企业拆迁国家补偿标准

根据有关规定，企业搬迁补偿标准为:一是搬迁资产补偿费用，包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物及地上附着物，以及因搬迁确有损失的机器设备的补偿；二是停产停业损失视实际情况而定，一般视情况既包括实际经营损失，也包括预期经营损失；三是拆迁补偿，包括搬迁前期费用、搬迁过程中发生的停工费用、机器设备的调试和修理费用、材料的拆除、包装和运输及辞退员工的补偿费用；四是基于拆迁政策的奖励费，包括快速搬迁费和拆迁奖励费。(1)拆迁资产补偿费为1，土地补偿费在实践中存在的问题。企业的经营场所一般是通过租赁方式取得的。租赁土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然导致这种租赁关系的终止，那么如何按照规定保护租赁合同中企业的预期利益，拆迁的补偿对象是国有土地上的建筑物和附属物，空地或净地的补偿在拆迁法律法规中没有统一规定。规定集体土地上的建筑物拆迁也没用。也有通过招拍挂或划拨方式直接取得国有土地使用权的。而在土地管理法中，对于国有土地使用权的收回只规定了适当的补偿，并没有详细的规定。全国各地拆迁土地补偿款往往与房屋、建筑物补偿款一并计算，存在大量不明确、不透明的情况，导致权利人无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们的立法机关和行政机关在制定法律法规和政策文件时应该保护的地方。希望有关部门能够重视。2、房屋、建筑物补偿费用的确定问题。房屋、建筑物补偿以相关产权证登记的建筑面积为准。因历史原因无法办理房产证、土地证的，可以实测确定。房屋及建筑物的价值一般由拆迁人和被拆迁人委托评估公司根据相关评估技术标准确定房屋及建筑物的实际价值。3.设备补充费用按重置价格计算。设备搬迁安装费用按照国家和地方规定的货物运输价格和设备安装价格计算。机器设备分为两类:一类是可拆卸设备；二是设备不能动；移除可移动设备所造成的损失可分为物理损失和功能损失。实物损失费用包括拆卸费用、运输费用、安装费用和调试费用。功能损失的成本包括机器精度的降低和搬迁造成的不合格品的增加。对于不可拆卸的设备，拆除会导致设备的报废，所以要结合其新的和重置价格来计算设备的重置价格，并对大家进行补偿。在拆迁实际操作中，各地要确定非住宅房屋的搬迁安装费用；不能恢复使用的设备，按照设备的重置价格给予补偿。(二)停产停业损失该部分是法律实践中争议较大的部分。我认为停产停业成本不仅要包括原材料、半成品等物品的实际损失，还要包括根据上年同期实际销售额或利润确定的赔偿金额。这部分成本往往是直接影响企业薪酬总额的部分，因此也是律师维权的重中之重。《条例》第二十三条规定，征收房屋造成停产停业损失的补偿，按照房屋征收前的效益和停产停业期限确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法，本条例没有统一规定，其他法律、行政法规也没有规定。在法律实践中，补偿的标准和依据往往由市级地方政府在政策文件中规定。各地的补偿标准不一样，计算方法也不一样，这是立法上的遗憾。(三)拆迁补偿费为1，设备搬迁安装费。对于可以搬迁的设备，本着继续利用的原则，异地搬迁安装，再投入使用。据此，设备搬迁安装费用属于拆迁造成的必然损失，拆迁人应当予以补偿。2.被解雇员工的安置补偿费用。因拆迁被辞退员工的安置补偿费用，法律法规政策文件中没有详细规定，属于拆迁当事人协商争取的项目。拆迁导致职工被辞退的，应当根据与职工签订的具体劳动合同和《劳动法》的有关规定给予补偿。(四)基于拆迁政策的奖励费用在拆迁过程中，为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取快速搬迁奖励的方式，鼓励拆迁人和承租人尽快签订拆迁安置补偿协议，搬离拆迁范围。奖励费的数额由拆迁人根据实际拆迁情况确定，也可以由拆迁人、被拆迁人和实际承租人协商确定。需要注意的是，如果被拆迁厂房的所有权人和使用人是分离的，那么奖励费应该支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这在政策文件中已经有规定，也是合理的。二、企业拆迁过程中，企业主该如何维权(以租赁企业为例)事实上，被拆迁人与被拆迁人之间协商补偿、订立补偿安置协议的过程中，承租人是无权参与的。这样，一旦面临拆迁，作为承租方的企业想要获得补偿就会陷入非常被动的局面。现实生活中，由于历史改制原因，国有企业改制不彻底，集体企业改造不成功，企业产权、厂房产权、土地使用权归属不清，导致企业作为承租人从事生产经营的情况很多。那么，面对拆迁，承租企业应该如何争取自己的利益？1.租户企业拆迁前的准备工作很多被拆迁企业和租户企业在面对拆迁时，往往抱着“等”、“废”、“拖”的态度。他们认为只要我能坚持很久，拆迁组最终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。其实这是一个非常错误的想法。首先，法律规定了“长期不动”的强制手段。《行政强制法》和《条例》确立了行政强制拆迁和司法强拆两种救济方式。面对被拆迁人和承租人“久拖不决”的情况，被拆迁人有权根据法定程度申请强制拆迁，被拆迁人和拆迁相关人打算通过“拖”来阻止拆迁，不现实；其次，在之前的拆迁案例中，拆迁人确实因为拖延时间太长而给予被拆迁人较高的补偿，但我们不能简单地将给予较高补偿的原因归结为“等待”、“消耗”、“拖延”。拆迁是依法进行的合法行为。哪些项目要赔偿，哪些情况要照顾，按什么标准赔偿，都是法律法规和地方政策文件规定的。所有的拆迁补偿都包含在法律法规和政策文件中，不是拆迁人自主决定的事情。再次，有“等”、“耗”、“拖”思想的人，往往把全部精力都集中在补偿款的安置上，忽略了补偿款分割的法律风险化解。律师在办案过程中，经常会遇到这种情况:在补偿谈妥之前，被拆迁人和承租人往往会站成一条线，为了争取更多的利益而* * * *进退。一旦补偿落实，被拆迁人、承租人及相关当事人将因之前的权属协议不清再次提起诉讼，要求法院依法为其分割拆迁款。搬迁已经很麻烦了，搬迁资金的分割更容易导致亲友破裂，子女关系紧张。而这一切，其实只要拆迁前做好准备，约定好各方权利，就可以轻松解决。但很多参与拆迁的人并没有注意到这一点，这只是增加了很多麻烦和纠纷。2.租赁企业在拆迁前可以做的准备工作包括:(1)深入审查拆迁各方的权利义务，确定参与拆迁的主要当事人。非住宅房屋拆迁(企业拆迁)相对于住宅房屋拆迁，由于土地和房屋权属关系复杂，拆迁过程中会有更多的拆迁利益相关方。被拆迁房屋是自有产权的办公楼，享有完整的国有土地使用权的，被拆迁人是被拆迁房屋的产权人，拆迁关系的主体是拆迁人和被拆迁人。有些房屋是出租的办公楼，拆迁关系的主体是拆迁人、被拆迁人和承租人。值得注意的是，集体土地上的民企拆迁和国企改制不彻底的企业拆迁，由于原权属不明，甚至土地出让合同无效，使得各方权利义务不明确，拆迁补偿后往往更容易发生纠纷。因此，律师建议，对于产权归属不明确的企业，建议在拆迁后、拆迁补偿安置协议订立前的期间，咨询或聘请律师介入，以合同或其他法律形式将拆迁各方的权利、拆迁款的分割方案等作为民事权利，有效化解可能存在的法律风险。(2)积极准备被拆迁房屋产权关系证明、现有设备清单、劳动合同备案及鉴证、装修费用等相关材料。许多缔约方没有预料到相关材料被证明是一件非常复杂的事情。到了最后期限，他们匆忙估算了企业的设备数量，没有对拆迁造成的设备搬迁费用、哪些设备搬迁损坏了设备价值进行详细的清查，使得被拆迁企业和租赁企业在安置补偿上相当被动。俗话说破房子值几百万，企业资产设备的核实应该是一项细致认真的工作，应该提前介入，为后期的评估做准备。被拆迁房屋产权关系证明主要包括房产证、土地证或租赁合同、土地出让合同等文件；现有设备清单是指价格、规格、数量、使用寿命、抵押情况等的清单。企业经营中实际使用的设备。劳动合同备案审核是指企业与企业实际用工之间订立的劳动合同，以证明有多少员工在企业工作，劳动期限有多长。如果存在事实劳动情况，建议尽快补充劳动合同，证明双方的劳动关系。此外，社会保险缴纳、工资单等实际证明企业职工薪酬的材料也要整理出来，一并列出。装修费用的支出也要有相应的发票凭证证明。协商确定装修费用补偿的，可以根据装修费用的原支出、使用年限和现状协商确定。根据评估确定装修费用补偿的，还应提交相应的数据和证明材料，以便对装修费用进行合理评估。(3)聘请律师介入，在专业律师的指导下制定拆迁策略。拆迁涉及面广，补偿标准不一。而且，拆迁人在拆迁中往往处于更有利的地位，这使得很多拆迁人和拆迁利益相关者对拆迁“心存畏惧”。“怕”的原因不外乎两点:一是拆迁跨度长，复杂的事情多，很多企业都是第一次接触拆迁，对此很无奈；二是缺乏拆迁相关法律知识，在与拆迁人谈判过程中怕吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性，聘请拆迁律师介入法律关系复杂的拆迁是非常有必要的。3.实施拆迁的，拆迁人应当对租赁企业进行上述补偿。在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为四部分:一是拆迁资产补偿，包括不能搬迁的土地、房屋、建筑物及地上附着物，以及因搬迁确实损失的机器设备补偿；2.停产停业损失。三是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用、搬迁过程中发生的停工费用、机器设备的调试和修理费用、材料的拆除、包装和运输及辞退员工的补偿费用。四是基于拆迁政策的奖励费，包括快速搬迁费和拆迁奖励费。

法律客观性:

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，征收房屋造成停产停业损失的补偿，按照征收前的效益和停产停业期限确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。