房地产泡沫对金融业的影响及相关对策
国家统计局最新计算的“全国住宅景气指数”显示，2005年6-8月全国商品房空置面积增加14.1%，比去年同期增加13.2%。其中，空置一年以上商品房面积4397万平方米，同比上涨11.5%。到2002年7月，空置商品房达2500多亿元，居各行业不良资产之首。但是，房地产开发投资继续快速增长，预计年底将达到25%左右。空置房压力剧增。
据中国信托业季报统计，2003年第四季度，34家信托公司发行了87款集合信托产品，共募集资金86.6亿元。其中房地产信托37款，募集35亿元，居各类信托产品之首，房地产信托收益率也较高。仅以北京最近推出的十几款投资产品为例，预期年收益率大多在4%以上。其中，“金融街写字楼项目贷款信托计划”预期收益率为4.6%，法国欧尚天津1号店产权项目预计年收益率为6%，“第一城”产权投资理财项目甚至达到8%。预期收益率远高于同期银行存款利率，一般也高于国债投资收益率。
但可以肯定的是，高收益背后隐藏着高风险。中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军表示，根据《信托法》的规定，信托产品不等同于存款那样的债权债务关系。信托产品的收益率是预期收益，不是最终收益。这意味着，开发商和信托公司在宣传单上提到的预期收益率绝不是“确定的”，它很可能会因各种风险因素而发生变化。即使最终收益率低很多，投资者也只能默许，因为法律并不保护信托产品的预期收益率。
3防范金融业房地产泡沫的对策
总的来说，中国金融业当前防止房地产泡沫的对策主要包括以下两个方面:
3.1完善房地产金融体系，建立预警系统，防患于未然。
我国银行业是在金融体系不完善的情况下介入房地产信贷业务的。从外部环境看，我国个人信用体系、抵押制度、抵押保险机制不完善；从内部机制看，我国银行存在资本不足、不良资产高、资产负债管理水平低等诸多脆弱性，这将加大房地产信贷风险。然而，面对金融全球化的冲击和多次降低利差的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷尤其是个人住房抵押贷款成为银行业的理想选择。个人住房抵押贷款是很好的资产，但如果持有过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，个人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%。不同来源的银行资金会有不同的资金用途。在香港，银行应及时动态跟踪贷款质量。因此，我国银行业应从基础设施建设入手，提高抵御金融风险的能力；金融监管部门应从制度建设入手，完善信用体系、抵押贷款体系、抵押贷款保险和抵押贷款二级市场的发展，促进房地产业和金融业的同步发展。
3.2灵活运用利率和税收政策调控房地产市场。
近两年来，房地产热在一定程度上是在政府宏观调控政策的刺激下形成的。低利率和税收减免政策有利于在经济收缩时刺激有效需求，这无可厚非。但是，长期执行一项政策或忽视受益者执行同一项政策，可能会向市场发出错误的信号。反复降息，资金成本低，会诱使很多企业和个人涉足高风险投资，导致市场资源配置出现失误。为引导企业投资开发更加符合市场需求，政府应适时提高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、写字楼的贷款利率，提高非自住个人的贷款利率，使低息政策更好地向低收入人群倾斜；城市政府也应该对高档房产征收房地产税，可以采取累进税。对于仍处于发展阶段的中国来说，这将有助于遏制猖獗的铺张浪费，利用有限而宝贵的资源实现城镇化和工业化。