基于MapX的城市地价监测与更新系统研究
(山东师范大学，济南，250014)
随着市场经济的发展，土地价格对社会经济的调节作用越来越重要。城市地价的动态监测与更新是准确把握地价规律的重要手段。在分析城市地价动态监测领域相关成果的基础上，设计并实现了基于MapX的城市地价动态监测与更新信息系统。通过在济南的实证，结果表明，该系统提高了地价信息数据库的建设效率，实现了多种地价计算模型的集成和地价的快速更新，并能方便地查询和输出成果报表，提高了成果的科学性、准确性和现势性。
关键词:城市地价；动态监控；MapX
“地价动态监测”的概念最早是在1999 [1]土地资源调查中提出的，2002年颁布了《城镇地价动态监测系统技术规范》。作为一项技术法规，本文在地价监测和地价更新的实施中发挥了巨大的作用。同时，许多学者对监测体系建立中的关键环节如地价区段的划分、地价监测点的选择等工作流程进行了优化[2]，在数字地价模型[3，4]和地价时空分析方面做了大量工作。在这个过程中，人们逐渐对城市地价动态监测的意义、概念、工作路线和应用领域有了清晰的认识。地价动态监测的目的在于对土地市场进行监测和预警，为政府决策服务，调节市场经济。目前，国内对城市地价动态监测系统开发的研究很少。鉴于此，建立基于技术流程的城市地价动态监测与更新信息系统已成为必要。本文旨在搭建这样一个平台，提高城市地价动态监测的可操作性、科学性、准确性和现状性，更好地为国土资源部门的工作和政府的宏观调控决策提供依据。
1需求分析
国家对城市建立动态监控系统有明确要求。城市地价动态监测体系是以城市中的具体宗地为基础，从地价监测点的建立、数据的收集、汇总和整理到地价分析、监测数据的应用和系统的维护与更新而形成的[5]。地价动态监测、土地定级和基准地价评估是相互借鉴、相辅相成的[6]。
城市地价动态监测系统侧重于地价的动态监测和基准地价的快速更新。本系统主要是针对这两个方面来改进相关技术，提高工作效率和准确性，更科学地为政府宏观决策提供依据，提高政府在市场经济中的宏观调控能力。
动态监测的第一手数据是监测点的相关数据，主要来源于所选宗地监测点的实时调查数据和交易样本数据。如何提高工作效率，保证数据的准确性非常重要。在这个环节中，对系统的设计提出了两个要求。一是要求系统能够实现监测点调查表的报表输出功能，实现监测点数据的快速录入，其中让系统自动获取监测点的一些现场信息是一项重要的技术措施；二是直接调用已有的交易样本数据，实现信息的快速存储。基于GIS的系统建设可以大大提高工作效率，对图形要素的属性检查和地价结果的计算具有强大的支持功能。
从动态监测的技术流程来看，地价区段的划分和地价监测点的选择也是一个重要环节。这方面的研究很多，规范里也有明确说明。按照规则，在GIS软件中很容易实现，所以在本系统中暂不考虑。这个环节的重点是及时更新监测数据。
基准地价更新是指在土地定级或均质区域划分的基础上，用土地收益、市场地价或地价指数对基准地价进行全面或部分调整的过程[7]。基准地价的更新有三种方法[8]。本系统的设计基于工作流，可以自动更新监测点、地段、级别的地价。由于地价的动态监测与更新需要连续性和衔接性，所以基于监测点地价更新-断面地价更新-等级地价更新的自下而上的基准地价更新方法周期短、效率高、节约成本、可操作性强。
鉴于以上分析，系统计划采用面向组件的开发技术，即将GIS组件嵌入到一个通用的开发环境中。既能充分发挥GIS的查询和空间分析功能，又能通过编程语言实现各种地价计算模型和方法，从而实现各种报表功能，达到高效无缝的系统集成目的。本文决定使用MapInfo公司的组件产品MapX进行二次开发[9，10]，选择面向对象的VB平台作为开发平台，语言简单，系统维护方便。
基于MapX的城市地价动态监测与更新信息系统设计
系统的主要功能模块设计如图1所示。
图1系统功能模块图
2.1 GIS数据库编辑模块
该模块用于实现GIS数据库[11]基础空间和属性信息的录入、修改、保存、添加、删除、备份等功能，是后续工作的前提。
该系统的数据库主要由三个子数据库组成:水位信息数据库、断面信息数据库和监测点信息数据库。由于数据量小，所以以文件格式存储。同时支持Access数据库的绑定，满足属性数据计算和分析的需要。系统可以方便地绘制监测点图元和输入属性信息，数据输入可以以卡片式和记录式两种操作方式进行。实现了属性信息和空间信息的交互查询，并根据输入时间自动对监测点进行编号，由计算机自动输入监测点的默认信息，如土地级别等。编辑信息也有两种方式:卡片和记录。系统自动记录修改时间并备份原始记录，需要在地价指数计算中使用。
2.2地价信息检索查询和专题分析模块
空间查询和分析作为GIS的基本功能，是查询和分析地价的重要手段。监测点、断面等信息可以通过空间信息和属性信息[12]交叉查询，通过SQL查询，进而挖掘出重要的规则信息。通过分析监测点专题图，生成直方图等三维专题图，可以可视化地价分布规律，研究合格监测点的空间分布规律，为决策提供直观依据。
2.3地价更新模块
2.3.1监测点地价评估与更新
在这个子模块中，涉及到两个环节:监测点数据的标准化处理和不同方法的地价评估。
(1)由于监测点土地利用状况不一致，需要修改土地使用年限、土地开发程度、容积率、基准日期等。，即把数据标准化，把地价内涵统一到标准地价上。这是通过在输入信息后修改系数表来实现的。
(2)宗地价格评估可采用不同的方法，如收益还原法、市场比较法和成本逼近法。
2.3.2地价计算与更新部分。
在监测点地价评估的基础上，可以更新断面地价。根据断面监测点类型，采用区域内样点平均地价计算断面地价。首先选择需要更新的路段，通过MapX组件的查询功能选择位于该路段的监测点。对监测点的地价字段值(在监测点地价计算子模块中获得)进行平均，并采用区域平均地价法更新该区段的地价。
其中，在选择要更新的地价区段时，有两种方式:属性查询选择和直接点击图元选择。在监测点选择的过程中，采用分层的方法。采用SearchWithinFeature，选择参数为miSearchTypeCentroidWithin。监测点宗地的中心点决定了监测点的权属，避免了不同地段监测点的重复。
2.3.3一级地价的计算和更新
城镇土地定级和基准地价评估是一项重要的工作。如果每次地价更新都采用因素定级法，不仅效率低，而且难以反映地价变化规律。该系统的构建使这一问题的解决成为可能。该系统的工作思路是由点到面的。传统的评分方法是自上而下对因素进行评分。该系统采用的自下而上的思维，能够更全面地反映地价变化的热点区域，实现地价更新。
2.4地价预警模块
当监测点地价和断面地价超出正常变化范围时，会对地价进行预警。预警级别分为正常、高、高、低、低五个级别，分别用绿色、浅红色、深红色、浅黄色、暗黄色表示。将警报标识为字段[[警告]]。
2.5报表设计模块
地价监测系统涉及大量的表格，如地价监测点登记表(初始/变更)、地价监测点调查表(年度/季度)等。该系统的应用可以方便地实现表格和汇总报表的打印。对于地图的输出，MapX也提供了强大的支持功能，可以满足制图的需要。地价更新完成后，需要从不同角度分析地价规律，地图信息的可视化非常重要。有学者做过绘制三维地价图的研究[13]。本系统利用MapX自带的专题图绘制功能，实现柱状图、饼状图、密度图等专题图，可以直观、清晰地提示地价规律，为决策提供服务。
3系统实施
该系统以界面驱动的方式开发。系统的前两个模块是任何GIS系统的基本功能模块，主要是通过MapX的数据绑定来实现属性空间信息的相互查询和专题地图分析，这里不再赘述。
下面主要讲解地价更新的编码实现过程，三个子模块的实现机制类似。限于篇幅，这里不详细介绍具体子模块的编码，仅以“地价更新”一节为例进行说明:
(1)选择要更新的节:有两种方法，可以直接在ComboBox控件中选择要更新的节号，也可以从图2中单击它。点击的代码如下:
图2地段地价更新实施表
在“地块价格更新”对话框中添加以下代码:
私有子命令selectqd_Click()
表格2。Map1。CurrentTool =错误选择工具
末端接头
将以下代码添加到带有MapX控件的主窗体的Map1_Selec-tionChanged()事件中:
私有子映射1_SelectionChanged()
Dim ftrsA s MapXLib。特征
Dim sel As MapXLib。选择
设置sel =Map1。层(lyrname)。选择
设置ftrs=sel
Ftrid=ftrs。项目(1)。FeatureID
qddjupdate。Combo1。Text=Ftrid
末端接头
(2)定义要更新的区段后，设置要选择的监控点类型，如转移、转移、租赁。从下拉框中选择，点击确定，列表框中将显示所选断面中指定监测点类型的编号。实现代码如下:
模糊关键点，ftrsA的特性
Dim regionselin As FindFeature
将custLayer作为层变暗
将I标注为整数
设置regionselin=Form2。Map1。layers(lyr name). find . search(combo 1。正文)
如果regionselin。FindRC Mod 10 < > 1然后
Msgbox "找不到需要的图层！″
如果…就会结束
设置custLayer=Form2。Map1。图层(组合2。正文)
设置关键点=custLayer。search within feature(region selin，miSearchTypeCentroidWithin)
设置qdnpoints =关键点
对于i=1到关键点。数数
List1。添加项目要点。项目(一)。名字
然后
(3)断面内合格监测点选定后，可采用样点地价平均法计算断面内地价。这个过程很容易实现，这里就不重复代码了。
总的来说，该系统可以实现GIS的基础数据库管理和空间查询分析，地价计算数学方法的模型实现和报表的纵向生成。按照工作流程的方式，地价更新的操作依次按监测点、监测断面、监测级别进行。该系统层次分明，结构合理，能为广大土地管理工作者提供一个友好、便捷的操作平台。该系统已应用于济南市城市地价动态监测中，取得了良好的效果。
为了提高工作效率，实现数据共享和互操作，系统后期可以考虑向WebGIS过渡。基于网络GIS的国土资源管理部门电子政务综合平台的开发是电子政务发展的重要趋势，具有广阔的前景。
参考
[1]许，。基于MAPGIS的城市地价动态监测管理系统的实现[J].现代计算机，2006 (1): 71 ~ 73。
[2]洪增林，薛惠凤。城市地价动态监测中相关问题的探讨[J].Xi建筑科技大学学报(社会科学版)，2006，25 (1): 73 ~ 77。
[3]，，严，等。数字地价模型在城市地价时空分析中的应用[J].资源科学，2004，26 (1): 14 ~ 21。
[4]郑新奇。城市土地优化配置与集约利用评价——理论、方法、技术与实证[M]。北京:科学出版社，2004: 235 ~ 243。
[5]国土资源部。城市地价动态监测技术规范[M]。北京:中国标准出版社，2002
[6]严，。城市基准地价更新与平衡[M].济南:山东地图出版社，2002
[7] GB/T 18508-2001。城市土地估价规则
田崇信，黄克龙，张莉，小燕子，郑光辉。基于地价动态监测系统的基准地价更新研究[J].国土资源科技管理，2005，22 (2): 94 ~ 99。
范欣楠、陈鹏、谢颖娟。组件式GIS软件MapX的应用技术研究[j].微机信息，2003 (8): 92 ~ 93。
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【13】郑光辉，黄克龙，田崇信，小燕子。GIS在三维基准地价图中的应用[J].农业机械化研究，2005，(1):211 ~ 213。