银监会新规:禁止保险投资的未上市企业直接从事房地产开发。
在业内人士看来，新规对保险资金投资不动产的规定，符合房地产市场金融风险监管的总体监管目标。更重要的影响是，保险资金可能以“明股实债”的形式进入房地产开发建设领域。划一条清晰的红线。
对房地产基金的监管将再次升级
整体来看，保险资金直接投资未上市企业股权迎来显著收益。《通知》明确，保险资金可以开展金融股权投资，在安全性、流动性、盈利性等条件下，综合考虑偿付能力、风险偏好、投资预算、资产负债等因素，依法合规自主选择投资企业的行业范围。在此之前，金融股权投资行业仅限于保险企业、非保险金融企业以及与保险业务相关的养老、医疗等特定企业，具有一定的局限性。
不过，对于保险资金进入房地产领域，新规仍有严格规定。根据《通知》，保险资金开展金融股权投资，所投资的目标企业不得直接从事房地产开发建设，包括商品房的开发或销售。
金融股权投资是指保险集团(控股公司)、保险公司、保险资产管理公司以投资人名义投资持有未上市企业股权，根据企业会计准则相关规定，保险机构及其关联方不控制或共同控制该企业的直接股权投资行为。
事实上，根据监管部门发布的《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，保险公司不得直接从事房地产开发建设，也不得投资开发或销售商品房，但可以作为投资者介入不动产，例如通过股权投资、举牌、购买物业、关联交易等方式。
在业内人士看来，与保险公司相比，这一新规不允许直接从事房地产开发建设，已经升级。保险资金进行金融股权投资，被投资的目标企业不得直接从事房地产开发建设，也就是说禁止保险资金投资未上市的房地产开发公司或房地产开发项目。这是继“三条红线”之后，房地产金融风险的监管升级。
此前“三条红线”新规直指房地产高负债，降低了房地产行业的信用风险。此后，银监会信托部向各地银监局下发了《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求严格控制房地产信托规模，加强房地产信托穿透式监管，严禁变相突破监管要求，为资金非法流入房地产市场提供渠道，切实加强房地产信托风险防控。
在“三条红线”的压力下，“债转股”的融资需求有所增加。58安居客房地产研究院分院院长张博表示，目前监管层做出上述禁止性规定，主要是由于对房地产企业债券融资的整体控制，导致房地产企业股权融资增加，股权融资存在一定风险，如股权清晰、债权真实等。保险资金对风险管控的要求很高。如果他们直接进入房地产开发领域，不利于他们的稳定和安全。
一般来说，明股实债是指表面上是入股，实际上是借款。明股实债不会增加企业负债率，但会形成隐性负债。
置信投资研究院高级研究员马洪表示，近期，部分住房贷款、信托等融资业务在政策上有所收紧，房地产市场的金融风险主要集中在房地产开发企业层面。因此，监管机构收紧保险资金对房地产领域的投资要求，符合整体监管目标。
保险资金进入房地产将受到限制。
据恒大研究院披露，目前在保险资金的投资方向中，银行存款、债券等固定收益类资产约占50%，是保险资金最大的投资，而以另类投资为代表的其他投资仍居高不下，是仅次于固定收益的第二大配置方向，不动产投资是保险另类投资的重要标的之一。在此前的监管要求下，保险不动产投资集中在商业地产、办公地产、养老、医疗、自用地产等领域。
近年来，保险资金也通过各种方式投资房地产。除了在二级市场举牌或战略投资上市房企，还直接购买了大宗地产，布局养老业务。但也存在保险资金违规流入房地产行业的现象。
今年9月，有财经媒体报道称，银监会办公厅近日向各保险集团(控股公司)、保险公司、保险资产管理公司下发了《关于保险资金违规运用及风险自查的通知》。其中，银监会在调研保险公司保险资金运用情况时，发现部分保险公司还存在资金运用管理制度不完善、另类投资领域潜在风险较大等六大问题。同时，5家保险公司的保险资金通过直接投资或金融产品投资等方式违规流入房地产领域，涉及金额244.37亿元。
据介绍，通报还指出，下一步将重点监管，无论是保险资金违规流入房地产，还是保险资金运用领域的其他违规行为。
置信投资研究所高级研究员张秉文分析，此次规定禁止的投资类型主要包括以下两个重点:一是未上市，二是财务投资而非控股。因此，新规更重要的影响是，保险资金以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域可能会有一条明确的红线。
不过，张秉文指出，禁止投资未上市公司也意味着允许保险资金举牌或战略投资房地产上市公司。
今年上市房企引入保险资金作为战略投资者的现象开始增多。2020年9月9日，阳光城发布公告称，泰康人寿、泰康养老与公司第二大股东上海文佳签署了《股份转让协议》。泰康人寿和泰康养老向上海文佳收购65，438+03.53%的股份，共计5.5亿股，对价约33.78亿元(含税)。此前，招商蛇口“牵手”平安资管以“分手”告终，太平人寿于6月5438+10月认购大悦城约2.83亿股，总价约1.907亿元。
易居房地产研究院总监严跃进表示，引入保险资金作为长期战略投资，有助于房企增加经营性净现金流，降低短期债务压力。
新京报记者段文萍？
编辑吴欣校对刘保清。