南阳为何成为“烂尾楼之都”
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文|南方周末记者卢据
编辑|冯叶
继水氢车风波之后，河南省南阳市因数百栋烂尾楼再次成为舆论热点。
2009年7月1，2065438，南阳市解决房地产问题专项领导小组办公室发布情况通报，向社会通报该市解决问题房地产进展情况。根据说明，南阳有302个“烂尾楼”。目前除了一半左右的项目已经完善了手续，其余的还在解决中。
302个“烂尾楼”规模巨大。南阳市房地产管理中心官网统计，2016至今的三年半时间里，仅115房地产开发项目取得了南阳市中心城区商品房预售许可证。
“你没买过一套烂尾房，就不配说你是南阳人。”一位买了烂尾房的受访者对南方周末记者自嘲。在当地，南阳还有个别称——“烂尾楼之都”。此前，南阳因是河南重点产粮区而闻名，素有“中原粮仓”之称。
大部分烂尾楼都是2012左右剩下的。当时，为了举办第七届全国农民运动会(以下简称农运会)，南阳开始了大规模的城市建设，5万多人搬迁。在这样汹涌的购房需求中，大大小小的开发商涌入南阳，当地政府默许开发商在“五证”不全的情况下建房甚至出售。
现在要解决的问题集中在“五证”不全、开发商资金链断裂等问题上。2019年2月，南阳市人民政府发布《关于解决南阳市物业问题信访突出问题实施方案的通知》称，2019年6月30日为全面结束问题物业整改的时间节点。之后，问题房产将不再享受整改期间的优惠政策，并将依法依规严肃处置。
但据媒体报道，南阳市区的整治仍在进行，结束时间从6月30日延长至9月30日。整顿规范中心城区和改善房地产市场指挥部工作人员向南方周末记者证实了这一点。他还表示，9月30日之后仍有可能延期。
多位购买烂尾楼的南阳市民告诉南方周末记者，从2014开始，整改结束的时间一拖再拖，这些年来都是带着失望而来。
1
七年的烂尾
方林2012购买的房屋尚未被没收。她今年35岁，是一家淘宝店的店主。
她买的房产叫仲达天汇嘉园，号称南洋最大的市场。仲达天汇家园位于南洋新区，规划建设住宅90栋，总建筑面积68.3万平方米。
方林向南方周末记者回忆，2012开盘时，仲达天汇家园的宣传声势浩大，广告传单几乎覆盖了所有县镇。其开发商为河南仲达房地产集团有限公司(以下简称仲达地产)，是南阳本地开发商，在当地有一定知名度。
然而，在销售期间，方林发现仲达天汇家园并没有拿到预售证，但当时几乎所有新开楼盘都是这样，开发商承诺证件都在办理中，很快就会办下来。所以在那一年的六月，方林决定购买这个项目。
方林向南方周末记者出示的认购协议显示，该协议是开发商与方林在未取得商品房预售许可证的情况下达成的初步协议。其中，付款方式有三种:一种是一次性付款，一种是分期付款，最后一种是按揭贷款。
方林选择了第三种支付方式。她在项目售楼部以183 0元/平方米的价格签了协议，一次性付了50%的首付，约8.8万元。剩余的一半房款，双方约定在证件齐全后为开发商办理期限为10年的银行按揭贷款。同时，协议约定开发商自2013年10月至2014年5月交房。
然而，在方林首付的第二年，仲达项目陷入停滞。她没想到的是，一时的疏忽所付出的代价，竟然是七年的等待。
"我的孩子都从小学上中学了."方林说，但是房子还没有建好。她来自下面的村庄和城镇。为了送孩子进城读书，她卖掉了乡镇的房子，付给开发商的首付几乎是她所有的积蓄。这些年，她只好带着孩子在学校附近租房。现在，她也想敞开心扉。“想想那些一次交了十几万的，我也不敢多抱怨了。”
方林等购房者也曾组团找过开发商、信访部门等问题，大多得到了开发商的口头承诺，很快就会交房，信访部门正在研究解决方案。在这个过程中，我们逐渐发现，仲达房地产的问题不仅仅是预售证这么简单。
据南阳市委彻查，截至2019年6月26日，仲达天汇嘉园项目已预售商品房3400套，已建成安置房159套，剩余180套尚未开工。180 7套中，已有385户退还购房款，510户申请退款，912户要求尽快开工。
其中，一位既没有拿到房子也没有拿到退款的买家起诉了仲达房地产，并赢得了诉讼。南阳市宛城区人民法院作出的2017号民事判决书显示，仲达地产在其答辩状中承认，该项目土地手续拖延，导致已售出的房屋无法开工建设。最终，购房者没能拿到房子。
一位仲达地产内部人士向南方周末记者透露，有些房子还没开工的问题是，土地已经收回，已经建好的房子实际上还没有拿到土地证，但是购房者已经入住了。
还没有拿到土地手续，但是已经卖了几千套房子。这样离奇的事情在南阳并不罕见。2014年，南阳市政府出台了“302政策”，出台了《南阳市中心城区房地产市场秩序专项整治工作实施方案》，成立了房地产市场秩序专项整治工作领导小组，在当地清点出问题楼盘302栋。
受害者不仅是当地人，还有很多政府部门。南阳市房管中心副主任张涛告诉南方周末记者，以他所在的单位为例，2013年，市房管中心为了解决职工的住房问题，从金宇地产旗下的美丽嘉园项目低价购买了9栋楼。原协议为2016 11。但由于金宇地产股权纠纷，项目停工，目前仍处于未完工状态。
整顿和规范南阳市中心城区和完善房地产市场工作指挥部大门。(南方周末记者卢/图)
2
一边建，一边补证。
南阳市住建局一名工作人员告诉南方周末记者，南阳最大的问题是“五证”不全，这是历史遗留问题。
根源可以追溯到2008年。当年，南阳获批承办2012第七届全国农民运动会。为了迎接农民运动会，政府开始了大规模的城市建设工程，如南阳中心城区的建成区从70平方公里增加到100平方公里。也就是从那以后，大量的城中村改造和房地产项目一起上马。
据《第一财经日报》统计，2008年至2012年，南阳* * *共拆除各类建筑550万平方米，提供7000多亩土地用于建设农业运输场地，5万多人搬迁。仅2012年，南阳新增城建项目总投资就超过50亿元，相当于过去10年投资的总和。
当地一位楼市资深人士告诉南方周末记者，当时政府为了快速推进城市建设，默许了“边建边补证”的开发模式。结果很多开发商还没拿到土地证和施工证就开始盖房子了，更别说卖房的时候有预售证了。
房地产市场瞬间繁荣起来，只要盖房子就能赚钱，成为一门* * *学问，不断上涨的房价吸引了各类开发商蜂拥而至。南阳统计网数据显示，南阳房价从2008年的1.904元/平方米上涨到2012年的2736元/平方米。
上述未完工的仲达天汇家园2012刚刚入市。该地块是“加快中心城区和城乡一体化示范区市场环境规划建设”确定的全市100个新建小区之一，也是河南省2013年重点项目之一。
仲达地产在上述判决书中辩解称，2012年5月8日，南阳新区管委会、南阳新区管委会白河街道办事处为迎接全国农民运动会的召开，提升城市品位，实施南塘入口整体改造，努力构建和谐社区，与仲达地产签订了《双浦村新型社区建设项目协议书》。
根据协议，仲达地产将对该区域进行整体开发，同时允许“项目开工后，通过拆、建、卖、完善手续等方式向前推进”。
南阳新区成立2011。目标是确保农运会前完成1.4 km长60 m宽的道路工程和市场景观。新区位于机场附近，这里以前是一个村庄。上述仲达地产内部人士透露，新区政府是临时成立的，没有启动资金，所以按照城中村改造的方式借助社会资本运作。
然而，2065438+2003年3月，河南省住房和城乡建设厅督察发现南阳新区双铺村项目不符合城市总体规划，随即叫停。随后，双方还取消了原协议，原土地出让程序中断，原建筑面积规划重新调整，土地减少，最终导致仲达地产预售的180多套房源无地可售。
政府部门并非无所作为。2014-2017期间，仲达地产因土地、规划、建设违法被有关部门查处罚款，金额共计2010.6万元，已履行完毕。
在人民网河南省地方领导的留言板上，有很多关于仲达房地产的抱怨。根据南阳市委的答复，政府还在20116中给出了解决方案，为仲达房地产增加建设用地。具体来说，通过招标，拍卖和挂的形式，仲达房地产将被摘牌。2065438+2008年6月，1，土地开始竞价，但仲达房产报价低于开标底线，导致土地被拍卖。
仲达房地产很难支付更多的钱。南阳市委在上述回复中还表示，仲达地产将天汇嘉园项目收取的购房款用于其他项目，因公司现有其他资产无法及时盘活处置，其他地产项目滞销造成目前资金周转困难，资金链断裂。
上述仲达地产内部人士向南方周末记者证实，仲达地产资金确实困难，但部分原因是双浦村拆迁支付了大量拆迁款。不过，目前仲达地产已取得土地证等手续，希望能逐一盘活项目。
2065438+2008年底，方林发现仲达地产开始拆除原小区内的绿化带和幼儿园等配套设施，并搭建电梯间。同时要求业主支付每平米1000元，交房前必须全部付清。
仲达地产一位高层告诉南方周末记者，这样做是为了让原业主尽快入住，增加的1万元是因为施工费用。它盖的房子也有“五证”，但年底会和之前盖的房子一起完善证。
三
资金链断裂
其实“五证”不全是普遍现象，但不是最难的问题。南阳市房管中心数据显示，2014至今，该局已为180栋问题楼办理商品房预售许可证246张。南阳市自然资源和规划局网站也显示，很多有问题的建筑都是通过土地招拍挂程序“补位”，取得了《建设用地规划许可证》。
但是，还有122块硬骨头需要解决。南阳市住建局一位工作人员向南方周末记者解释，之所以难以解决，主要是因为当时参与开发的房地产企业实力不强，至今无法解决资金问题。
2012农运会之后，南阳的拆建并没有结束。南阳房地产市场网曾经在2013发布过一份南阳房地产市场年度运行报告。报告显示，南阳201475200平方米土地供应37宗，较2012增加343.27%，土地市场首次供大于求。
其中住宅用地供应量为74.77万平方米，超过前两年供应量之和，原因是政府持续加大城中村改造力度。
“政府在农运会期间做了很多提前规划，留下了巨额债务和发展问题。”上述楼市资深人士表示，南阳作为一个农业城市，农运会后只能通过继续卖地来补充政府的财政收入。
根据南阳市统计局的数据，南阳市一直入不敷出。比如2018年，南阳地方财政总收入307.62亿元，而其一般公共预算支出650.68亿元，远高于财政总收入。在财政收入中，由土地出让金构成的政府性基金收入为12618亿元，略高于各类税收收入12218亿元，说明地方仍然依赖房地产市场。
南阳市住建局发展科科长闫德义向南方周末记者回忆，农民运动会后，一批资质不好的地产商涌入当地。据他统计，截至2019，15年7月，当地房地产开发商超过400家，其中仅市中心就有262家，大部分是当地的小开发商，如此庞大的数量远远超过了当地楼市的需求。
南阳市统计局数据显示，当地人口正在外流。2012年南阳常住人口10149000人。2018年常住人口减少到10013600。
2014发生的“瘦身钢筋”事件，是公认的碾压南阳楼市的导火索。
2065 438+04 6月25日晚，央视焦点访谈曝光南阳三杰置业等多家公司在建房时违规使用“减肥钢筋”。“瘦身钢筋”是指开发商为了降低成本，在使用前拉伸的正常钢筋。一旦发生地震，建筑物很容易倒塌，而且建筑物越高，危害越重。
曝光后，南阳市政府对全市房地产进行了一次整改清查，叫停了所有在建楼盘。
停工对于现金流紧张的开发商来说无疑是雪上加霜。当地一位要求匿名的项目经理告诉南方周末记者，当时很多开发商为了避免资金链断裂，选择高息非法集资，非法抵押。
该项目经理还表示，在南阳，选择向民间借贷是相当普遍的，因为他们都是本地出身的小开发商，没有银行贷款的资格。不仅开发商拿不到贷款，购房者也因为“五证”不全无法在银行按揭。开发商只能一方面提高首付比例，另一方面增加民间集资来维持现金流。
据南阳市打击和处置非法集资领导小组办公室统计，从2015年3月开始，南阳非法集资案件呈爆发式增长，2015年达到60起。
“瘦身钢筋”事件不仅打击了房地产开发商，也打击了当地市民对房地产的信心。社会资金和选择贷款给房地产企业的人数直线下降，许多依靠公共集资的开发商相继倒闭。
南阳市房管中心副主任张涛告诉南方周末记者，目前很多烂尾楼面临着中间债权人多、股权纠纷多、资产权属不清等诸多问题，处理起来相当困难。
为了迎接2012农民运动会，南阳市新建了市政府行政服务中心。(南方周末记者卢/图)
四
买家自助。
“最重要的是先把房子建好，让购房者能住进去。”张涛强调，针对集资等原因引发的股权纠纷，房管中心将多次组织相关人员进行协调，先行推进项目。
他还介绍，近年来，政府实行“清单式”管理，对以前统计的问题建筑采取的解决办法是:建账、摸清底数、补办手续、专事特办、开通绿色通道，最大限度解决能解决的问题。
分为四类:一是对建设手续不全的项目，加快完善相关手续，尽快启动项目建设；二是积极协调金融机构，加大对资金链断裂项目的融资援助；三是督促司法部门尽快处置涉法涉诉项目；四是对原企业法人无力推进的项目，通过破产清算、寻找合作伙伴等方式推进项目建设。
第四类是最难的，权属纠纷复杂，也给第三方资本接盘带来难度。
当地住建局一直在招商引资，希望吸引全国大型房企进驻南阳，引领当地房地产市场健康发展。
自2016以来，许多大型房地产开发商落户南阳。但他们还是更倾向于选择拿自己的地。
在一位南阳房产中介看来，大型房企没有必要通过收购烂尾楼的方式入驻南阳。其实正是因为地方问题太多，大型房企才相当吃香。在南阳，只要五证齐全，而且是民族品牌，往往一开盘就被清算。比如刚刚过去的6月，南阳建业公园首次开盘，292套房源全部售罄。成交均价高达654.38+0.2万元/平方米。
中介还强调，南阳楼市从2018下半年开始由热转冷。一旦错过这个阶段，未来可能更难有企业或第三方基金接手，更难盘活烂尾楼。
眼看寻求多方援助无果，金汇城和铂金时代两栋烂尾楼的部分业主开始自救。他们正在组织购房者自筹资金，打算先补上土地出让金，拿到土地证，再盖房子。
(应受访者需要，方林为化名)