3社区物业管理实施方案
范·《小区物业管理实施方案》
一、指导思想
以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合？三个组合？原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步推进文明社区、和谐宁南建设。
二、职责和任务
(一)加强属地管理，建立明确的责权利体系。
跟随？转移重心和属地管理？领导下成立街道物业管理办公室的原则？两站一中心？物业管理系统，承担城市物业管理部门下放的部分职能，具体实施所辖住宅区物业管理的组织和监督。
1.街道物业管理办公室的职责
(1)参与辖区物业管理招投标，承担新建住宅小区验收，审查物业服务企业资质，会同主管部门划分物业管理区域；负责物业维修资金更新和使用的审核，物业服务质量的检查和评价，物业管理项目的交接监督。
(二)指导和监督业主委员会的成立、改选和换届，对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导和监督业主大会和业主委员会的日常运作。
(3)对辖区内无物业管理或被物业管理公司放弃的住宅小区，在业主大会确定管理模式前，负责组织街道物业服务中心免费提供基本物业服务。
(4)协调处理辖区内物业管理投诉和信访。
(五)未按规划建设配套共用设施、小区和物业管理用房，或者配套用房和设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。
(6)组织成立辖区物业管理领导机构。
2.社区居委会的职责
(1)指导成立业主大会筹备组，并派代表参与筹备工作；会同开发建设单位在新开发小区召开首次业主大会，监督指导业主委员会依法选举产生；指导和监督业主委员会的换届和新旧业主委员会的交接工作。
(2)监督和指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
(3)配合街道办事处建立辖区物业管理责任制，纳入社区综合管理。
(4)成立物业管理监督小组，负责物业管理服务质量的日常监督，并及时向街道物业管理办公室反馈信息。
(5)负责协调物业管理企业与业主委员会的关系。
3.物业管理服务中心的职责
(1)负责老旧小区房屋及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务。
(二)接受业主委员会或者业主管理委员会的监督，广泛听取业主和使用人的意见，提出整改措施并实施；定期参加业主大会，为业主和用户提供优质服务。
(3)受理业主来访、询问、委托、投诉等事宜，并及时解决。
(4)建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。
(5)检查督促保洁员做好楼道和居民区的环境卫生，加强老旧小区的环保宣传。
(6)定期检查、维护公共设施设备，及时疏通、清理下水道、化粪池，发现问题及时解决。
(7)每天至少巡视小区两次，遇到紧急情况采取必要措施并及时向有关部门报告。
(8)管理和引导进出小区的车辆，保持出入口畅通。
(9)按时、保质完成上级部门交办的其他物业管理工作。
(二)完善分类管理模式，逐步实现物业管理的规范化。
1.已实行市场化物业管理的小区管理要求:建立健全业主委员会，协调业主对物业管理公司的监督；加强对物业管理公司的培训和指导，不断提高服务水平；评估物业管理公司的服务质量，为主管部门的年审提供基本意见；参与优秀住宅小区的评比活动，推广优秀住宅小区的管理和服务模式，促进物业管理的规范化运作。
2.单位自管小区物业管理要求:督促自管单位切实担负起物业管理责任，及时将相关检查考评情况通报各级物业管理企业及其行政主管部门，形成工作合力。
3.不具备市场化运作的老旧小区接管要求:街道物业管理服务中心负责有偿提供基础物业服务。运行一段时间后，逐步过渡到业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基础业务规范管理。
4.经济适用房住宅小区接管要求:经济适用房住宅小区属于政府的经济适用房。原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，收益用于补贴物业管理费的不足。
(三)加大援助力度，促进物业管理持续健康发展。
第一，加大对社区居民的宣传，增强他们花钱买服务的意识。组织社会委员会协助物业公司收取物业管理费，以费促管，以管促境，以境促费，形成良性循环。第二，积极争取上级部门的支持。协助做好建筑维护、保洁和绿化保护、治安巡逻等工作。，并为物业管理创造条件和提供支持。三是鼓励有一定实力的物业管理公司参与竞争。提高市场占有率，促进物业公司规模化经营，降低运营成本，提高整体水平。
第三，组织领导
领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务。办公室主任为郭志宇，副主任为谢红。每个小区都建立小区物业管理服务站，站长是小区主任。电话号码是52400834。
第四，机构设置
为便于组织运作，街道设立物业管理办公室，下设办公室。两站一中心一组？执行机构负责物业管理过程中的交易处理。
1.街道物业管理矛盾投诉调解站
站长:褚德顺
成员:陶芸
2.街道物业管理应急维修服务站
站长:丁勇。
成员:加入的企业
3.街道物业管理服务中心
执行董事:谢红
成员:袁子承孙贵勇杨日富
许昌祥周明福陈杰丁勇
孙陶雅珍肝成
4.社区物业管理监督小组
社区居委会成立物业管理监督小组，实施二级监督。一级监管，由街道物业办和社区主任组织实施，履行区物业部门下放的职责；社区二次监督？四合一？组织实施，由居委会社工代表、小区业主代表、社委会代表、物业公司代表组成，以社委会主任为组长，负责物业管理服务质量的日常监管，并将信息及时反馈给街道物业管理办公室。
动词 （verb的缩写）实施步骤
1.计划制定阶段(12年6月前)
(1)调查辖区内的小区物业。分为物业管理小区、自管小区、失控小区，摸清范围、栋数、户数。
(2)外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。
(3)落实办公场所、各种制度和网络流程图上墙。
2.宣传投放阶段(6月20日前)
(1)召集领导小组成员和？两站一中心一组？人员动员大会。
(2)通过社区财产执行机构。召集社区居民骨干、楼栋长、党小组长、社区积极分子进行广泛宣传发动，提高社区居民对实施物业管理的认识，积极协助物业管理公司开展工作。
3.全面实施阶段(6月21？6月30日)
？两站一中心一组？全面开展工作，切实为社区居民提供物业服务。
不及物动词工作要求
1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提高城市管理水平、促进和谐社会建设和推进文明城市创建的高度出发。认真认识物业管理制度创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立责任追究制度，确保制度创新的各项工作落到实处。
2.加强宣传，营造氛围。要做好舆论引导，大力宣传规范物业管理的意义和作用以及物业管理的相关政策法规。采取发放传单、印制便民手册、宣传栏等形式，积极引导业主自觉遵守物业管理相关规定，树立物业管理就是消费、就是商品的意识，营造全社会关心、支持、参与住宅小区规范化物业管理的良好氛围。
3.明确责任，落实要求。各职能部门要齐抓共管，相互配合，落实各项政策，支持物业工作。所有社区都应建立物业管理的领导机构。第一？实行责任制负总责，抽调精干力量落实社区责任和考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查评估工作，建立健全联席会议制度，严格督查和通报检查结果，确保试点工作顺利进行。
4.突出重点，加大投入。各社区要加强对本辖区尤其是老旧小区物业管理的监管，完善各项公共配套设施，延伸服务内容。同时，街道会争取一点，筹集一点，对老旧小区的物业管理给予必要的投入。
小区物业管理实施方案模式二
一、指导思想
依据《省物业管理条例》和《创建文明满意城市实施办法》，在巩固文明创建成果的基础上，根据？居民自治，因地制宜，便民利民？原则，还有？三点前三点？工作思路，深入开展我区社区物业服务。建立健全全区社区物业服务体系，切实提高居民对社区管理和服务的满意度。
二、服务范围
社区物业服务应当以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能和提高管理水平为目标，包括以下几个方面:
(1)治安管理。加强辖区内移动共享、店外经营、车辆停放的规范化管理。
(2)公共环境卫生维护。做好小区区域内(维修标段外)公共场所、道路的清扫，空中垃圾、楼道堆物的清理，居民楼、门店生活垃圾的装袋，上门收集服务。
(三)公共安全防范措施。在协助管理辖区内治安秩序的同时，做好辖区内的治安检查工作。
(4)公共设施管理。做好楼间道路、楼宇排水管网、化粪池、垃圾削皮机、公共照明、文体设备等公共设施的日常管理和维护。
(5)公共绿化的维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇水、施肥、病虫害防治、补植等绿化养护工作。
(6)其他。其他需要协调解决的物业服务问题。
三、基本原则
(1)居民自治原则。物业服务是社区服务的重要组成部分。要参照物业管理条例，在居民自治、政府引导的基础上，充分听取居民意见，通过无偿或低偿服务、非营利性经营等方式，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务主体关系，创新社区物业服务新机制，着力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。
(2)因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务中的主导作用。根据各社区的实际情况，制定包括收费和服务项目在内的社区物业服务章程，并按照章程执行，不断促进社区建设和物业服务的协调发展。在不同的小区内或者同一小区内不同的小区和楼宇之间，可以采用各种模式进行分类分级管理。
(3)便民利民原则。要把推进社区物业服务作为一项德政民心工程来抓。通过实施社区物业服务，建立和完善社区市容环境卫生维护制度、社区治安保障制度、4050人员就业制度和居民生活服务制度。在净化市容市貌的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，增强市民对社区环境的满意度。
第四，任务
按照文明创建标准和数字化城市管理要求，将我区农民安置区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务实施计划。今年实施的10个社区(小区)分别是:观沙岭街道金岭农民安置小区、观沙岭街道黄泥塘农民安置小区、咸嘉湖街道白鹤嘴社区安苏小区、咸嘉湖街道荷叶塘社区李臣小区、南西湖街道裕民农民安置小区、北西湖街道裕民农民安置小区、王越街道道坡农民安置小区、上对坊街道岳跃农民安置小区。
动词 （verb的缩写）工作思路
在推进社区物业服务的过程中，确定？三点前三点？工作思路。
(1)先整治后管理。跟随？整治先行，长效管理？前期实施物业服务社区的原则？牛皮癣？对绿化设施、沟渠、围栏、路灯、地面、化粪池、晾衣架等设施进行专项整治，然后通过实施物业服务进行长效管理。
(2)实施前的宣传。通过广泛深入的宣传动员，加深居民对小区物业管理的了解，取得居民对小区物业管理的理解和支持，为后续工作营造良好的群众氛围。
(3)先服务后收费。根据社区失地农民和破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行？先服务，后收费？低偿服务的原则是先提供优质服务，让社区居民切实感受到实施物业服务带来的好处，再收取一定的服务费，保证物业服务的正常运行。
不及物动词组织领导
成立全区社区物业服务领导小组。
团队领导:
副组长:
办公室主任:
办公室副主任:
成员单位:区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房和城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。
街道办事处应当成立由街道办事处主任领导的社区物业服务组织。
七。职责分工
区政府办:负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题；
区综治办:负责指导和支持治安防控工作；
区发改局:负责指导确定小区物业服务收费标准；
区财政局:负责小区物业服务的整体经费；
区城管局:负责领导组织、协调、监督和考核；
区民政局:协助特困低收入者就业；
区住房和城乡建设局:负责行业指导；
区工商分局:负责为物业服务公司的设立登记和资质审批提供支持；
区市政、园林、环卫公司:提供社区专业维修的指导、支持和配合；
街道办事处:组织社区实施社区物业服务。
八、方法步骤
(一)筹备阶段
5438+0年6月和2月对全区农民安置小区和破产企业宿舍区进行了全面调查，确定了实施物业服务的小区(小区)名单。
2.3月上旬，组织相关部门召开协调会，研究开放式住宅小区实施物业服务工作。
3.3月下旬组织工作部署会。
(2)实施阶段
5438+0、4月今年指定物业服务的小区由街道统一组织，重点拆除违章建筑，改善治安和交通状况，改造老楼外墙，改造围栏、道路、绿地、路灯、给排水设施，改善小区基础条件，强化胡同、小区、小院、小商铺？四小？管理，做好四件实事，重点解决路灯不亮、积水不畅、路面不平、环境不洁等问题，为实施小区物业服务奠定基础。
2.5月初组织一次参观，学习其他单位的经验。
3.5月下旬将全面推广小区物业服务。
(三)检查验收阶段
1，开放式住宅小区物业服务落实情况是街道年度绩效考核的重要内容。
2.6月组织相关社区交流意见。
3.8月份，区城管局将牵头组织相关部门进行验收，要求所有满意度低于85%的社区，根据脏乱差现象是否得到根本改变、市容环卫是否得到明显改善、周边居住环境是否得到明显改善、社区物业服务模式是否可持续、社区居民是否满意等情况，对社区居民进行问卷调查。补课？，不予验收，扣减政府奖励资金和相应的绩效考核分数。
九。工作要求
(一)高度重视，充分认识实施社区物业服务的重要意义。
开展社区物业服务是巩固文明创建成果、建设人民满意城市的基础工程，也是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道、社区要高度重视，作为提升社区城市管理水平、创建文明城区的重要抓手。有必要召开班子会，专题研究部署这项工作。要统一思想，充分认识发展社区物业服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民生活质量的重要途径，是加强社会保障、增强人民安全感的重要手段，是加快建设人民满意城市的基本要求。
(二)做好充分准备，为全面推行社区物业服务奠定基础。
首先，我们必须做好充分的准备。各街道要把做好社区物业服务、完成任务目标作为今年的一项重要工作，明确责任和标准，克服一切畏难情绪，充分发挥主观能动性，狠抓这项工作，抓出成效。二是做好宣传发动工作。要进行广泛的宣传，争取居民的认同和参与。要广泛动员辖区内的非政府组织、单位、团体和社区志愿者出资参与社区物业服务，最终实现服务和管理的常态化。三是制定方案，落实责任。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作责任，把责任落实到具体事项和人，有具体要求和质量标准。
(三)全力支持，为社区物业服务的顺利实施提供保障。
第一，人员要落实。各街道、各部门要明确专人负责这项工作，确定任务。第二，资金要有保障。实施物业服务的每个社区(小区)明确经费65438+万元，各区、街道各安排5万元。区、街道各垫付2万元作为启动资金，保证小区物业服务前期工作正常快速运行。验收合格后，资金全部到位。动员广大社区居民积极参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，逐步成为社区物业管理的主要资金来源。三是形成合力。要努力形成齐抓共管、共同推进的机制，涉及各专业问题的各部门要通力合作，给予充分支持。
小区物业管理实施方案模式三
为贯彻落实《重庆市物业管理条例》，规范我办物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，结合我办实际，特制定本物业管理工作实施方案。
一.组织领导
组长:张劲松(牌楼街道办事处主任)
副组长:张(牌楼街道办事处副主任)
成员:邢(牌楼办事处社区服务中心主任)
夏洛(牌楼街道办事处城管科科长)
陈寿元(银赫石材社区主任)
陈(观音岩社区主任)
黄东方(万安社区主任)
潘中英(太平社区主任)
王明(石峰村主任)
叶平(大河沟社区主任)
周军(大马桥社区主任)
何永峰(袁家墩社区主任)
何小燕(牌楼社区主任)
领导小组在社区服务中心设有办公室，邢兼任办公室主任。主要职责:负责指导社区居委会划分物业管理区域，做好试点工作，协调帮助社区居委会解决相关问题。各社区应设立社区服务站作为基层物业管理协调机构。
二。规划和目标
1.根据必要性和合理性原则，全所城市建设规划为176个物业管理小区，(含基础条件较好的小区(一类小区))；单元式住宅区(二类住宅区)；目前有三个小区(三类小区)各方面都不具备条件。
银赫共有17个石材社区，其中一级社区1个，二级社区12个，三级社区4个。
观音岩共有19个小区，其中一级小区4个，二级小区5个，三级小区10个。
万安共有31个社区，其中一级社区2个，二级社区8个，三级社区21个。
石峰村有1，其中一类、二类、三类有1。
太平社区30个，其中一级社区5个，二级社区9个，三级社区16个。
大河沟社区20个，其中一级社区3个，二级社区3个，三级社区4个。
大马桥社区29个，其中一级社区26个，二级社区8个，三级社区21个。
袁家墩共有21个小区，其中一级小区4个，二级小区6个，三级小区11个。
拱形社区8个，其中一级社区2个，二级社区4个，三级社区2个。
2.工作目标。社区物业管理是城市管理的重要基础，直接关系到居民的利益和社会的稳定与发展。加强社区物业管理，有利于提高城市管理水平，改善人居环境，对我区创建国家卫生城市、文明城市、一流人居环境具有重要意义。我的物业管理工作的目标是:加大物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的意义，获得理解和支持；所辖物业管理小区逐一召开业主大会，成立业主委员会，到2013年底逐步实现规范化物业管理，全面提升城市管理水平。
三、实施步骤
1，做个计划(2012八月1？八月三十日。组织街道和小区工作人员对小区居民楼进行摸底调查和讨论，在征求相关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区，制定小区物业管理实施方案。
2、宣传部署(2012 9月1？9月30日)。动员和部署社区物业管理。利用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理的宣传力度，让社区居民充分了解实施物业管理的必要性和意义以及给群众带来的切身利益。
3、做好试点工作(2012 10 6月1？65438+10月30日)。确定大河沟社区、牌楼社区、太平社区为物业管理试点社区。
4.总结推广(2012 11+0？165438+10月30日)。总结试点工作经验并在各社区推广，针对试点中存在的问题和不足进行修改完善，在具体实施过程中做好分类监管和指导工作，推动《重庆市物业管理条例》在我办全面实施。
四、主要措施
1，物业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进展，检查问题，研究部署阶段性工作等。
2、建立街道、住宅二级目标管理责任制。街道和社区居委会主要领导是实施物业管理的第一责任人。他们亲自对小区物业管理进行规划部署，及时了解情况，积极协调解决问题，确保全所物业管理工作有计划、有步骤地推进。
3.加强评价和纪律。街道将定期或不定期对居委会推进物业管理的进展情况进行监督、检查和评估，并在年底对实施物业管理工作的社区和优秀个人进行表彰。对群众反映强烈、不认真宣传条例、不主动划定物业管理区域、不积极支持业主成立业主委员会或不配合有关部门推进物业管理的单位，应及时督促并责令限期改正，典型的应予以通报批评或组织处理。
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