物流领域的产业资本:普洛斯| IIR案例
分析师|拉斐尔·葛
编辑|白人
出品:机构投资者评论| IIR研究所
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这个“序幕”不是另一个“序幕”
如今说到物流地产开发商和物流行业投资，不可能不提普洛斯，但很多读者可能不知道，我们今天说的普洛斯，其实并不是物流地产的鼻祖，物流地产概念的提出者，全球第一家物流地产运营商——美国普洛斯集团，而是其亚洲业务和团队的延续——全球物流地产(GLP)，更早些时候被分拆出来的。如今，它是全球第一家物流地产运营商。
20世纪80年代，美国Progolis(原Prologis，现Ambow公司)提出了物流地产(物流地产是指物流地产开发商根据客户需求选择合适的地点，建设专门的物流设施并转租给客户，提供相关物业管理服务的物流活动)的概念并率先实践。现在美国Progolis已经成为世界上最大的物流房地产开发商。据Progolis官网显示，截至2020年底，Progolis在美国的业务覆盖了四大洲的19个国家，管理的总资产为145亿美元，年货物总成交额为2.2万亿美元，相当于19个国家GDP总量的3.5%。
新加坡普洛斯集团(GLP)，前身是美国普洛斯集团的亚洲业务，2008年被新加坡政府投资公司(GIC)以654.38+0.3亿美元收购，并于2065.438+00和654.38+00在新加坡证券交易所上市。
7年后的2017年7月4日，116亿美元被中国财团成功收购。联合体情况:厚朴投资持股21.3%，万科集团持股21.4%，高邮资本持股2650。2065438+2008年10月22日，65438+2008，普洛斯正式宣布从新加坡证券交易所退市，私有化进程正式完成。
从2003年美国普洛斯进入中国市场，到现在，GLP普洛斯是国内物流领域的核心地位。物流地产和物流行业在中国的发展离不开具有丰富国际经验的公司和团队的输出和实践，当然也得益于几年前中国财团对普洛斯私有化的先见之明。IIR本案例将主要围绕今天的亨通GLP集团进行案例分析，重点是在物流领域的投资。
从被迫卖淫到称霸武林:繁荣GLP物流地产的称霸史
2018 1普洛斯私有化完成，代表着中国物流巨头首次登上世界舞台。
2009年，普洛斯出售全部中国资产和部分日本地产基金组建GLP，2017年，中国财团以116亿收购普洛斯，2019年，普洛斯美国物流部分资产以187亿出售给黑石集团。
物流地产的全球网络和规模；
截至2020年底，Prosper GLP全球业务覆盖四大洲65，438+07个国家，资产管理规模超过65，438+000亿美元，拥有63只房地产和私募股权基金。
2020年，GLP财富新签及续租总面积达2270万平方米，同比增长57%。同期新开工项目总面积达560万平方米，涉及总投资53亿美元，同比增长75%。
普洛斯GLP物流地产运营模式；
与JD.COM万伟、玉佩等跨境及国内物流地产商的资产导向模式不同，GLP盛世通过物流地产基金模式实现资产导向、高周转运营，有效解决长期持有物业过程中的资金占用问题，加速自身扩张。
繁荣GLP在中国(物流地产)；
普洛斯中国是普洛斯集团在中国开展现代仓储开发、运营及物流相关业务的平台。同时，其业务还涵盖私人房地产基金、资产证券化、战略合作和投资。
随着经济的发展和居民消费水平的提高，我国对物流的需求越来越大。电子商务推动快递和仓储需求快速上升，物流开发商也在加速扩张。截止2018年末，全国商业普通仓库面积106亿平方米，物流园区数量达到1638个(根据中国工业信息网数据)。
Prosper GLP通过并购合作在中国发展迅速，成为中国最大的现代物流和工业基础设施的提供商和服务商，在现代仓储领域具有绝对的领先地位。
根据普洛斯中国2021年10月20日发布的2021招股说明书，截至2020年9月30日，普洛斯中国在中国拥有物流仓储面积约4042万平方米，建筑仓储面积约2989万平方米，居中国现代仓储行业第一。普洛斯中国仓储物流园区已覆盖中国43个主要城市和物流枢纽市场，仓储物流园区397个，总建筑面积约42.88亿平方米，在华资产超过300亿美元。
从5438年6月到2020年9月，普洛斯中国共实现营业收入9.23亿美元。仓储租赁及资金管理收入(主要是仓储租赁收入、向仓储客户提供相关金融服务的收入及管理费等。)占总营业收入的94.02%，其中仓储租金及相关收入占总营业收入的73.69%。
普洛斯中国(物流地产)的主要客户:
普洛斯中国的客户多为大中型客户，主要客户行业多为第三方物流行业、电子商务零售行业、制造业、医药行业。
Prosglp基金地图
物流房地产基金:
除了现代仓储开发、运营和物流相关业务，普洛斯中国还拥有丰富的投资管理经验。在国内外募集运营了多只专门投资于中国的物流地产基金。这些基金的资产管理规模已经超过6543.8+030亿人民币，团队主要由经验丰富的物流行业专业人士和普洛斯元老组成。
股权投资(基金投资+直接投资):
除了在中国投资物流地产，普洛斯中国还进行了大量股权投资。普洛斯作为LP的基金投资，出资2亿元支持中国国有企业混合所有制改革基金(65438+2020年2月)，出资5000万元成为原高诚资本洪晶创办的高诚资本LP。
近年来，随着普洛斯GLP在物流生态圈的布局，普洛斯中国的投资目标也从早期的以物流运输为主营业务，逐步扩展到完善物流基础设施业务的相关领域，如大数据和金融科技、人工智能等人工智能将专注于自动驾驶和无人驾驶，并将与物流系统合作。
隐藏的山城:
普洛斯旗下私募股权投资平台银山资本成立于2018，专注于物流生态领域的投资。中基协数据显示，银山资本有2只备案基金(其中1已提前清盘)，管理规模近10亿元。
作为普洛斯旗下的投资平台，银山资本专注于投资与普洛斯物流基础设施业务互补的领域，进一步助力普洛斯物流生态圈的构建。截至2020年底，银山资本的投资规模已经超过60亿元，投资了50多家公司，多为物流运输行业(超过50%)，部分项目拿走了普洛斯早期投资的份额。
普洛斯建发股权投资基金:
2020年9月，普洛斯GLP与厦门建发集团发起设立首只母基金——普洛斯建发股权投资基金，由普洛斯、建发集团、厦门国企战略发展基金、自贸区、翔安区共同出资，成立厦门君聚投资管理有限公司负责运营管理。基金目标规模为7.5-6.5438+00亿元，已完成首轮50亿元募集。同样，延续普洛斯的身份和原则，母基金的团队成员均为市场招聘，均为母基金具有丰富投资经验的专业人士。
截止20265438年2月10，普洛斯建发股权投资基金已投资超过6亿元，投资基金5只，包括中鼎资本、君联资本、陈一投资、湖北凯辉基金、盛远创投。
5438年6月+2020年10月，普洛斯建发股权投资基金进行了第一笔直投——振坤行。同期参与投资的其他机构还有云锋基金、中国国企结构调整基金、腾讯投资、经纬中国、君联资本、同创叶巍、建发新兴投资、中鼎资本、盛远创投等可以看出，普洛斯建发母基金的直投部分，
物流投资伙伴:Pross和中鼎资本
众所周知，中鼎资本是一家专注于物流的机构。作为Prosper GLP的负责人，梅志明也是中鼎资本的创始合伙人和投资委员会主席。中鼎资本自成立以来，长期深耕物流领域，与Prosper GLP有过多次互动，在投资标的上也有不少交集。
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物流领域(包括物流地产)多为资产导向，资金驱动强。作为具有海外基因、现已完全本土化的产业资本代表，普洛斯的物流地产开发+运营+基金管理的模式，使其业务形成了更加稳固的铁三角。
随着国内消费升级和电子商务行业的迅速崛起，物流业进入了一个新的竞争时期，机遇与挑战并存。资金管理业务不仅赋予普洛斯财务杠杆效应、新的利润来源和更快的资金回报，还吸引了作为物流基础设施建设者之一的各类无形资源，赋予其强大的“朋友圈”，如大型互联网平台、保险资金、房地产开发商等。
在投资板块内部+外部资金联动的模式下，LP与直投并行出击，加上深度合作伙伴，普洛斯无疑成为了抢占中国先机，打造中国物流基础设施，深度赋能行业的典范。