发业主不满，我们在表示理解的同时，一方面积极联系原物业管理企业，在业委会在场的情况下，坚持“合理、有利、克制”的原则积极为业主争取利益。另一方面，我们收费员也为这些车主做了一些工作。毕竟原物业管理企业的管理责任不应该由现在的物业管理企业来承担。

第三，适当的差异。明确以上两项措施取得实质性成效后，我们开始实施差异化服务。物业管理企业要生存，必须符合“质价相符”的经济规律。质量好了，价格就上去了，价格低了，质量也下来了。由于小区内两个物业一个是商品房，一个是售后公房和拆迁户，收费标准不同后保留商品房物业原有的小门柱设置，而拆迁售后公房的小门柱取消。这一举措在最初宣布改变收费标准时就已经被业主提出并征询过意见，拆迁房和售后公房的清洁标准也适当降低以节约成本，让业主更加满意。

第四，集中维护。作为物业管理公司，对于开发商遗留的问题，解决的方法确实有限，但我们并没有像原来的物业管理公司那样推来推去，而是有能力解决多少就解决多少。另一方面，我们也发现，原来的物业管理公司和业主之间的关系陷入了僵局，所以不仅业主反映的很多建筑问题没有得到解决，很多小修、急修也积少成多。在这种情况下，项目部专门组织力量在全小区多次开展集中维修工作。其实只是解决了一些小修小补，但是在业主眼里，我们物业管理企业的形象和口碑已经得到了认可。

总结本案例的经验，我们发现提高新建小区收费率的关键在于以下几点:

1.做好前期的接管工作，既需要政府部门的配合，也需要对原有物业管理的不足有清醒的认识，避免重蹈覆辙。

2.承担最初的工作是非常重要的。一方面要让业主一下子感受到变化，另一方面要变被动为主动。很多问题不是“治标”就能解决的。

3.提前做人，做好民心工程，再做物业工程。

——祝贵公司早日走出困境——