中国房地产企业融资模式分析

目前我国房地产开发企业的主要融资方式:◎银行贷款:银行贷款是房地产企业的主要融资渠道。房地产行业的银行贷款主要包括销售环节的土地储备贷款、房地产开发贷款、住房按揭贷款等直接贷款，以及部分间接来自银行贷款的自筹资金。房地产企业自筹资金比例逐年上升，从2001的24%上升到2004年底的27.4%，到2005年3月底达到30.1%。但很大比例是房地产开发企业以各种灵活的方式获得银行贷款充当自有资金。从2004年初开始，银行贷款在房地产企业自筹资金中的比重从过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地产开发企业至少60%的资金来自银行体系，融资渠道主要靠银行。◎房地产信托融资:房地产信托是指办理不动产登记、转让、纳税等事项的买卖、租赁、收租、保险等业务，或直接参与房地产开发经营的信托机构。2003年6月，央行发布121号文件，堵住了房地产企业的银行贷款渠道，信托融资模式以“井喷”速度发展。据不完全统计，2003年我国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金金额超过50亿元。但大部分是“过桥”贷款，融资比例不大。原因是每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同最低限额为5万元，限制了中小投资者的参与。◎房地产基金:房地产基金是将众多分散的资金集中起来，交给投资专家进行集中投资的一种融资方式。具体的基金融资方式包括海外房地产基金和国内产业基金。近年来，流入中国的海外资金不断增加。例如，新加坡政府投资公司已成为首创置业的第二大股东。万科与德国银行的合作；摩根士丹利地产基金与上海复地合作；ING在荷兰的第一次合作。由于国内政策的影响，国内企业经营不规范，房地产市场不透明，海外房地产基金选择合作伙伴的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等等。所以海外地产基金对于国内众多房企来说可以说是杯水车薪。国内房地产基金的发展受限于相关法律制度规范的缺失。随着房地产市场的进一步发展，房地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。◎上市融资:上市融资是企业获取资金、实施资本运作的主要方式之一。但是，房地产企业上市的难度更大。据相关数据显示，目前我国上市房地产企业只有70家左右，存在以下问题:房地产企业整体素质差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。比如2004年2月初，上海复地成功在港交所上市，融资1.5亿港元。上海复兴成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多，盈利能力好，资金周转快。◎房地产债券:房地产债券在我国房地产企业融资总额中所占的比例非常小。2002年，房地产债券融资仅为2.24亿元，占总融资额的0.02%。2003年，房地产债券融资进一步下降，为3400万元，占总融资额的0.003%。债券融资比例小的主要原因有:一是我国对发债主体要求严格。根据《公司法》规定，只有国有独资公司、上市公司和两个国有投资者设立的有限责任公司才有资格发行，对企业的资产负债率、资本金、担保等都有严格的限制。第二，中国的债券市场比较小，发行和持有的风险比较大。综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款仍是目前乃至未来房地产企业的主要融资方式。同时，随着国家政策的出台，信托融资和基金形式也将成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。房地产行业面对融资难的主要应对策略◎调整心态和思维，面对现实，制定多元化的融资发展策略。过去，房地产开发商严重依赖银行信贷融资。按照惯例，至少70%的项目开发资金来自银行信贷资金。在新一轮洗牌中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就能率先洗牌，抓住机会获益。◎借壳上市:房企实现公司上市的好方法也是进入证券市场。