如何在物业公司做会计

一、物业管理企业财务会计科目:物业管理收入。

本科目核算物业管理的主营业务收入。

主营业务收入是指企业在物业管理活动中为物业业主和使用人提供维护、管理和服务取得的收入，包括物业管理收入、物业管理收入和物业大修收入。

物业管理收入是指企业向物业所有人和使用人收取的公共服务收入、公共机构服务收入和专项服务收入。物业经营收入是指业主管理委员会或者物业所有人、使用人提供的房屋、建筑物和设施的经营所取得的收入，如房屋租金收入、停车场、游泳池、各类体育场馆等设施的经营收入。物业大修收入是指企业受业主管理委员会或物业所有人、使用人委托，对房屋* * *部位和设施进行大修所取得的收入。

二、物业管理收入应在提供服务、收到款项或取得收取款项的权利时确认。

三、物业管理费收入，应按实际价格入账。本月收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目；预收业主管理费时，借记“应付账款”，贷记本科目。

四、期末，本科目余额应转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。

五、本科目应按收入类别设置明细账。

记帐方法

会计核算是会计的基本职能之一，在会计基础工作中占有十分重要的地位。它对提高整个会计工作水平起着决定性的作用。因此，公司根据财政部颁布的《会计法》制定了以下会计管理办法:

会计的一般要求。

1.依法建帐。公司按照《中华人民共和国会计法》和国家统一的会计制度，设置会计账簿，进行会计核算，及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。

2.会计内容。

2.1证券收付；

2.2财产的接收、增加、减少和使用；

2.3债权债务的发生和清偿；

2.4资本资金的增减和资金的收支；

2.5收入、费用和成本的计算；

2.6财务结果的计算和处理；

2.7其他需要会计程序和会计核算的事项；

3.会计的基本要求。

3.1会计核算应当以实际发生的经济业务为基础，按照规定的会计处理方法进行，以保证一年前后会计指标的一致、可比和会计处理方法的一致。一年前后如有变动，应在说明中披露。

3.2会计年度:公历1月1日至12月31日。

3.3原则上以人民币为记账本位币。

3.4会计制度:执行《会计法》和“两制”，* * *财务政策部分执行《建筑及房地产开发企业会计制度》，特色财务政策部分执行《物业管理企业财务管理规定》。

3.5固定资产折旧方法:采用会计法规定的直线法，在预留固定资产总额5%的残值后，每月按时计提折旧。

3.6低值易耗品的摊销方法:按会计法规定的一次性摊销法按月摊销，但同时应咨询设备协助低值易耗品的管理。

3.7存货收发法:采用《会计法》规定的先进先出法进行核算。

3.8成本核算方法:按《会计法》和《房地产企业会计制度》规定的实际成本法、按工程量分配开发间接费的核算方法执行。

3.9会计原则:以《会计法》规定的权责发生制为原则。

3.10会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料必须符合国家统一的会计制度的规定，不得伪造、变造，不得设置表外科目，不得提交虚假的会计凭证、会计账簿和报表。

3.11按照国家统一的会计制度要求设置和使用会计科目。

3.12公司使用会计电算化时，所使用的会计软件和计算机生成的会计凭证、会计账簿、会计报表及其他会计资料应符合《会计电算化管理办法》、《会计软件基本规范》等国家颁布的规定。在没有会计核算的物业管理会计核算办法之前，应当按照国家规定的手工操作办法执行。

3.13会计档案应按照《会计档案管理办法》妥善保管，计算机化电子数据及相应的会计备份数据和文字资料应作为会计档案进行管理。

3.14会计记录应使用中文书写。

3.15原始记录:严格按照《会计法》规定的方法执行各类原始记录(包括自制和外来)，确保原始记录的严肃性、真实性和合法性。

会计凭证

1.原始凭证必须有以下内容:

1.1原始凭证的基本元素:凭证名称；填制凭证的日期；填写凭证的单位或个人的名称；负责人签名或盖章；接受证书的单位名称；经济业务的内容、数量、单价和金额。

1.2从其他单位取得的原始凭证必须加盖填制单位公章；对外发放的原始凭证必须加盖单位公章。

1.3自制原始凭证必须由经办单位领导或单位领导指定的人签字或盖章。

1.4进货原始凭证必须有验收单。

1.5付款原始凭证必须有收款人和收款人的收款凭证，不能用银行汇款凭证等付款相关凭证代替。

1.6销售退货，除填写退货发票外，还必须有退货验收单；退款时必须取得对方收据或汇款银行的证明，不得以退货发票代替收据。

1.7员工出差借款凭证必须附会计凭证。收回贷款时，应出具新的收据或归还贷款款项，原贷款收据不予归还。

1.8上级部门批准的经济业务，以批准文件作为记账凭证的附件。

2 .会计凭证必须具备以下内容:

2.1会计凭证基本要素:填制凭证的日期；凭证号；经济业务总结；会计科目；金额；附加原始凭证的数量；凭证填制人、审核人、记账人和会计机构负责人(会计主管人员)签名或盖章。

2.2填制会计凭证时，会计凭证应连续编号，计算机打印的会计凭证应加盖制单人、审核人、记账人、财务负责人和主管会计人员的印章或签名。

3.会计凭证的书写和保管要求。

3.1会计凭证的字迹必须清晰工整。

3.2会计凭证应及时传递，不得积压，以保证会计核算的及时和正常。

3.3会计凭证登记后，应按分类编号顺序装订保管，不得遗失。

3.4原始凭证不得外借。其他单位确需借阅的，可以提供复印件，但要严格履行审批和借阅登记手续。

3.5原始文件丢失的，应按规定要求取得相应的证明，并办理审批手续。

会计账簿

1.会计账簿的设置。按照国家统一的会计制度的规定和会计业务的需要设置会计账簿。包括总账、明细账、日记账等辅助账簿，以上会计账簿、会计凭证、会计报表均在市财政局指定的地点购买。

2.启用会计账簿。新账册开立时，应在账册封面注明公司和账册名称，并填写账册扉页“开户表”，注明开户日期、账册页数、记账人姓名、会计机构负责人、会计主管人员等。，并加盖单位公章。有记账或财务负责人调动时，应在“激活单”上履行签字等手续。

3.账簿登记。会计人员应当根据经过审核的会计凭证登记会计账簿，具体办法严格按照《会计法》的规定执行。

4.账簿记录的错误更正。会计账簿有错误的，不得采用涂改、挖除、刮除、消药等方式更正。，并且不允许再次复制。而是应该根据情况，按照规定进行纠正。

5.和解。将会计账簿记录的有关数字与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或个人等进行核对。，确保账证相符、账实相符、账账相符。

6.检查一下。在登记本期发生的全部经济业务的基础上，按照规定的方法对本期的账户记录进行汇总或年度结算，编出本期或本年的总额和余额，余额结转下期或新账。

准备财务报告

1.财务报告必须按照国家统一的会计制度的规定定期编制，包括会计报表的主表、附表、附注和财务分析。

2.会计报表应当根据完整的、经过审核的会计账簿和其他有关资料编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、解释清楚。

3 .会计报表、会计报表，凡有对应数字的，应相互一致。

4.财务分析:季度分析应包括各项财务指标和重要会计事项。

5.会计报表应由公司经理、财务部长、主管会计等签字或盖章。(企业主要负责人和财务负责人年终报表必须签字)然后及时发送给各有关单位(上级主管公司、税务局、银行)。

第二章物业企业会计知识和技能

一、物业管理公司的财务会计知识。

财务会计是企业经济核算的重要组成部分。它是反映和监督企业和企业内部核算单位在生产经营过程中的活劳动消耗、物质消耗、资金占用及其经济效果的一种方法。财务会计是利用会计科目，填制会计凭证，登记会计账簿，以货币为计算尺度，连续、系统、全面地记录和计算各会计项目的经济活动过程。

(1)主要功能如下:

(1)为考核评价企业和企业内部核算单位的管理业绩提供系统完整的信息。

(2)通过财务核算程序对企业及企业内部核算单位生产经营过程中的活劳动消耗、物质消耗、资金占用进行有效监督。

(2)会计。

(1)月度会计期间为上月26日至本月25日，年度会计期间为上月26日至本年25日。

(2)核算单位为人民币，以外币计算的经济业务，应当折算成人民币记账，同时登记外币金额和折算率，并规定以季度第一日的汇率为记账汇率。在季度末将差额调整为外汇损益。

(3)公司采用借贷复式记账法。

(4)会计科目的使用和核算主要依据财政部门制定的集体企业会计制度。结合公司实际情况，设置各种债权债务和费用的总账、银行现金账簿、二级账户明细账进行核算。

(5)原始凭证是记账的依据。所有原始凭证要求有手续齐全、完整合法、内容真实、数字准确清晰、日期和印章齐全、大小写相符的合法凭证，不允许白条报销。

(三)会计凭证和会计账簿

(1)公司的会计凭证、会计账簿、报表等会计记录，必须根据实际发生的经济业务进行登记，做到手续完备，内容真实、准确、完整、及时，符合会计制度的规定。

(2)财务会计人员必须认真审核各种原始凭证。如有伪造或变造、虚报款项等情况。，他们应拒绝接受，并及时向主管领导报告。对内容不全、手续不规范、数字错误的凭证，应当予以退回、补充或者更正。所有原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证。

(3)收款凭证和付款凭证必须按照发生的内容填写清楚，经出纳签字后才能生效。转账凭证要由管理会计填写，会计核算要完善。所有会计凭证必须经指定的审计人员审核签字后才能入账。

(4)公司及下属主管会计应对所有原始凭证记账本负责，指定专人登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账簿和会计凭证的保管期限，按照上级主管部门的规定办理。

(5)所有未使用的重要空白凭证，如支票簿、现金收据、提货单、定额票据等，应指定专人保管，启用时由领用人办理领用手续，主管会计在每年年度终了后的第一个月内检查、核实并上报有关部门。

(6)工程部和综合部承担的工程预付款、进度款和结算必须按正常程序办理。

(4)财务办公室的职责

财务办公室负责整个公司的财务管理和经济核算。

其主要职责是:

(1)贯彻执行国家和上级财务管理方针、政策和法规，组织制定财务管理和会计制度，并负责监督检查执行情况。

(2)公司内部实行统一领导、分级管理、分部门、分点核算、盈亏考核的财务管理办法。

(3)负责编制公司年度、季度、月度资产负债表。年度资产负债表应附有财务状况表。

(4)负责公司资金的平衡，掌握并监督资金的合理使用。

(5)监督资金回笼，评估资金使用和投资效果。

(6)参与公司投资项目的可行性研究。

(7)负责公司财务档案的收集、归档和管理；登记和管理公司的固定资产。

(8)负责特殊控制商品的审批。

(9)负责全公司各项税收的及时缴纳。

(10)完成公司领导临时安排的工作。

(5)会计责任

(1)按照国家会计制度的规定，认真审核、入账、结账，做到手续齐全、内容真实、数字准确、账目清楚，做到三相符(账实相符、账实相符、账账相符)。

(2)根据经济核算原理，定期检查分析财务经济活动，挖掘增收节支潜力，为公司创造更多效益。

(3)根据公司情况，按部门、社区建立台帐，以便公司领导和各部门、社区领导及时掌握盈亏情况，改进管理。

(4)及时编制会计报表，向领导提供相关数据。

(5)妥善保管会计凭证、账簿、报表等所有档案。

(6)严格遵守会计制度和财经纪律，有权拒绝支付任何不符合规定的费用。

(7)负责每月与各部门及社区的对账工作，确保公司账目与各部门及社区账目一致。

(8)负责编制上级指定的各种会计报表。

(9)按照国家税法按时缴纳各种税费。

(六)出纳岗位职责

(1)学习、宣传并严格遵守国家有关金融政策、现金管理规定和银行结算制度。

(2)负责现金收付和银行结算。

(3)现金簿，负责登记银行存款，每月月底与会计和银行对帐。

(4)负责保管库存现金及各种有价证券、结算凭证、空白支票、收据及相关印章。

(5)认真审核每笔款项的支付和费用报销情况。防止白条提现进入账户。

(6)对于各部门开具的支票，规定在三到五天内报销，否则拒绝开具第二张支票。

(7)报销差旅费和零用现金，回来后三到七天内报销差旅费。

(7)财务核算的特别提示

各物业管理公司应根据自身的业务规模、管理特点和内部运行机制，建立一套适合自身条件的财务会计制度及其核算方法。在此，我想提请大家注意几个性方面的问题。

1?按财务核算单位和部门分别记账。为了准确考核和评价会计单位和部门的经营状况，应分别做好记录、核算、入账，做到手续齐全、内容真实、数字准确、账目清楚。

2?用人民币作为会计账目的记账单位是必要的。业务中有外币收支时，应折算成人民币记账，同时注明当时的外币汇率。宜采用借贷复式记账法。

3?有必要明确会计时限。公司下属部门(管理处)收取的营运资金，包括管理费、服务费、手续费、项目资金、销售收入和营运资金，按收费金额定期缴入公司财务账户。然后，财务部门确定月度会计周期和年度会计周期。一般来说，月度会计报表应在月份终了后10天内报送，季度会计报表应在季度终了后15天内报送，年度会计报表应在年度终了后20天内报送。

4?注重会计核算的规范化。会计凭证、会计账簿和会计报表应当根据实际经济业务进行登记，符合会计制度的规定。收款凭证和付款凭证必须按照付款项目的内容填写清楚，经出纳签字后方能生效。转账凭证应由管理会计填写，并完善会计核算程序。所有会计凭证必须由指定的审计人员签字后才能入账。

5?财务会计人员要认真审核各种原始凭证，遇有伪造、变造凭证或冒领款项的，要拒收并及时向领导报告。所有原始凭证都经过审核，内容清楚，手续完备，数字正确，才能进行核算和结算。

6?支票簿、现金收据、提货单、定额票据等所有未使用的重要空白凭证，应由专人保管。领用时要办理领用手续，每月或每次用完都要结算一次，会计制度由主管会计确定。

公司财务部对所有原始凭证、账簿、报表负责，并指定专人定期归档，妥善保管，以备检查。帐册不得涂改、挖除、涂改或用药水涂抹。

二、物业管理公司的财务分析、经济活动分析和分析技巧

财务分析

财务分析是企业财务核算的工具，通过一定的技术方法对企业的财务活动进行分析和研究；按照一定的原则，科学地评价企业的财务状况。财务分析的对象是企业或其下属单位生产经营活动中资金运动的过程和结果；财务分析的目的是总结经验，暴露矛盾，挖掘潜力，提高效率。

物业管理公司的财务分析主要是对物业管理、房屋设施维修、综合服务等经营活动的经济效果进行分析，即运用会计、统计、核算、计划等相关资料，对一定时期经济活动的过程和结果进行比较，运用分析比较的方法，找出存在的问题及其原因，以便采取措施，挖掘内部潜力，提高管理水平。

(B)经济活动分析

经济活动分析是物业管理公司内部的经济分析活动，其范围仅限于独立的经济核算单位。经济活动分析涉及到物业经营、服务、管理全过程的每一个环节。就* * *而言，物业管理公司的经济活动分析主要有以下内容。

(1)任何任务或项目都应该进行预测，以确定计划成本。在实施过程中，注意随时发现新情况，在内部机构、任务或项目、成本项目和前后阶段之间进行分析比较，观察影响成本的主要因素的变化和发展趋势。

(2)分析人力占用是否符合各项任务的人员编制标准，是否存在人力占用的浪费。一般可以从工资构成的变化、平均工资和技术水平的升降、工种之间的平衡、工时利用水平和效率低下等方面分析主客观因素，找出人力使用和定额管理方面的节约或费用。

(3)分析物料管理的主要环节。一般来说，要从材料的采购、运输、保管、使用入手，分析主材质量是否符合要求，以及量差、差价的影响，特别是在节约代用、使用材料方面取得的效果，以及管理不善造成的损失。

(4)分析房屋附属的电梯、管道、水暖等设施，使用施工机械设备。从设备选型、利用率、使用率、能耗率、维护和完好率等方面进行分析。分析了台班的工作效率和成本，重点分析了提高设备效率、延长使用寿命和降低能耗的效果，以及管理不善造成的损失和浪费。

(5)对于各项管理费用的支出，应从所承担的任务和机构人员编制的变化、非生产人员的增减、各项费用的节约和浪费等方面分析开源节流的措施。

(6)分析租金和物业管理服务费的收入。物业管理的资金来源主要靠租金和物业管理服务费收入。要掌握每月(季度或年度)完成的租金和物业管理服务费的数额和收缴率的高低，要经常分析影响租金和其他财产性收入的因素，研究追缴拖欠租金和物业管理服务费的具体措施。这是物业管理公司重要的经济活动分析。

(7)房屋修缮费用使用是否得当，产生的经济效果如何，是分析的重点。要分析住房改造投资的总体水平、分类改造投资的比例、不同项目的投资标准、改造投资的分配、使用和效果，挖掘潜力，想办法增产节约，以最少的投资、人力、物力消耗取得最大的效益。

(8)分析多元化业务的投资。

(9)预决算对比分析。根据预算与实际消耗的人工、材料、机械、金额的比较，找出数量上的差异，找出原因，检查是否有高估、遗漏、不合理收费等情况。

(三)财务分析方法

财务分析方法可以根据不同的分类标准进行分类，通常是根据分析的范围、时间和目的以及所采用的数学方法进行分类。

(1)按分析对象包含的范围分类。

物业管理公司的财务分析按分析对象的范围可分为综合分析、部门分析和专题分析三类。

①综合分析是指对公司整体财务状况的分析；

(2)部门分析是指对公司一个核算单位和一项核算内容的分析；

(3)专题分析是指对某一会计项目或某一具体问题的分析。

(2)通过分析进行时间分类

物业管理公司的财务分析可分为三类:定期分析、日常分析和临时分析。

(1)定期分析，指以年、季、月为单位的分析，或以项目合同期限为单位的分析；

(2)日常分析是指物业管理公司在日常财务管理中经常做的分析工作；

(三)临时分析，是指为项目管理和企业管理考核评价的需要而临时安排的财务分析。

定期分析和日常分析属于日常财务管理工作，分析人员无论是分析的形式、方法还是内容，都应该建立一套规范的标准。临时分析的时间、内容和方法不能统一，需要根据分析的目的和要求以及分析对象的具体情况临时确定。

(3)根据分析目的分类

物业管理公司的财务分析根据分析目的的不同可以分为三类:汇总分析、控制分析和预测分析。

(1)总结性分析一般发生在期末，如财政年度末、季度末、月末或项目运行结束、合同结束等。，其主要功能是总结经验，进行评价。

(2)控制分析发生在中期，如项目管理活动、承包期等。，其主要功能是控制经济活动的过程，揭示矛盾，采取对策。

(3)预测分析发生在项目经营活动开始或开始之前，如合同开始或合同条件签订之前。其主要功能是预先推测和分析项目的预期经济效益、企业的预期经营成果和公司某项经营决策的预期效果。

(4)根据分析中使用的数学方法。

财务分析离不开数学方法。根据所用数学方法的不同，物业管理中常用的财务分析可分为以下几类。

①比较分析法。这是一种通过比较两个或两个以上可比数字来揭示物业管理公司财务活动内部矛盾的分析方法。比如实际完成指标与平均指标的比较，本期指标与历史指标的比较，下级核算单位之间实际完成指标的比较，等等。

②因素替代分析法。也叫序列替代法，是用来揭示一种经济现象的影响因素和影响程度的方法。这是在比较的基础上，逐一替换经济计算公式中变量的值(一般常用实际值代替计划指标值)，从而确定各因素对指标的影响程度，从而找到主要因素，揭示主要矛盾的主要方面。

③平均分析和均衡分析。平均数分析法是用平均数反映经济现象的平均水平，从而探索普遍规律的一种分析方法。财务分析中常用的平均数有简单算术平均数、加权算术平均数和动态平均数如顺序平均数、速度平均数和指数平均数。平衡分析法是根据平衡与协调的原则，对收入与支出的关系、借贷关系、生产与销售的关系等对立统一的关系进行比较分析。

④经济数学模型分析方法。这是指那些使用现代经济数学工具的方法，如线性规划、网络规划、动态规划、回归分析等。，建立数学模型，利用电子计算机处理和分析大规模数据。现代经济活动的复杂性表明，任何经济过程都会受到多种因素的影响，仅仅依靠传统的简单数据计算和手工数据处理是远远不适合的。随着应用数学和电子计算技术的进步，人们将其引入到经济分析中，从而建立了经济数学模型分析方法，大大推进了企业的财务分析方法。