楼市持续低迷！解密苏州开发商七大促销手段
招式一:直接降价。？
这种促销手段，由于操作透明度高，对于开发商表达真实感受，只要折扣率达到心理价位，购房者都会欣然接受。去年上海楼盘价格的折扣幅度从5%到4折不等，但真正能引发热销的楼盘价格都在8折以上。如大华集团锦绣华城，均价从1.35万元调整至9000元，降幅近35%。万科在上海的三个在售楼盘也下跌了12%-15%。直接降价，除了有“降得越多，买得越少”的隐忧，还可能损害项目或企业的品牌形象，所以大华打着“17周年庆”的旗号，万科在发起“万科点亮生活”的行动。看看这两个地产巨头，连降价都降得“好帅”。
招式二:免费赠送。？
“礼多人不怪你”，中国的一句俗语被开发商演绎得淋漓尽致。展会上，送一把伞，排队几十米是常有的事。剩下的小的送物业管理费、中央空调、成套橱柜，大的送车库、厕所、汽车。当然，消费者也不傻。如果礼物恰好是能改变心理价格平衡的“稻草”，他们会欣然接受。如果赠品的价值或用途与消费者的心理预期相差甚远，他们往往会隔岸观火。这时候开发商只能是“热脸冷屁股”。
上海就有这么一个让人上瘾的大型送礼项目。2003年刚开盘时，打出了“买房买车”的口号，一举成名“上海康城”。2004年二期是“买房得金”，创下单日销售1027套的纪录。自2005年3月以来，随着频繁的宏观调控，这道菜表现引人注目。然而，9月份重新开盘时，尽管有“买房送现金(4-6万)”的新招，但风光不再。这说明送礼只能是锦上添花。要逆流而上，怎么能说“难”？？
招式三:内部员工价格。？
这一举措首先被嫁接到商业领域。在上海著名的向阳路服装市场，突然有人上来神秘地问:“要不要一个著名的水货皮包？”。而浦东某大型楼盘郑达嘉园，就以内部人员价为例。按照销售人员的话说，“蒙面纱的女人”回头率比其他女人高，可以达到买家高度关注的目的。另外也可以避免前期高价买房的业主带来的麻烦(水岸蓝桥退房事件就是证明)。只有内部员工才能享受这样的优惠价格。至于内部员工住在自己家里炒房，开发商也管不了。反正只要他们销量大，就行。其实这个价格真的很吸引人:均价5折——目前上海楼市最大的折扣。
招式四:搞团购。？
从开发商的角度来说，既可以避免之前高价交易业主因为降价——“集体买房，批发价理直气壮”而导致的谴责和退房威胁，又可以借机炒作销量和人气。对于购房者来说，人多力量大，集体议价真的有点“翻身做主”的感觉。从去年8月开始，在上海某网站的组织下，团购买房在上海突然流行起来，有近百家开发商参与，如嘉诚、碧林湾、玫瑰99、欧陆视界等多家楼盘。而且，团购热潮已经从上海蔓延到北京等地。？
招式五:无理由退房。？
“无理由退房”，这一举动看似开发商为了消费者冒了很大的风险，但房子毕竟不同于普通的小消费品，退也不好说。首先，经过几年的装修，房子已经成了“家”的物质外壳。这种强烈的情感寄托真的不值钱，怎么可能轻易放弃？其次，中国式买房“宽严相济”。如果要退房，有一大堆手续；最后，开发商都是项目公司，房子卖了之后项目公司可能就不存在了。承诺期太长，就算想退房也怕找不到失主。无理由退房最初是由业内多星的潘石屹创造的。“既然生活无法继续，不如和平离婚”——这是一个危机公关应对1999“氨气事件”的成功案例。当时楼市处于上升期，可以说没有风险。去年上海的新湖明珠，市里推出了“两年内保证回报”，有点像在风口浪尖上跳舞。结果表明，这种促销方式并没有明显促进新湖明珠城的销售。？
招式六:降低首付。？
2000年，部分银行推出零首付，降低首付是开发商的又一项发明。随着银行对购房贷款的“银根收紧”，以牺牲部分利益为代价，抛出低首付的橄榄枝，对于部分购房者，尤其是刚上班没多少积蓄的年轻人来说，当然是有吸引力的。上海闵行欧风丽景推出首付10%。消费者只需要准备10%的首付，剩下的20%首付可以从专业的投资公司获得，没有利息(开发商支付利息)。这笔钱的还款期限是交房的时候。当然，如果以后购房者还款能力出现问题或者交房时房价暴跌，购房者不愿意支付这20%的房价，后遗症就会爆发，开发商也会“哑巴吃黄连”。？
第七招:投保计划。？
去年9月，位于上海新江湾城的袁永敬推出了一项独创的“房价全方位保障计划”。根据承诺，在计划实施期间(至2006年6月30日)购买该房产的消费者，可在区域平均房价下跌时，从开发商处获得差价补偿。如此巧妙的举动一经推出就震惊了楼市。说得好听点，就是开发商在为百姓谋幸福，在支撑楼市。代价，可以有点像“花钱买粮”“赌钱”。如果要实施这一计划，还存在一些问题，如如何界定今年的区域平均价格。但是，既然开发商理论上已经“承担了所有风险”，那么一些购房者真的很心痛，开盘当天就卖出了33套——这个数字让很多几个月没开锅的开发商垂涎三尺。以现在的楼盘均价来衡量，基本和去年9月持平，证明这一招还是挺有效果的。
为了促进销售，取得良好的成交业绩，开发商的销售手段可谓层出不穷，各种武功都是炉火纯青。作为购房者，买房是一生的大事。一定不能只听开发商忽悠，要实地考察、参观，这样才能买到好房子！
(以上回答发布于2015-12-23。请以实际购房政策为准。)
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