临近2018年末，房企忙着找信托借冬粮，15%的成本也“值得一谈”
据机构统计，自6月1811以来，已有数十家房企发布国内融资公告，总规模超千亿元。房企融资回暖的同时，房地产信托的参与度也在提高。据同策研究院监测，6月5438+065438+10月，40家典型上市房企信托贷款融资额达73.6亿元，较6月65438+10月上涨62.3%。
据《证券日报》记者了解，目前单个房地产信托项目的成本已经超过15%，信托公司对合作名单的选择也更加严格。
年底了，房企忙着“找钱”
信任全方位救援
在强力调控下，房地产市场的一举一动都引起了业界的高度关注。到了“钱紧”末期，房企再次爱上信托渠道，两者开始紧密合作。
据同策研究院监测，6月18 11，40家典型上市房企融资金额为505.92亿元，环比上涨近三成。除公司债和银行贷款增加外，信托贷款额达到73.6亿元，环比增长62.30%，增幅明显。
以某上市房企为例，其近期发布了5份融资及担保公告。公告显示，其为旗下四家子公司共提供担保32.7亿元，其中主要资金来源于信托公司，交易对手包括中信信托、百瑞信托等多家大型信托公司。而且银行的资金也有信托出没，比如通过单一资金信托计划进行投资。
除了信托贷款，上市房地产企业还与信托公司开展了其他融资活动。公告称，拟与山东信托、融博泰商业保理合作，以公司及子公司旗下房地产项目销售过程中形成的购货应收款为基础，发行相关产品进行融资，总额不超过20亿元。结合旗下上述子公司的融资金额，上市房企预计获得50亿元以上。
事实上，除了实际的信托贷款，很多大型房企都“绑定”信托公司签订战略合作协议，提前做好资金储备。据不完全统计，自6月底5438+065438+10月以来，泰禾集团、郑融地产等多家房企与信托公司签订战略合同协议，获得综合授信700亿元。
然而，“房地产融资放松”的背后，融资成本的增加是房企不得不面对的事实。上个月，一家大型房地产企业的子公司发行了总额为6543.8+08亿美元的优先票据，其中5.9亿美元的年利率为654.38+03.75%。如此高的融资成本让市场大吃一惊，然而，部分中小房企的信托融资成本更是雪上加霜。
“13%的融资成本并不少见，个别项目15%也有。毕竟信托公司本身资金成本就很高。这还是能进入融资名单的房企。如果资质不足或者不合格，项目是不可能通过的。”北京某信托公司业务负责人对《证券日报》记者表示，其公司近日再次调整房企合作“白名单”，从“房企100强”缩水至50强。另外，要考察具体的项目，主要是一二线城市，暂时忽略三四线城市的项目。
业内人士指出，从房地产企业来看，房地产行业宏观调控持续，房企融资渠道收缩，资金链紧张，融资成本上升。再加上年底市场流动性紧张，房地产企业对资金的需求有所增加。随着房地产市场转冷，信托公司进一步加强风险控制，提高房企融资门槛。在这种背景下，住房融资也会表现出“马太效应”。
房地产还是信托
“利润核心”
面对严峻的转型压力，很多信托公司的18并不轻松。因此，房地产企业频频牵手信托的背后，既是房地产企业缺钱的直接现实，也是信托公司的主动选择。
此前，一家大型信托公司的业务人员开玩笑说，“一年过去了，赚钱的项目好像是房地产信托。”在创新业务方面，无论是消费金融、ABS、家族信托还是保险信托，其盈利仍难以支撑公司发展。
就6月165438+10月集合资金信托产品数据来看，用益权信托数据显示，上月集合信托产品发行规模为159327亿元，环比下降6.09%。成立规模158105万元，环比增长43.43%。其中，房地产信托成立规模达到5865438+3500万元，环比增长48.07%，占比超过30%；平均收益8.47%，跑赢平均水平0.18个百分点。
有益信托指出，信托公司选择房地产信托作为转型期业绩支撑的原因很明确:房地产市场更成熟，项目风险更容易控制，商业模式更成熟。一方面，信托公司提高房企融资门槛，信托资金逐渐向行业头部的房企和经济发达地区的项目集中；另一方面，现阶段房企融资需求高涨，信托公司大幅提升房地产信托收益。现阶段选择开展房地产信托，既控制了风险，又保证了信托业务总量。
光大证券的研究报告显示，房地产和基建是当前存量信托产品的两大主要投资方向，房地产的产品规模明显领先于其他板块。截至2008年6月23日，房地产信托规模为2867.2亿元，占比60%。18年新增信托产品中，投向房地产和城投的产品仍占新增信托总规模的95%左右，产品投向较17年更加集中。
报告分析认为，16年中期以来，在限购限贷等房地产调控政策的限制下，国内房地产企业融资环境逐渐低迷，能够承受信托等非标产品高成本要求的板块并不多，因此信托产品更倾向于房地产板块。18下半年，房地产板块投资的信托产品规模下降，伴随着平均预期收益率的小幅上升。
事实上，房地产信托作为房企重要的融资渠道之一，在房地产市场宏观调控的背景下，一直是监管的重点。
今年年中，部分信托公司被地方监管部门要求暂停新增房地产信托业务，对现有项目进行整改自查。此外，在中粮信托整体置入上市公司的过程中，也被监管层要求说明现有的房地产项目以及应对行业风险的措施，可见其关注程度。