房地产库存的构成有哪些？

房地产开发企业会计讲座(一)

房地产开发项目的投资和成本估算范围包括开发过程中的土地取得成本、土地开发成本、建安工程成本、管理成本、销售成本、财务成本、税费等全部投资。房地产建设项目各项费用构成复杂，变量多，不确定性大。根据不同类型的建设项目有其自身的特点，因此不同类型建设项目的投资和成本构成是不同的。

对于一般的房地产开发项目，投资和成本由开发成本和开发费用两部分组成。

(1)有八项开发成本:

1.土地使用权出让金。国家作为土地所有者，在一定期限内将土地使用权出让给土地使用者。土地使用者所支付的土地出让金的估算，可参考政府前期出让的类似地块的出让金数额，并修正时间、区位、用途、街巷情况、建筑容积率、土地出让年限、周边环境、土地现状等因素后得出。也可根据项目所在地城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据等级、用途、容积率、使用年限等因素进行修正。

2 .征地拆迁补偿。(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要包括土地补偿费、劳动安置补助费、水利设施维护和分摊费、青苗补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方政府的有关规定。(2)拆迁补偿安置。在城市地区，国家和地方政府可以依照法定程序，将国有土地储备或已由企业、事业单位或个人使用的土地，划拨给房地产开发项目或其他建设项目使用。因转让土地，给原用地单位或个人造成经济损失的，新用地单位应按规定给予补偿。实际上包括两部分费用，即搬迁费用和搬迁补偿费。

3.项目前期成本。项目前期费用主要包括:(1)项目的规划、设计、可行性研究费用。一般可以估算为项目总投资的一定比例。通常规划设计费约为工程造价的3%，水文地质勘探费可根据所需工作量及相关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括拆除地面原有建筑物、构筑物的费用，场地平整费用和供水、供电、通路费用。这些费用可以根据实际工作量，参考相关收费标准进行估算。

4.建安工程费。指直接用于建安工程建设的全部费用。主要包括建筑工程费用(建筑及专项装修工程费用)、设备及安装工程费用(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)和室内装修工程费用。在可行性研究阶段，建安工程造价可采用单位估算法、单位指标估算法、工程量近似量化算法、估算指标估算法和类似工程经验估算法进行估算。

5.基础设施费。也称红线内工程费用，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、泄洪、电信、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法计算。

6.公共设施费。主要包括开发不能有偿转让的居住区公共设施所发生的费用。其估算可参考“建安工程造价”的估算方法。

7.不可预见的费用。包括基本预备费和物价上涨预备费。根据工程的复杂程度和上述费用估算的准确性，以上述1 ~ 6项之和为基数，按3%-5%计算。

8.开发过程中的税费。开发项目的投资估算应考虑开发过程中地方政府或相关部门征收的各种税费。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目的投资构成中占有较大比重。应根据当地相关法律法规进行估算。

(二)开发费用开发费用是指与房地产开发项目相关的管理费用、销售费用和财务费用。

1.管理费用。可以按项目开发成本构成中前1-6项之和的3%左右计算。

2.销售费用。指开发建设项目销售产品过程中发生的费用，以及设立销售机构或委托销售代理机构发生的费用。主要包括以下三项:(1)广告费。销售收入的2%到3%左右；(2)销售代理费。约65438+销售收入的0.5%-2%；(3)其他销售费用。销售收入的0.5%-1%左右。销售费用合计约占销售收入的4%-6%。

3.财务费用。指为筹集资金而发生的各种费用，主要包括贷款利息和其他财务费用(如汇兑损失)。

(三)投资与成本估算结果汇总表为了便于对房地产建设项目的各项支出进行分析比较，往往以汇总表的形式列示估算结果，格式略显简略。

三、房地产开发项目投资估算的作用:(1)是财政部门筹集建设资金和审批贷款的依据；(2)是确定设计任务书投资额和控制初步设计预算的依据；(3)是项目评估中可行性研究和技术经济分析的基础。

四。房地产开发企业的会计特点由于其经营活动的特殊情况和管理要求，与施工企业相比，房地产开发企业在会计核算上有以下特殊情况:1。产成品的种类很多，核算方法也不同。2.产品成本的核算是复杂的。3.营业收入及其相关税费的核算方式不同。

第二讲关于房地产开发企业存货核算。

房地产开发企业的存货有以下几类:

1.原材料库存。

指用于开发土地、房屋、建筑物及其他开发产品的各种材料，如钢材、木材、砂石、水泥等。

2.设备库存。

指企业为房地产开发经营而购置的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。

3.产品内库存。

指尚未完工的各类土地、房屋等开发产品(即在建工程)。

4.成品库存。

指已完成开发建设全过程并通过验收，按合同约定可交付使用或对外销售的各类开发产品，包括土地、房屋、配套设施、代建项目、分期开发产品、出租开发产品、周转房等。

5.开发供应库存。

指企业在房地产开发和经营活动中必需的各种物资，包括低值易耗品和其他物资。

房地产开发企业的专项存货主要是设备存货和各种开发产品。

注:临时出租屋和周转房视为库存。

一、设备采购及收发核算

一般情况下，供应部负责编制设备供应计划，签订合同，检查合同执行情况；设备仓库负责设备的接收、发放、保管、盘点等工作；会计部负责设备价格的结算、设备成本的核算和设备收发的核算。

设备的采购、交付和接收按实际成本计价和核算。为核算设备采购成本，反映和考核设备的采购、收发、结存情况，应在材料采购科目下设置设备明细账，并设置“1242库存设备”专账。分别核算企业购入的各种设备的实际购买成本和所有库存设备的实际成本。

例1某房地产开发企业购入一部电梯，进价(含进项税)80万元，运杂费2万元。价格和运输及杂项费用由银行存款支付。

①根据采购发票和银行结算凭证做如下分录:

借:材料采购-设备820000

贷款:银行存款82万。

(2)假设采购材料设备保管费的计划分配率为2%，则采购电梯的保管费应为16400元。

借:材料采购-设备16400

贷款:购买仓储费16400。

③电梯验收入库后，计算出电梯实际成本为83.64万元。

借:库存设备836400

借:材料采购-设备836400

二、产品会计的发展

开发产品，是指企业完成全部开发建设过程，并通过验收，符合国家建设标准和设计要求，按照合同规定的条件可以移交给订货单位，或作为产品对外销售或出租的产品，包括土地(施工场地)、房屋、配套设施和建设工程。成品实际上是开发建设过程的结束，销售过程的开始。

为了正确核算开发产品的增加、减少和余额，开发企业应设置资产类“1285开发产品”账户。本科目借方登记已完工验收的开发产品的实际成本，贷方登记月末已售出、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。月末借方余额表示尚未出售、转让、结算或出租的各种开发产品的实际成本。该科目应按开发的产品类型，如土地、房屋、配套设施、代建项目等设置明细科目，在明细科目下，按成本核算对象设置账页。

1.说明开发产品的增加。

企业开发的产品，在竣工验收时，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。

根据竣工验收表，房地产开发企业本月开发的产品实际成本为3305万元。其中土地65万元，房屋2590万元，建筑工程500万元，配套设施654.38+0.5万元。

借:开发产品——土地65万。

-2590万英镑的房子

-代理建设项目5000000

-配套设施1 500000

贷款:开发费用3305万元。

2.说明开发产品减少。

企业开发的产品会因对外转移和销售而减少。对于减少的开发产品，应根据不同情况及时进行账务处理。

企业对外调拨或销售开发产品时，应按月末开发产品的实际成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

采用分期付款方式销售开发产品的，在开发产品交付用户或分期付款销售合同完成后，将分期付款方式开发产品的实际成本，借记“分期付款开发产品”科目，贷记“开发产品”科目。

企业将开发的土地和房屋用于租赁经营，或安置拆迁居民用于周转使用时，应按土地和房屋的实际成本，借记“租赁开发产品”或“周转房”科目，贷记“开发产品——土地(或房屋)”科目。

企业开发的业务配套设施用于从事第三产业的企业的营业场所，应当作为固定资产建造处理，即按照配套设施的实际成本，借记“固定资产”科目，贷记“开发产品——配套设施”科目。

房地产开发企业产品成本核算第三讲(一)

房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、施工阶段和租售阶段。在上述四个开发经营阶段，企业会发生许多费用，如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费、企业为组织管理生产经营而发生的管理费等。

这些费用有的可以计入开发产品的成本，有的则不能。能够直接计入开发产品成本的费用称为开发直接费用；分配后只能计入开发产品成本的费用称为开发间接费用；不能计入开发成本的费用称为期间费用。

一，开发产品成本的内容

产品开发成本是指房地产开发企业在产品开发过程中发生的费用。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所消耗的全部物化劳动和活劳动，是考核房地产开发工作质量的综合指标，是制定开发产品销售价格的依据。

根据产品的用途，开发产品的成本可分为以下四类:

1.土地开发成本。

土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的费用。

2.住房开发成本。

房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、租赁房、周转房、代建房)所发生的费用。

3.配套设施开发成本。

是指房地产开发企业为开发可有偿转让的配套设施和不能有偿转让的公共配套设施而发生的费用，直接计入开发产品成本。

4.建设项目开发成本。

指房地产开发企业为受委托单位开发除土地、房屋以外的其他项目(如市政项目)所发生的费用。

二、房地产开发成本的核算对象

开发产品成本的核算对象是指在计算开发产品成本时，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点和实际情况，遵循以下原则选择成本核算对象:

1.对于一般开发项目，以各独立编制的概算或施工图预算中所列的单项工程为成本核算对象。

2.具有相同开发场地、相同结构类型、开工和竣工时间相近、由同一施工单位施工的集团开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

3 .对于个别大型和长期开发项目，可根据经济责任制的需要和开发项目的某些领域和部位，划分成本核算对象。

开发项目开工前应确定成本核算对象，一旦确定，不能随意更改，更不能相互混淆。

三、房地产开发成本项目

开发产品的成本一般可分为征地拆迁补偿费、前期工程费、基建费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费。

1.征地拆迁补偿:

指房地产开发过程中为征收土地而发生的各种费用，包括土地出让金、劳动安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费以及为征收土地而发生的其他费用(如耕地占用税)。

2.项目前期成本:

指企业在筹建阶段发生的费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各种费用、勘察设计费、各种临时工程(临时用水、临时用电、临时道路等。)费、七通一平费等。

3.基础设施费:

指各项基础设施建设发生的费用。基础设施主要是指与产品开发相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、绿化(包括排污、排洪、环卫)。这些设施发生的设备和安装费在基建费项目中收取。

4.建筑和安装费用:

指企业以外包方式支付承包商的建筑安装费用和企业自营项目发生的建筑安装费用。

5.配套设施费:

指锅炉房、水塔、公厕、自行车棚等不能转让给开发项目的公共配套设施发生的费用。所有可以有偿转让的公共配套设施，如商店、邮局、学校、医院、理发店等。，不能包含在此成本项目中。

6.开发间接费用:指企业的开发部门或工程指挥部为组织和管理开发项目所发生的一切费用，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业行政管理部门为管理公司而发生的费用不在此列，应在“管理费用”科目核算。

目前，我国房地产开发企业的规模、范围和经营方式各不相同。比如，就土地开发而言，有的企业只是清理平整工地地面，清除原有建筑物和障碍物，就算完成了土地开发；有些企业除了清理平整地面，还需要在地面铺设地下管线，修建道路，做到七通一平，然后才能完成土地开发。因此，各开发企业应根据上述成本项目设置原则和开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。

四、制定产品成本核算程序

(一)应设置会计账户。

为核算开发企业的开发成本，企业可根据自身业务需要设置以下账户:

1.“4301开发费用”科目。

本科目核算房地产开发企业在开发土地、房屋、配套设施和代理建设项目中发生的各项费用。本科目核算借款人登记企业开发土地、房屋、配套设施和代建项目所发生的费用，贷款人登记已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未开发项目的实际成本。本科目按土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建开发等开发成本类型设置二级明细科目，并在二级明细科目下按成本核算对象进行明细核算。

2 .“4302开发费用”科目。

本科目核算房地产开发企业中独立核算单位为开发产品而发生的间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。借记本科目，登记企业内独立核算单位为开发产品而发生的间接费用，贷记登记分配计入各成本核算对象的开发间接费用。月底这个账户没有余额。本科目应按企业内部不同的单位和部门(分支机构)设置。

(二)制定产品成本核算程序

开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业在核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。一般程序是:

1.收集和开发产品费用。

(1)项目开发中发生的所有直接开发费用直接计入所有成本核算对象，即借记“开发费用”总账账户和明细账账户，贷记相关账户。

(2)为项目开发服务而发生的间接开发费用，可先归集到“开发间接费用”科目，即借记“开发间接费用”总分类科目和明细分类科目，贷记相关科目。

(3)将“开发费用”账户中归集的开发费用，按照一定的方法分配给所有的开发费用核算对象，即借记“开发费用”总账账户和明细账户，贷记“开发费用”账户。

通过以上程序，将各种成本核算对象的预提开发费用归集到“开发费用”总账账户和明细账账户。

2.计算并结转开发产品的实际成本。

计算已完成的开发项目从准备到竣工验收的总开发成本。并结转到“开发产品”科目，即借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。

3.根据开发产品的实际功能和用途，将开发产品的实际成本结转到相关账户。

即借记“营业成本”、“分期开发产品”、“开发产品出租”、“周转房”等科目，贷记“开发产品”科目。

第四讲关于房地产开发企业的产品成本核算。

五、土地开发的成本核算

土地开发也叫工地开发。通常有两种情况:一种是企业自行开发的用于开发商品房、租赁房等建筑的自用建设用地；二是企业开发的用于销售和有偿出让的商业建设用地。自用的建设用地属于企业的中间产品，其费用应记入商品房或出租房屋的产品成本，而商业建设用地是企业的最终产品，其土地开发成本应单独核算。

(一)土地开发费用的收取和分配

企业在土地开发过程中发生的各项费用，除可直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出外，均应在“开发成本——房屋开发”科目核算。按照“自用土地开发”和“经营性土地开发”分别设置二级明细科目，按照企业选定的成本核算对象设置账页，对土地开发费用进行明细核算。

1.征地拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费的收取和分配。

一般来说，这些费用能够区分受益者，可以直接计入成本核算对象，借记“开发成本-土地开发”科目及相关明细科目，贷记“银行存款”和“应付账款”科目。

2、配套设施费的收取和分配。

配套设施的建设可能与土地开发同时进行，也可能不同时进行，因此有两种方式收取费用:

(1)与土地开发同步进行的配套设施开发费用能够区分受益方的，应当直接计入相关成本核算对象，借记“开发成本-土地开发”科目，贷记“银行存款”科目；当受益人不明确时，应先通过“开发成本-配套设施开发”账户归集，待配套项目完成后再按一定方法在相关受益人之间进行分配。

(2)与土地开发不同步的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本-配套设施开发”科目归集，待配套设施完工时再转入“开发成本-土地开发”科目。如果土地开发已经完成，等待出售或出租，但配套设施尚未完成，为了及时结清已完成土地的开发成本，该等配套设施的费用经批准后可按其计划成本(或预算成本)在土地开发成本中提前计提。预提时，借记“开发成本-土地开发”科目，贷记“预提成本-预提配套设施费”科目。配套设施实际开发成本通过“开发成本-配套设施开发”科目核算。配套设施建成后，应就预提配套设施费与实际配套设施费的差额调整相关土地开发成本。

3.开发间接成本的收集和分配。

企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用，先在“开发间接费用”科目核算，然后在月末按照一定的分配标准进行分配，计入相关的开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，从“间接开发成本”科目转入“开发成本-土地开发”科目。直接组织管理开发项目的部门为企业内部非独立核算部门的，其成本直接计入土地开发间接成本。

(B)已完成土地开发成本的结转

已完成的土地开发项目应根据其用途采用不同的成本结转方法:

1.为出售或有偿转让而开发的商业建筑用地。

开发完成后，应将实际成本转入“开发产品-土地”科目。

2.开发完成后，将直接作为该企业商品房建设的施工场地。

开发竣工投入使用时，实际成本应结转至相关的房屋开发成本。房屋开发成本中包含的土地开发成本可采用分项平行结转法或分类集中结转法结转。

(1)分项并行结转法。

是将应结转的土地开发费用按成本项目平行转入房屋开发成本相关成本项目。会计分录如下:

借:开发成本-房屋-征地拆迁费al

——项目前期成本a2

——基础设施费a3

-建筑安装费a4

——配套设施费a5

——开发费用a6

贷款:开发成本-土地-征地拆迁费al

——项目前期成本a2

——基础设施费a3

-建筑安装费a4

——配套设施费a5

——开发费用a6

这种结转方式主要适用于商业建筑工地转为自用的成本结转。因为原商业建设站点的开发成本收取了该站点应承担的所有费用。

(2)分类集中结转法。

即把所有应结转的土地开发费用分类合并为征地拆迁补偿和基建费用两个费用项目，再转入与房屋开发成本相关的征地拆迁补偿和基建费用成本项目。

借:开发成本-房屋-征地拆迁费al

——基建费a2+ a3+ a4

贷款:开发成本-土地-征地拆迁费al

——项目前期成本a2

——基础设施费a3

-建筑安装费a4

这种结转方式主要适用于自用工地成本的结转。因为自住型建设用地一般不收取配套设施费和间接开发费，为了简化核算手续，可以采用这种方式结转。

如果企业开发的自用建设用地在开发完成后近期没有使用，其实际成本应先转入“开发产品-土地”科目。

下面的例子说明了土地开发成本的会计方法。

例4某房地产开发公司于2001年5月在梁园开发了一块土地，面积40000㎡。开发完成后，准备对外转让其中的30000㎡，其余10000㎡企业自行开发商品房。假设梁园土地开发期间仅发生了以下经济业务:

①支付土地出让金2500万元，并作如下会计分录:

借:开发成本-土地-粮源(征地拆迁费)2500万元。

贷款:银行存款2500万元。

②支付拆迁补偿款550万元，会计分录如下:

借:开发成本-土地-粮源(征地拆迁费)550万元。

贷款:银行存款550万元。

③支付勘察设计费265，438+00，000元，会计分录如下:

借:开发成本-土地-粮源(前期工程造价)210000。

贷款:银行存款210000。

(4)支付土方550万元，作如下会计分录:

借:开发费用-土地一-粮源(前期工程费用)550万元。

贷款:银行存款550万元。

⑤某施工企业承包的地下管线安装工程已完工，价款应为1.5万元:

借:开发成本-土地-两元(基建费)1.500000。

借:应付账款-X建筑企业1 500000

6.9月底，梁园土地开发项目竣工。假设“开发成本-土地开发-梁园”账户中归集的总开发成本为37，765，438+00，000元，则单位土地开发成本为942.75元/㎡。其中自用土地10000㎡尚未投入使用，剩余30000㎡已全部转让，月底将转让该地块开发费用。按如下方式进行会计分录:

借:开发产品-土地(梁园)9427 500

主营业务成本-土地转让成本28 282 500

贷款:开发成本-土地-梁园37710000

例5:继续上例，如果10000㎡的自住土地在开发完成后立即投入房屋开发项目建设，企业可以采用以下两种方法结转土地开发成本；

①土地成本采用分类集中结转方式结转时:

借:开发成本-房屋-粮源(征地拆迁费)762.5万元。

——梁园(基建费)1 802 500

借款:开发成本-土地-两元(征地拆迁费)762.5万元。

——梁源(前期工程费)1 427 500

-两元(基建费)37.5万元

(2)采用分项平行结转法结转土地成本时:

借:开发成本-房屋-粮源(征地拆迁费)762.5万元。

——梁源(前期工程费)1 427 500

——两元(基建费)37.5万元

借款:开发成本-土地-两元(征地拆迁费)762.5万元。

——梁源(前期工程费)1 427 500

-两元(基建费)37.5万元